房价“天花板”隐现？房地产出现3个苗头，马云、曹德旺不谋而合

过去十多年时间，虽然房价上涨带来了财富的升值，甚至还有人通过买房实现了财务自由，但是面对房价上涨的态势以及房地产市场潜藏的一些风险，很多人心中难免会有隐隐担忧：买房会一直稳赚不赔吗？房价的天花板到底何时会出现？其实，在笔者看来，这些担心都是人之常情，因为没有只涨不跌的商品，而且任何投资都是有风险的，谁也无法保证一直顺风顺水，尤其是在目前的房地产市场环境下，这种感受可能会越来越强烈。

从2016年底调控开始，如今已经过了三个年头，从房住不炒到不再把房地产作为短期刺激经济的手段，从限购、限售等传统调控措施到共有产权、长租公寓等长效措施，对于调控的每一步大家都深有感受，因为国家调控楼市的态度和决心远超想象。对此，社科院世界经济研究所肖立晟认为，未来房地产周期持续时长或将从3到4年的短周期过渡到8到10年的中长期，甚至超过10年以上。那么，叠加以上所有因素来看，是否意味着房价天花板正慢慢出现呢？或许，楼市出现的这三个苗头可以告诉我们答案。

​楼市出现3大“苗头”，房价或许正慢慢靠近“天花板”

账面财富亏损苗头：房地产进入新的阶段，市场成交周期被不断拉长，房价大概率会长期横盘，账面财富或有出现亏损的苗头。

最近，老家一个朋友给笔者说了一件自己正在遭遇的事情：两年前，打算把名下一套价值120万的房子卖掉，可是挂牌很久，问的不少但真正想买的却不多，最后也就不了了之了。不过，中介最近打电话建议他把房价下调到110万试试。这位朋友越想越纳闷，两年时间不到就赔了10万，而且这两年付给银行的利息都七八万左右了，越想越感觉自己亏大了。

在笔者看来，在目前的调控下，买不起卖不掉的现象并不少见。如今房地产市场正逐渐进入长期平稳的新周期，如果房价长期横盘，呈现不涨或者微涨的态势，那么长期持有过多的房产基本是亏本的，而且持有房产的时间越长，亏得越多。其实，之所以出现这种原因既与调控有关，也与市场因素有关：调控政策不放松，成交周期不断拉长，着急卖房的，特别是炒房客一降再降，但是想买房的人却并不着急入手，所以到头来，实际成交价与挂牌价之间的价格差距只会越拉越大。

高空置率苗头：住房市场格局基本稳定，四万亿“旧改”取代棚改，大拆大建的阶段正在慢慢远去，但空置率过高的苗头已经出现。

现阶段，我国住宅市场格局已经基本稳定：一方面，我国住房总量整体不缺，人均住房面积达到了40平方米，也有专家表示套户比已经达到了1.1。另一方面，房地产市场正在从增量市场向存量市场过渡，四万亿旧改渐渐取代棚改，大拆大建的阶段正慢慢远去。但是，不可否认，住房空置率过高苗头已开始出现，这也是住房需求依然旺盛的原因之一。对此，潘石屹曾表示，从二十年前人均住房不足6平方米增加到40平方米，住房已经严重过剩了，虽然可能有的人还没有房子，但如果把总量一平均都能分到不少。

关于空置率到底多少，并没有权威数据统计，但根据一些机构的数据显示，我国住房空置率水平在22%至26%之间。此外，西南财经的甘犁教授表示，目前全国城镇地区大概有6500万套空置房。对于空置率的问题，住建部原副部长仇保兴曾表示，我国住宅空置率比较高，类似鄂尔多斯这样的城市高达70%以上。因此，笔者认为，未来10-20年，大拆大建显然已经不可能了，通过房地产税、空置税等长效措施来盘活存量房，尤其是盘活空置的房产是大势所趋。显而易见，通过税收等手段把空置的房产推向市场，既可以平衡住房供需，也可以打击投机囤房的积极性，从而起到稳定房价和心理预期的作用。

利空因素增多苗头：楼市进入“煮温水”时间，房价利空因素出现增多的苗头，房价难有再次大涨的可能，而且房子的变现能力降低。

虽然楼市调控三年了，但放松的可能性仍然很小，根据短期看政策，中期看土地，长期看人口的判断原则来看，房价利空因素反而有了持续增多的苗头。从短期来看，经济发展向高质量阶段转型，国家已经明确不再把房地产作为短期刺激经济的手段。从中期来看，可供用于建设住宅的土地资源本身就有限，打破土地收入依赖是大势所趋，而且农村土地直接入市已经有了法律保障，明确必须是工业或者商业等经营性用途，这显然为发展住房租赁提供了有利条件，住房供需会得到进一步平衡。

此外，从长期来看，笔者认为，人口红利也不应该被过度寄予厚望。根据国家统计局统计，我国劳动力人口在2012年达到顶峰9.22亿，增量随之由正转负，截止2018年为8.97亿。业内人士认为，按当前育龄妇女数量和生育水平测算，虽然人口总量仍处于平稳增长期，但预计21世纪二十年代中后期可能会迎来历史转折。众所周知，城市发展、房价涨跌都离不开人口的支撑，对于那些属于人口流出区以及没有资源和产业支撑的城市来说，虽然短时间内房价水平较高，但从长期来看，随着流动性降低，变现能力也会趋于降低，所以下行调整或是不可避免的趋势。

马云

关于未来房地产走势，马云、曹德旺“不谋而合”

对于未来的房地产走向，业内不少人士都纷纷发表了自己的看法。继房价如葱后，马云又表示未来国家发展需要依靠实体经济，尤其是制造业和现代服务业。无独有偶。继两年前就劝大家赶紧卖掉多余的房子以后，“玻璃大王”曹德旺又再次直言不讳，他表示与发达国家竞争，制造业一定不能丢，不需要搞那么多房地产，如果一味盖房子和炒房，结果一辈子的赚的钱可能都被一套房子给吞了。不难看出，马云、曹德旺几乎是不谋而合，一方面都认为实体行业才是发展的根本，另一方面也都认为现在房子越来越多，未来可能越来越便宜。

曹德旺

通过以上分析来看，无论是房地产三大苗头的出现，还是马云和曹德旺观点的不谋而合，基本都意味着房地产行业已经到了作出转型的时候，而且随着房地产一家独大的慢慢落幕，房价的天花板或许也将开始隐隐出现。显而易见，如果房价长期横盘调整，房产所代表的账面财富只会在不经意间慢慢被稀释，这就犹如“煮温水”，而多数人往往很难意识到这个问题。其实，退一步来说，即使房价还有可能继续上涨，有钱人照样继续买房，没钱的可能仍旧不愿买或者买不起，那么未来的房子也只能是有钱人卖给有钱人了，你认为到时候房子还卖得出去吗？

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