嘉颜66
曾经辉煌的房地产，现在倒在了疫情面前，究竟是什么原因？
01房地产行业及特点
房地产业是指主要包括土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。一般来说，我们把从事房产的开发和经营的企业统称为房地产业。
房地产行业的主要特点：
①资金需求量大，与金融市场关联密切。基本上在房地产开发时都会各种融资来支撑开发所需的资金。
②受政府干预较大。土地是国家的重要资源，国家对土地的利用、交易有严格的限制。
③流动性差，地域性明显。房屋属于不动产，各地区的房价也天差地别。
02房地产是否是暴利行业？
很多人认为房价那么高，房地产行业肯定属于暴利行业。但是事实上，房地产行业的暴利阶段已经过去了，现在的房地产行业真的已经算不上暴利行业了。
①暴利行业房地产
房地产行业在前些年确实属于暴利行业，我们观察一下富豪排行版就能知道，那个时候万达王健林、恒大许家印都能在我国富豪排行前列或者是首富，房地产行业的利润可见一斑。
彼时房地产属于暴利的原因主要有两个。其一是拿地成本比较低，以前国家为了发展，在地皮的买卖上价格压得比较低；其二是房价上涨迅速，前几年房价蹭蹭蹭的上涨，甚至很多地方都涨了几倍。
在成本低但是售价高的同时，房地产行业肯定是暴利的。
②正常利润房地产
这两年房价趋于稳定，而因为国家资源调控，地皮的价格却在上涨，房地产行业的利润率开始下降。还是可以通过富豪排行榜来反应出来，曾经的首富排名一步步的开始下降，榜上房地产行业的大佬也开始减少。
有房产大佬说现在的房产行业毛利也就是30%左右，如果我们再将建房销售周期以及各种税费计算入内，利润率会再次降低，而这个利润水平真的已经算不上暴利了。
03撑不过疫情的房企特点
撑不过两个月疫情的并不是房地产行业，而是部分房地产企业。
这些企业往往都有一个共同点：中小型房地产企业。
这次疫情房地产业中大家印象最深的肯定是恒大75折购房，因为铺天盖地的都是恒大的广告。关于这次的75折购房的好坏我们先不做评论，不过恒大的这次自救行动取得了很明显的效果，收拢了大批的资金来支持企业的运作。
其他的房地产企业也纷纷模仿，展开资金回笼的自救活动。
但是这个自救也是需要一定的成本的，中小型的房地产企业很明显的无法有这么大的魄力来展开这种自救，可是等待“他救”的时间却很长，甚至根本等不到就会破产倒闭。
“强者恒强”从来都不是一句空话。
04为什么撑不过两个月
对于有些房地产企业撑不过疫情两个月的原因主要有下面三点：
①很难拿到银行贷款
银行贷款往往倾向于大的房企，中小型的房企比较难拿到银行贷款。主要原因还在于大型房企抗风险能力更强，银行放贷风险低。
这就形成了一个循环，越是抗风险能力强的房企越是能拿到贷款，抗风险能力变得更强。而小房企需要这笔贷款就能度过风险的，却难以拿到贷款，最后倒闭。
②高负债率
拿不到银行贷款的中小房企开始使用其他融资渠道，例如民间借贷和境外融资等，这些融资渠道会表现出比银行贷款要高很多的贷款利率，这无疑再次增加了这些房企的风险。
这次疫情发生之后，房企无法变现，无力偿还贷款，最后只能申请破产。
③没有正确的决策
一个企业的生存与否与上层的决策的正确性有很大的关联。
很多房企尝到了前些年暴利的甜头，开始疯狂的融资扩张，而不是稳步的前进。正常情况下，如果能够正常的开发和销售，维持一定的平衡，确实可以生存的很好。
但是疫情的发生，线下房产销售业务基本暂停，无法回笼资金，发不起工资，还不起贷款。
上层没有比较好的风控意识，也是导致房企倒闭的一颗雷。
综上：房地产行业前些年确实是暴利行业，但是这几年已经没有那么暴利了。而这次疫情中很多房企倒闭主要原因还是在于资金链断裂（拿不到银行贷款、民间贷款利率高、已有利润持续投资没有做好风控）。
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