一線城市動作頻頻，學區房或淡出歷史舞臺

“神欲使之滅亡，必先使之瘋狂。”

自從2018年北京那套11平米賣530萬的“學區房”火了之後，“學區房”進入了更多公眾的視野，北上廣深等一線大城市接二連三曝出的天價學區房，也把人們對教育和住房這兩大領域的焦慮，交織到了一起，猶如一個大寫的尷尬，赤裸裸地展示在公眾輿論面前。

在70年代以前，蛋糕不大，大多數家庭都很樸素，樸素地分享教育資源，樸素地等待分配工作，樸素地談婚論嫁，樸素地天然養娃，在那個沒有太大“級差”的年代，“學區房”這種概念是不可能誕生的。

北京市西城區文昌衚衕深處，以530萬的價格成交的11平米學區房

然而，社會分工細化，發展到今天，各階層、地域之間有著越來越明晰的界限，勞動力不再是簡單地沒有差別，有學歷的勞動力和沒有學歷的勞動力對比，顯然前者更受青睞。

對於普通城市中產家庭而言，這種分化帶來的焦慮感和功利心態，是學區房發展起來的一個重要動因：沒有人希望自己的孩子輸在起跑線上，優質的學區房意味著更知名的學校，更優秀的老師，自己的孩子將來更有可能保持現有地位，而不至於滑落階層。

輿論對教育問題的的關注熱度

輿論的熱議，家長的焦慮，最終換來了調控：2019年7月8日，有關部門發佈重磅政策(簡稱《全面提高義務教育質量的意見》)提到：

①民辦義務教育學校招生納入審批地統一管理，與公辦學校同步招生（意味著：民辦學校在義務教育階段或將失去招生自主權），

②“免試就近入學”“嚴禁所有義務教育學校以各類考試、競賽、培訓成績或證書證明等作為招生依據”（意味著：在生源成績維度上，校際競爭將不復存在）

③“對報名人數超過招生計劃的，實行電腦隨機錄取”

早在2018年，上海幼升小，就已經開始公辦民辦全民搖號的“公、民同招”，曾經那種“先考民辦，不行再去公辦”的路徑基本宣告瓦解，對於家長而言，必須早做決斷，到底是公辦還是民辦，因為就算衝不進民辦，好的公辦也回不去了，學區房也就毫無意義。

其實從北京天價學區房新聞曝光那一刻，就能預測得到今天的結局，公眾關注度這麼高，而且事關教育公平，所有人都眼紅，這種由於非市場因素造成的不合理高價，勢必會引來被改革的趨勢，一套老破小价格那麼高，更多的是其中的“學區因素”，而非房屋本身的含金量。

學區與政策的這種強關聯，其實也從根源上決定了學區房這種附加因素的不可預期和不確定性。

貴陽觀山湖區一些高檔住區的配套學校

另一方面，在線教育、私立國際學校的崛起，也讓一些公立學校的優勢逐漸被沖淡，對於學區房而言，可謂前有追兵，後有強敵。

最終，房子還是要回歸到本身的使用價值和含金量上面來， 就是居住（地段和人口）和出租（租金回報率）。所謂“學區”，只是一個附加的可變量，只能是錦上添花。

二三線的邏輯也變了：貴陽教育信息化，釜底抽薪學區房

中國的城市之間，有著一種微妙的潮流傳遞關係：一線城市流行的東西，再過半年或者一兩年，就會在二三線城市也火爆起來。

過去，曾有一些嗅覺靈敏的商人，利用了這個時間差和空檔，將一線城市的生意照搬到二三線，賺得盆滿缽滿，學區房的概念，如今也常被一些二三線房開作為噱頭。然而，在移動互聯網和大數據時代，這樣的信息差生意也越來越不好做，二三線城市與一線城市信息對稱的成本並不高。

就好像學區房在一線城市的逐漸式微，也會隨著時間推移，逐漸蔓延到二三線城市，但部分二三線城市，對於學區房，可能也有自己的一套固有邏輯，比如貴陽：

貴陽早在2014年，就已經提出了“教育立市”的十年戰略佈局。

而在2019年的各類官方文件中，最惹人關注的“大數據+教育”、“京築合作”、“市級教育雲大數據中心”等概念，以及要打造“人人皆學、處處能學、時時可學”、與教育現代化發展目標相適應的教育信息化體系的構圖中，不難發現，貴陽在教育信息化、在線教育方面的“野心”。

貴陽老城區一些“老牌名校”，逐漸在新社區開設硬件條件更好的分校

貴陽的在線教育、網絡教學等“大殺器”，猶如釜底抽薪，打破了傳統的“學區”概念，“人人皆學、處處能學、時時可學”，也讓房屋的價值，迴歸到更為純化的“居住”功能上，而不是被遊資和熱錢炒作的“學區房”。

作為“中國數谷”的貴陽，利用教育信息化和在線教育等方式，打破傳統“學區”的地域壁壘，甚至從省會層面，與六盤水、銅仁、安順等地建立市與市、縣與縣、校與校之間的教育合作關係，可能在未來還會重組“市際”之間的教育水平差異，這座城市的雄心壯志，可見一斑。

一位體制內的朋友透露，毫不客氣地說，未來的貴陽，基本沒有學區房。

市場越開放，學區越淡化

從過去的經驗來看，學區房一般在營商環境不那麼融洽、開放程度不那麼高的城市，才會比較“吃香”，因為學區房本身是一種

優質教育資源的“代際傳承”

因此，除非對一個城市的營商環境不看好，認為市場不開放，今後中遠期甚至長期來看，這座城市的市場都還是要依賴著那些“關係戶”、“有背景的人”來玩轉，也就是市場更多是由政策來主導，由那些掌握教育資源配置的玩家來把持，那麼這個城市的學區房的中長期前景，還是有一定的階段性的投資價值的。

但是，如果你認為這座城市在逐漸走向開放和市場化，那麼學區房這種事關教育公平的附加變量，很可能會被改革掉，因為其本質上是由於政策導向（比如在哪個片區引進哪種規格、哪種等級的學校）影響學區周邊的房價，導致的市場價格不合理。

近年來，一些私立國際學校興起，高薪聘請優秀教師，對公立學校也形成了一定競爭

另一方面，隨著公眾越來越關注教育資源配置的問題，學區房也很容易引起輿論爆點，要想從根源上擺脫身處輿論漩渦風險，最好的辦法，就是讓“處處皆學區”。

剝離開來樓市和教育之間的這種非正常的市場關聯，就好像綁定在大城市房產上面的戶籍一樣，這些說不清道不明的附加因素越少，就越能真正體現出房產本身的使用價值，純化一些非市場因素的影響，迴歸到使用價值：居住/出租。

當然，未來的樓市，要牽強附會說有學區也未嘗不可，只是這種“學區”，僅僅是作為項目的“配套”而存在，由房開商一手打造，而非握有資源配置權的人進行有選擇性的“引進”或“配置”，從某種意義上來說，此“學區”已非彼“學區”。

至此，大致可以預料到學區房的未來：處處皆學區，亦處處無學區。

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