這一年，你實現了置業夢了嗎？是否每天還在都盯著貝殼和鏈家app看自己家的價格變化？是否還在考慮為爸爸媽媽還有愛人換一套三室大房？是否開始籌劃孩子的上學問題了？
2019年，我們驚歎於今年保利天禧、融創海逸長洲等新樓盤的高光表現，關注著體育新城和華南等熱點區域的騰飛，發現了每逢週末社區裡和售樓處裡總是有經紀人前前後後忙碌帶看的身影。每一個人都是這座城市裡的C位，每一戶家庭都是這個故事裡的主角。
這是一個努力的時代，更是一個選擇的時代，我們的每一個決策都充滿了未知的挑戰，但更有機會在未來轉化為潛在的機遇。
不論這一年我們是有收穫、有遺憾還是有惋惜，舊篇章總要揭去，新時代正在到來。這一次回顧我想摒棄那些傳統樓市報告的冗長和繁雜，替換掉普通購房者看不懂的名詞和術語，用最簡單直白的問題和答案，為您直擊2019年大連樓市的那些真相。
我從成交套數、成交均價、貝殼全平臺新增房源和累計帶看四個方面，先勾勒出了2019年大連二手市場的大致輪廓。
2019年大連二手市場累計成交了78166套房源，同比2018年僅漲幅0.2%。成交均價14051元/平，同比2018年漲幅11%。貝殼全平臺新增二手房源16.27萬套，同比2018年漲幅77.2%。全平臺累計累計帶看177.77萬次，同比2018年漲幅62.1%。
2019年貝殼平臺上買賣兩端規模都有不小的增長突破，表明房主和客戶雙方都更加積極的參與到了整個交流流程中，但在均價上漲以及商品住宅市場分流的背景下，整個二手市場的成交量增長比較乏力。
從年度來看，雖然全市二手市場的交易量和均價在逐年上升，但經過了兩年的交易高峰期後，在限購政策持續加壓、新房市場分流、價格不斷上漲的背景下，進入2019年這種勢頭有所減緩。全年成交量僅比上年多了188套，均價同比漲幅也小於前兩年，但仍然保持著超過10%的漲幅。
從各月成交情況來看，2019全年大連二手高峰期集中在3-5月和7-9月，這兩段時期無論是平臺新增二手房源量還是帶看量，都處於一個增長的態勢，這為客戶提供了更多的選擇，極大的帶動了階段的交易活躍度。另一方面，4月份公佈的房地產市場定調和7月末公佈的限價令還未真正產生深遠影響。
在進入9月份後，市場熱度出現明顯下降情況，進入到了二手市場的傳統淡季。
注：新增房源量包括重複上架房源和無效房源
甘井子區無疑是2019年二手市場上的大戶，全年累計成交25246套房子，均價14630元/平，均價同比漲幅11%。成交量和均價同比漲幅都領先於其他區域。甘井子、沙河口和高新區均價同比漲幅都超過了10%，這三個區域都有大量新房項目轉化為次新小區，二手市場都處於蓬勃發展階段，因此價格漲幅速度比較可觀。
但在成交量的變化方面，卻呈現出了與價格漲幅不一樣的情況。從上圖我們可以很明顯的看出，新城區（金開）的二手住宅成交量佔比總體是呈現上升的態勢，16年新城區（金開）二手住宅成交量佔比30.3%，到了19年佔比提升到了33.3%，而相應的主城區二手住宅成交量就呈現出了下降的趨勢。
隨著城市板塊輪動變化，主城區商品住宅供應逐漸減少，更多位於新城區的商品住宅開始轉化為次新小區，更多的剛需類客戶外溢到了新城區板塊，隨著小窯灣和新機場等新城區明星區域的發展，未來新城區的二手住宅成交量佔比將會繼續提升。
要論2019年哪個商圈是大連二手市場上的“扛把子”，那非山東路莫屬。
整個山東路商圈19年共成交1883套二手住宅，成交均價13046元/平。均價同比漲幅14.5%。成交量領先第二名大連灣商圈近700套。關於山東路商圈的優勢，我之前在各月月報裡已總結過多次。可以說，山東路是大連主城區內少有的能匯聚地鐵、商業、房源供應量、人流等重要因素於一身的剛需二手商圈。
不過，山東路並不是19年二手商圈銷量TOP10裡漲幅最明顯的商圈，位於梭魚灣北側的甘井子商圈19年均價同比漲幅21%，價格漲幅速度將其他熱門商圈甩在了身後。漲價原因一個是自身均價較低，18年商圈整體均價僅8000元/平左右，另外地鐵5號線和大連灣海底隧道的在建也使得該地區二手住宅得到極大的收益。
值得注意的是，在18年主城區各熱門商圈裡尚有一定數量的均價萬元以下的商圈，到了19年大多數熱門二手商圈均價都來到了萬元以上，多數熱門商圈均價同比漲幅都在10%以上，主城區內各個剛需二手商圈的價格“谷地”正被迅速填平。
商圈由山東路稱王，小區交易量最火的則當屬泡崖美林園。
美林園小區19年共成交499套房源，均價11690元/平，價格同比漲幅9.2%。與山東路商圈類似，美林園小區也基本涵蓋了上述提到的四項基本要素。
19年小區銷量榜TOP10裡絕大多數小區價格同比漲幅都接近或者達到10%。均價萬元以下的熱門小區同樣在小區銷量榜裡銷聲匿跡。從小區銷量榜裡可以看出來目前二手住宅市場還是剛需屬性佔主導，10個熱門小區均價都在15000元/平以下。
2019年的二手住宅成交面積結構跟2018年差別不大，目前50-70平剛需一室和兩室依舊是市場主流產品，而50平以下一室和120平以上大戶型產品銷量同比有所增長。
一方面改善類客群的需求正在不斷釋放，另一方面對於暫時解決居住問題的剛需客和解決孩子就學問題的家長客群來說，50平內的小戶是一個非常合適的選擇。這導致了目前二手住宅市場兩極分化的情況有所增長。
2019年總結
2019年的二手市場延續了自2016年以來的增長態勢，但無論是成交量還是成交均價，增速都明顯放緩，目前大連二手市場已逐漸告別快速擴張階段，進入了平穩發展時代。
從區域來看，甘井子、高新區、金州開發區三大新興城區因快速擴張，城建配套不斷完善，因而每年都會獲得大量次新二手房源入市供應，這也使得三個城區的二手交易量價總體呈增長態勢。在商品住宅市場的“價格谷地”已逐漸填平的背景下，二手市場也在經歷著同樣的情況，許多熱門的剛需小區價格也出現了不少的漲幅。
從產品來看，剛需依舊是二手市場的主力，小兩室依舊是多數客戶選擇的產品。但50平以下小戶和120平以上改善產品需求在不斷增長。
2020年展望
大連整體樓市已進入了“存量時代”（二手住宅成交量已超過商品住宅成交量），因核心區土地和商品住宅供應不斷減少，價格不斷上漲，會使得更多的剛需客群進入二手市場，因此大連二手住宅整體規模穩步增長的趨勢會繼續持續。
目前大連商品住宅市場的成交主力都集中在中西沙之外的新興城區，因此甘、高、金開二手市場規模將會繼續快速增長，尤其是金開區域的二手住宅交易量將會繼續領先甘區。而主城區內的“價格谷地”還會進一步填平，熱門小區的價格將會繼續水漲船高，各個城區二手房價“扁平化”趨勢繼續凸顯。
核心區商品住宅可選擇項目減少除了使更多剛需客群轉而關注二手市場之外，還會使部分改善客群選購二手大戶型產品，而50平內小戶型產品因總價低，可操作性強等優勢也極受市場青睞，因此產品面積段“兩極分化”的態勢也會繼續延續。
2019年的商品住宅市場，我們從成交套數、成交均價、成交GMV（金額）和新增供應套數四大方面來統計。
2019全年大連市區共成交商品住宅64285套，同比2018年減少13.3%。成交均價14676元/平，同比2018年上漲4.7%。成交GMV900.2億，同比2018年減少1.5%。新增供應套數43388套，同比2018年減少15.9%。
2019年商品住宅市場四項關鍵詞裡面有三項數據都出現了同比下降，僅均價同比上漲。一方面原因在於2018年土地摘牌量較少，導致了2019年尤其是上半年供應量減少，因此新增供應套數的同比降幅接近16%。另一方面，2019年主城區新入市項目價格不斷提升，導致許多剛需客戶被迫轉移至二手住宅市場，供應量減少+價格上漲導致了成交量和金額的減少。
自2017年之後，大連商品住宅市場出現了連續兩年成交量同比減少的情況，而成交均價雖然還在繼續上漲，但漲幅僅有4.7%，遠遠少於2016-2018年的價格漲幅。新增供應套數也是近5年來的最少。
2019年全市商品住宅成交金額達900億，比2018年減少了13億。
與二手市場年末傳統的淡季不同，商品住宅市場在2019年末達到了一個小高峰，單月成交近7000套，均價也再度突破16000元/平。與二手客戶年末減少關注市場不同，商品住宅市場上開發商在年末加快了營銷節奏，各類加推和“特價房”頻出，不斷吸引著客戶的關注。
從2018年開始，大連市區二手住宅成交套數就已超過了商品住宅成交套數，樓市跨入了“存量房時代”。到了2019年，兩個市場成交量差距繼續拉大，二手住宅市場成交套數已比商品住宅成交多了萬餘套，而且均價也與商品住宅均價拉小了差距。
我們將商品住宅均價和二手住宅均價按城區進行了對比，可以發現，無論是商品住宅還是二手住宅，主城區的均價從價格還有漲幅來看，都要領先於新城區，兩者在不斷的拉開差距。
如果單從數據來看，西崗區2019商品住宅均價24599元/平，均價同比2018年漲幅接近20%，超過了中山區的均價，是價格漲幅最快的城區，但2019年西崗區商品住宅供應量很少，均價漲幅基本都來自於龍湖唐寧ONE的銷售，均價高達42000元/平，因此不能代表整體區域水平。排名第二的甘井子區和高新區均價漲幅都超過了10%，這兩個區域供應量大，相關配套也正在快速完善，區域價值不斷提升，因此價格漲幅較快。
與二手住宅市場情況比較類似，金開區域的商品住宅成交量在經歷兩年同比下降後，在2019年突然發力，成交量佔比增加了10%，一舉超越了甘井子區，成為了當年大連市商品住宅成交量最多的城區，能取得這樣的成績，跟區域內的幾個“現象級”項目表現密不可分。
2019年大連全市商品住宅庫存量約9.1萬套，相比2018年庫存量有所回升，去化週期約17.2個月，在經歷多年去化之後，目前大連商品住宅庫存量回到了一個較為正常的水平。
下圖是大連各城區當前的商品住宅庫存量，以當年年末數據為標準。甘、高和金開三區去化週期都在15個月以內，其中金開區域商品住宅庫存量接近2.5萬套，是當前大連商品住宅庫存量較高的城區。但區域自身銷售速度較快，因此去化週期依然可以維持在一個比較健康的水平。高新區商品住宅庫存量8000餘套，去化週期約11個月，是目前大連去化週期最小的區域。
2019年的大連商品住宅市場出現了一個“現象級區域”—體育新城，兩個“現象級樓盤”—融創海逸長洲、魯能勝地。
體育新城目前可以說是大連商品住宅市場最熱門板塊，區域內四大主力樓盤：中海萬錦公館、招商公園1872、萬科翡翠都會和招商海德公園全部進入2019年樓盤銷量榜TOP10，區域內樓盤的價值度已被眾多客戶所認可。這也使得體育新城板塊2019年的成交量和均價漲幅都領先於其他板塊。另外一個令我們感到驚喜的板塊是開發區小窯灣，在開發區其他板塊均價同比紛紛下降的情況下，小窯灣均價同比漲幅高達13.9%，相關政策和配套規劃都是這兩個板塊受青睞的保障。
兩個“現象級樓盤”—融創海逸長洲、魯能勝地，全年成交備案套數遠遠領先其他樓盤，兩者都是區域內標杆項目，都是品牌開發企業建設，都擁有理想的環境資源和配套規劃，取得如此成績也在情理之中。
2019年商品住宅各成交產品裡面，80-100平剛需兩室產品依然是客戶購買最多的房型，成交量佔比37.5%，同比上升了6.2%。80平以下的小戶型產品成交佔比減少了10%。100平以上的改善類大戶型產品成交佔比上升了4%。
一方面購房者改善類的需求在不斷增長，另一方面80平以下小戶型產品當前許多樓盤都鮮有供應，這部分需求客戶都轉移到了二手住宅市場。
2019年總結
因2018年的土地供應和摘牌量低，導致2019年的商品住宅市場供應量也隨之降低，加上限購限售等調控政策的疊加，導致了19年商品住宅市場的成交量同比繼續走低。同時因為有了更多金開區域樓盤價格的平衡，全市成交均價漲幅速度也有所減少。
隨著核心區均價上漲以及供應區域不斷的向外延伸，金開區域的商品住宅成交量在2019年首度超越了甘井子區，已逐漸成為了大連商品住宅新的主力區域。但在均價漲幅方面，依舊還是甘井子和高新區為代表的主城區均價漲幅速度更快。
80-100平還將繼續是市場主流產品，但大戶型改善產品正在越來越受到關注。
2020年展望
根據權威機構預測，2020年全市的土地供應量和預計摘牌量將高於2019年，如果按照此種態勢發展，那麼2020年的成交量將會有所回升，尤其是新城區成交量預計還會繼續領先，不過在2019年所摘牌的樓面價基礎上，主城區的商品住宅均價將會進一步提升，並拉開與新城區的差距。
產品方面，商品住宅市場與二手住宅市場已形成了一種很好的互補。80平以下的小戶型，更多的客戶會選擇二手住宅市場，80-100平兩室，商品住宅市場銷售的更好。100平以上，兩者基本平分秋色。
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