嘉顏66
曾經輝煌的房地產，現在倒在了疫情面前，究竟是什麼原因？
01房地產行業及特點
房地產業是指主要包括土地開發、房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。一般來說，我們把從事房產的開發和經營的企業統稱為房地產業。
房地產行業的主要特點：
①資金需求量大，與金融市場關聯密切。基本上在房地產開發時都會各種融資來支撐開發所需的資金。
②受政府幹預較大。土地是國家的重要資源，國家對土地的利用、交易有嚴格的限制。
③流動性差，地域性明顯。房屋屬於不動產，各地區的房價也天差地別。
02房地產是否是暴利行業？
很多人認為房價那麼高，房地產行業肯定屬於暴利行業。但是事實上，房地產行業的暴利階段已經過去了，現在的房地產行業真的已經算不上暴利行業了。
①暴利行業房地產
房地產行業在前些年確實屬於暴利行業，我們觀察一下富豪排行版就能知道，那個時候萬達王健林、恆大許家印都能在我國富豪排行前列或者是首富，房地產行業的利潤可見一斑。
彼時房地產屬於暴利的原因主要有兩個。其一是拿地成本比較低，以前國家為了發展，在地皮的買賣上價格壓得比較低；其二是房價上漲迅速，前幾年房價蹭蹭蹭的上漲，甚至很多地方都漲了幾倍。
在成本低但是售價高的同時，房地產行業肯定是暴利的。
②正常利潤房地產
這兩年房價趨於穩定，而因為國家資源調控，地皮的價格卻在上漲，房地產行業的利潤率開始下降。還是可以通過富豪排行榜來反應出來，曾經的首富排名一步步的開始下降，榜上房地產行業的大佬也開始減少。
有房產大佬說現在的房產行業毛利也就是30%左右，如果我們再將建房銷售週期以及各種稅費計算入內，利潤率會再次降低，而這個利潤水平真的已經算不上暴利了。
03撐不過疫情的房企特點
撐不過兩個月疫情的並不是房地產行業，而是部分房地產企業。
這些企業往往都有一個共同點：中小型房地產企業。
這次疫情房地產業中大家印象最深的肯定是恆大75折購房，因為鋪天蓋地的都是恆大的廣告。關於這次的75折購房的好壞我們先不做評論，不過恆大的這次自救行動取得了很明顯的效果，收攏了大批的資金來支持企業的運作。
其他的房地產企業也紛紛模仿，展開資金回籠的自救活動。
但是這個自救也是需要一定的成本的，中小型的房地產企業很明顯的無法有這麼大的魄力來展開這種自救，可是等待“他救”的時間卻很長，甚至根本等不到就會破產倒閉。
“強者恆強”從來都不是一句空話。
04為什麼撐不過兩個月
對於有些房地產企業撐不過疫情兩個月的原因主要有下面三點：
①很難拿到銀行貸款
銀行貸款往往傾向於大的房企，中小型的房企比較難拿到銀行貸款。主要原因還在於大型房企抗風險能力更強，銀行放貸風險低。
這就形成了一個循環，越是抗風險能力強的房企越是能拿到貸款，抗風險能力變得更強。而小房企需要這筆貸款就能度過風險的，卻難以拿到貸款，最後倒閉。
②高負債率
拿不到銀行貸款的中小房企開始使用其他融資渠道，例如民間借貸和境外融資等，這些融資渠道會表現出比銀行貸款要高很多的貸款利率，這無疑再次增加了這些房企的風險。
這次疫情發生之後，房企無法變現，無力償還貸款，最後只能申請破產。
③沒有正確的決策
一個企業的生存與否與上層的決策的正確性有很大的關聯。
很多房企嚐到了前些年暴利的甜頭，開始瘋狂的融資擴張，而不是穩步的前進。正常情況下，如果能夠正常的開發和銷售，維持一定的平衡，確實可以生存的很好。
但是疫情的發生，線下房產銷售業務基本暫停，無法回籠資金，發不起工資，還不起貸款。
上層沒有比較好的風控意識，也是導致房企倒閉的一顆雷。
綜上：房地產行業前些年確實是暴利行業，但是這幾年已經沒有那麼暴利了。而這次疫情中很多房企倒閉主要原因還是在於資金鍊斷裂（拿不到銀行貸款、民間貸款利率高、已有利潤持續投資沒有做好風控）。
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