文昌石艺
10月8号以后就会实行新的房贷利率政策。距离目前只有一个月的时间。有不少的购房者就会疑惑，那么新政实施以后买房是更加容易还是更加难，而房价会涨还是还是跌利率会涨还是跌，所以就处于很纠结的状态。而我的观点就是：不用纠结，你现在买和10月8号以后买是一样的。
1、什么是房贷利率新政？
我们在买房子的时候会有两个利率，一个是我们的房贷实际利率，另外一个就是央行的基准利率。而我们的房贷实际利率和央行的基准利率有什么关系？通常情况下，房贷实际利率等于央行的基准利率再上浮或者下浮一定的比例。比如2016年底全国首套房房贷平均利率是4.45%，也就是在基准利率4.9%的基础之上下浮了10%。而到了2019年7月份，全国首套房房贷平均利率是5.44%，也就是在基准利率4.9%的基础之上上浮了11%。
这是当前房贷利率的计算过程和参考方式，从中可以看出，房贷实际利率主要取决于两点：第一就是央行的基准利率；第二就是上浮或者下浮的比例。而央行的基准利率变化的频率很小，最近一次变化还是在2015年10月份的时候，距今已经将近4年的时间。而上浮或者下浮的比例倒是经常变化。但是央行的基准利率已经不能够及时反映市场真实的资金供给情况。所以才推出了贷款利率新的政策。
新的政策是把从以前参考央行的基准利率改为参考LPR，LPR的全称叫做贷款市场利率报价，在每个月的20号由18家商业银行共同决定的。所以能够及时的反映市场的真实利率。然后房贷的实际利率在最近一次LPR利率基础之上，再加上一定的点数，就构成了房贷的实际利率。
2、房贷利率新政对房价有影响吗？
首先房贷新政实施以后，对房贷的实际利率并不会有什么太大的变化和影响。这一次房贷利率新政的核心是：房贷利率的参考基准由原来的央行基准利率变成了LPR，而央行在公告当中也明确指出了，为了平稳过渡新利率的实施。所谓平稳过渡就不会造成前后的波动。所以从短期来讲，新的房贷利率政策实施对于房贷实际利率是没有什么太大影响的。
不过从未来更长的时间角度而言。中国的利率在未来肯定是下行趋势。而我们的基准利率变化频率太低，LPR每个月都会更新一次，所以LPR更加能够反映当下真实的利率。所以未来市场上实际利率下跌的时候，那么LPR也会随之下跌。这个时候也会反映在房地产市场。
不过决定房地产市场利率的，还有一个很关键的因素就是调控的松紧程度。房地产过热必然会上调房贷利率来抑制过热的房地产市场。反之，当房地产市场过能以后，那么也会通过下调房贷利率来鼓励房地产市场，而目前的楼市的成交量以及价格相对来说都处于一个平稳的状态，均衡的状态，所以我个人的观点是：在短期内，房贷利率不会有什么变化。那么你在新政前买房还是新政后买房其实是一样的。所以不需要过于纠结，毕竟也只有一个月的时间了。
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首先，我要告诉你的是10月8日实行新的房贷利率，是不会影响房价的，所以新政前买房还是新政后买房没多大差别，新政后的房贷利率是这样的：房贷利率=LPR+加点；其中的“加点”是商业银行自行决定的，但是只能是正数。而LPR是由18家商业银行共同决定的，每个月都更新一次。
“加点”一旦确定，那么在合同期限内都保持不变，其实这一点和原来的“浮动比例”是一样的，都是一旦确定都是在合同期内不变。
LPR是每个月都更新一次的，那么在签订房贷合同的时候可以选择调整的周期，最低是1年，最长是合同期限，也就是说购房者可以选择在你的周期内按照最新的LPR重新计算房贷利率。
打个比方：如果你办理房贷的时候，你的LPR是5%，“加点”是0.5%，那么你的房贷利率就是5.5%，而你选择调整的周期是1年，那么1年后LPR变为5.5%，那么你的房贷利率就变成6%，如果再往后1年，LPR变成4.5%，那么你的房贷利率就变成5%。
有没有感觉到其实和原来的基准利率差不多，只不过是原来的基准利率经常不变，而新政下，LPR是每个月都在变。
综上所述：新政前后办理房贷都是一样的，新政既不会在短期内影响房贷利率，也不会影响房价。
李书军
从过去以央行固定基准为房贷利率改变为LPR为基准后带来的几点变化大家要明白
第一、基准利率变动会更加频繁，从过去的几年变动一次变为月月变动已经成为必然。对于LPR利率有所了解的朋友应该知道，LPR实行的是每月报价，其利率是由18家银行统一报价然后加权平均后计算所得。这样的操作方式就决定了，LPR利率肯定是浮动的，其浮动的依据就是根据货币市场资金的宽裕情况。
第二、LPR利率高低主要取决于市场货币宽裕情况，货币市场资金紧张利率自然会高，反之亦然。大家要明白的一个问题是，银行的资金一般来自于几个方面：央行、揽储（居民和企业存款）和同行拆借。可以说在互联网金融快速发展的今天，多数传统银行的揽储能力经受着考验，所以对于多数传统银行的资金来源其实还是集中在央行和同行拆借（银行之间互借）。假如在央行不实行宽松货币政策的情况下，银行因为本身放贷需要资金只能通过银行拆借进行，而这个拆借利率基本就会决定各个银行的报价利率。
第三、银行拆借利率的高低或将会直接决定房贷利率。图上所示是我国银行1年期限拆借利率走势图，可以看到取中位数基本上在4%左右，一般来说放贷利率会比这个利率高1%-2%左右（毕竟挣取存贷款差价是银行的主要盈利方式）。根据目前的同行拆借利率来看只在3%左右（央行宣布降准还有继续下调的可能性），如果从这点来看今年的房贷利率不会太高，起码不会超过上个月公布的4.85%的水平。
实行LPR利率后，什么时候购房最好，最佳的参考就是看央行的动作
就拿这次央行公布9月16日后，将降准0.5%，后期将对于各省份的商业银行进行定向降准1%，总共大概释放了9000亿资金（定向大约1000亿）这对于银行来说就是利好，银行应该说今年不会再缺钱了。在不缺钱的情况下同行拆借利率就不会高，那么以LPR为基准的房贷利率也就高不到哪去。上个月我们还在讨论，实行LPR利率后是不是会造成贷款利率市场有大的波动，毕竟已经进入下半年，也就是传统的银行缺钱时期，目前来看我们的担心是多余的。几点愚见：
第一、对于首套购房者包括央行在内其实还是很照顾的，或许实行LPR利率后房贷利率还有下调的可能性。大家要知道过去2年多以来购房贷款的利率都是在基准上浮10-30%之间，但是这次实行LPR利率后，央行仅仅对于二套房提出了特别要求，首套房仅仅是不允许低于LPR利率。也就是说具体的利率还是由地方银行做决定的，那么对于一些房价稳定、风险较低的区域来说，房贷利率甚至还有下浮的可能性（当然是在跟4.9%的利率相比）。
第二、央行的一系列操作其实还是为了扶持实体企业，尽量稳定房地产市场，刚需或首套购房者还是尽早。经过这两个月的观察，基本上央行已经把自己的态度表达的很清楚了，前几天一直劝大家等的原因就是害怕进入下半年后因为银行缺钱导致房贷利率过高。但是目前来看，央行的所有政策还是以维持房地产市场基本稳定为前提的，尤其是对于首套房者还是很友好的。那么我们就需要根据形势来看了，个人建议刚需购房者还是尽早。
综上，对于大城市来说（主要指二线及以上城市和省会）个人觉得如果是刚需还是要秉持早买早安心的原则，对于其他城市个人觉得倒是可以观望一段时间。当然还是跟之前讲的一样，观察期可以有不要太长，半年时间足以。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、关注头条号：勇谈房产经济壹贰叁，更多优质内容继续贡献中。
