一、租客是否有權利要求房東減免租金

• 本次疫情屬於法律意義上的“不可抗力”是不爭的事實，但“不可抗力”是否必然成為減免租金的理由，需根據具體案例具體分析。

筆者前幾日在某平臺看到《某某市烹飪餐飲行業協會攜全體餐飲同仁向廣大商鋪業主、物業方申請減免租金及物業費的倡議書》，提出如下倡議內容：

1、共同向商鋪業主、物業方申請減免2020年1月至3月31日的房租及物業管理費。

2、即日起暫停支付房租和物業管理費，直至疫期結束，後期減免視疫情發展情況再做溝通”。

理由為：......此次我們餐飲企業提出的降租、免租申請於法有據，有章可循。據全國人大常委會法工委日前發表的文章稱，對於因疫情防控不能履行合同的當事人來說，屬於不能預見、不能避免並不能克服的不可抗力。根據《合同法》的相關規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響程度，可以部分或者全部免除合同責任。據此，餐飲企業作為承租方有權利主張因不可抗力無法達成合同目的，要求免除支付租金.....

• 乍一看，行業協會似乎在新冠疫情期間發揮了凝聚人心的職能作用，看似“倡議”向全體房東申請減免房租費、物業費等，實則組織全體租客拒交房租費、物業費。
• 根據《民法總則》、《合同法》關於不可抗力的規定，不可抗力作為一種免責事由，是指免除一方的違約責任，而非產生一方據此可以完全不履行任何合同義務的法律效果，使用不當租客將可能承擔違約責任的高風險法律責任。
• 因新冠肺炎疫情造成的租賃合同履行障礙，是否必須通過主張不可抗力免除責任方可解決？答案是否定的。疫情對租賃合同履行的影響分為四類：
• ●疫情發生對當事人之間的租賃合同的履行沒有影響的，按照合同履行即可，否則承擔違約責任；
• ●疫情發生對當事人之間的租賃合同履行具有一定影響的，結合具體情況按照不同規則處理；
• ●疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的，顯然不公平的，可按照情勢變更處理；
• ●疫情影響致使合同當事人不能履行租賃合同義務的，方可適用不可抗力規定。
• 綜上，本次疫情對餐飲業、旅館業等行業造成了較大損失，各級政府規定和倡導為租戶減免租金。租戶可根據以下因素主張租費減免：
• 1.不能“一刀切”式拒交租賃費、物業費。目前，政府正在組織一手抓防疫一手抓復工，就是避免造成更大損失。不能根據某某市行業協會直接確定時間，可根據疫情防控推進情況提出減免申請，否則將承擔違約責任；
• 2.租戶可根據實際情況按不可抗力或者情勢變更相關規定提出解除合同、減免租金等請求；
• 3.人民法院一般會綜合考慮疫情或疫情防控措施給租客的經營或居住功能是否帶來實質性的影響、影響大小、因果關係等，以公平原則為基礎予以處理；
• 4.免除還是減少租戶租金及減免租金的幅度、比例，人民法院一般會從房屋租賃合同的用途、租賃期限、合同在疫情期間的履行障礙類別等幾個要素綜合判別。
• 租客所租賃房屋用途為生產經營的，由於政府的防控措施直接造成疫情期間租賃合同不能履行的，租客可以主張免除疫情期間的租金；造成一定影響的，收益減少或虧損的，可主張減免疫情期間的租金。租客所租賃房屋為居住的，未影響租戶的居住用途，則不予減免租金。

二、租客要求房東減免租金的實現路徑

• 1.雙方簽訂的房屋租賃合同如果有不可抗力條款，應當按照合同約定執行；
• 2.合同沒有約定不可抗力的，當事人仍可主張不可抗力免責。因新冠肺炎疫情是否給租賃合同造成履行障礙，如造成，租客應當及時通知房東，可向房東申請減免租金，房東同意的，雙方簽訂補充協議予以確認；
• 3.房東不同意的，租客應當按照合同約定履行租金支付義務，同時明確申明保留通過司法途徑變更合同的權利，再通過訴訟或仲裁變更合同、減免租金。否則，房東可要求租客在合理期限內支付租金，租客逾期不支付的，房東可以解除合同；
• 4.“通知”形式可為電子郵件、QQ、微信、EMS等房東能夠收到的形式；
• 5.證據材料：房屋租賃合同、造成損失的證明、因“不可抗力”不履行合同不構成違約的證明等；
• 6.租客申請減免租金可採取的方式：雙方當事人可直接協商，如協商未果，可根據《最高人民法院關於人民法院深化“分調裁審”機制改革的意見》，申請人民調解、商事調解、行業調解、律師調解等非訴解決，亦可向人民法院、仲裁委提出訴訟或仲裁解決。

三、租客是否有權利單方解除租賃合同

• 因不可抗力致使不能實現合同目的，租客有權利單方提出解除合同。具體路徑：
• 1.租客主張解除合同的，應當通知房東；
• 2.合同自通知到達房東時解除；
• 3.房東有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力；
• 4.合同解除後，尚未履行的，終止履行；
• 5.已履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。

四、承租人不付租金出租人是否可以扣押金

• 房屋出租交易習慣是“交一押三”，在租賃合同未明確約定押金功能的情況下，通常認為租賃合同中的押金條款具有擔保性質，同時也是針對承租人遲延給付租金的特定違約行為的違約金。此種情況下，出租人可以將押金用於抵扣相應違約金或相應的損害賠償。
• 本次新冠疫情來勢之兇猛始料未及，各級政府投入巨大人力物力進行防控和攻克，我們更期待打贏這場防疫攻堅戰。疫情之下，全國人民凝聚力量、團結一致、共克時艱，作為房屋租賃合同雙方應當在“情、理、法”的框架下，對於出現的問題堅持公平原則，儘量協商化解。為此，筆者也提出如下建議：
• 1.互諒互讓，重新簽訂租賃合同或補充規定，並加入不可抗力約定，儘量保證合同繼續履行；
• 2.如未能就租金減免達成一致意見，則應保留好相關的證據資料，並在訴訟時效期限內（3年）通過訴訟/仲裁的方式解決問題;
• 3.完善租賃合同條款。在後續的租賃合同中，可考慮將發生疫情情況下租金如何調整，在租賃合同中予以明確約定；
• 4.行業協會在積極引導的同時，更應當做到依法指導，避免不當的指導給租賃雙方形成對立面，甚至讓租客承擔違約責任。

法律條文索引：

《中華人民共和國民法通則》

第一百零七條：因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔民事責任，法律另有規定的除外。

第一百三十九條：在訴訟時效期間的最後六個月內，因不可抗力或者其他障礙不能行使請求權的，訴訟時效中止。從中止時效的原因消除之日起，訴訟時效期間繼續計算。

《中華人民共和國民法總則》

第一百八十條：因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。

《中華人民共和國合同法》第一百一十七條：因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。

第一百一十八條：當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。

第二百一十六條：出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，並在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

第二百二十七條：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第九十四條：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一） 因不可抗力致使不能實現合同目的；

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