2004年12月28日17:00，深圳地鐵的第一列車從羅湖站緩緩啟動。
截自人民網（2004）
人們好奇地用紙幣換成了膠制的地鐵幣，老爸拖著5歲的兒子興沖沖地走入了檢票口，夜晚的車站裡站著好幾群圖新鮮的中學生，一個大叔掏出老式傻瓜相機拍下了新奇的地鐵車廂。
此時的深圳，只有兩段「半截地鐵」：1號線只有東線——從羅湖口岸到世界之窗，4號線只有南線——從福田口岸到少年宮。這是深圳地下世界最早的「十字線路」，加起來全長22公里不到。
地鐵一期開通，帶動樓市大漲。
有地鐵的城市，每一條地鐵，對於樓市都有著千絲萬縷的瓜葛。每個城市都不例外，深圳也同樣如此。
地鐵對樓市到底有多大影響？我們來聊聊深圳地鐵和那纏夾不清的樓市。
算作以小見大，舉一賅百，盼能透過深圳看全國。
一.
那是2004年，深圳房價平均還是5990元/m²。但到了2005年，深圳房價平均6950元/m²，大漲16%。自此，深圳就在「高房價」的路上一去不回頭。
▼1998-2017年深圳商品住宅二級市場平均交易價格（單位：元/平方米）
深圳剛有地鐵的那一年，樓市奇聞不斷。
2004年4月16日，在深圳土地拍賣會上，香蜜湖片區最後的低密度地塊B303-0041，以破紀錄的7442元/m²的樓面單價、9.3億總價拍出。
這一年，深圳房價平均5990元/m²。這也是第一次，深圳出現了樓面價格超過住房均價的情況，「麵粉貴過了麵包價」！
即便如此，那個暴漲開始的深圳樓市此拉開帷幕。2005年，今天的頂豪——香蜜湖1號悄然開盤，多層住宅2.5-3萬/m²，聯排別墅3-5w萬/m²。無廣告、無宣傳，開盤10分鐘，全部可售TOWNHOUSE一次售罄。
2005年7月香蜜湖一號的銷售中心
不過，香蜜湖1號大賣實在和地鐵沒有什麼太大關係。當年的香蜜湖1號還只是一個距離地鐵1.5公里的純粹CEO盤，並沒有像現在那樣出門右拐直達2號線香梅北地鐵口。
說起來，這是地鐵二期的一大奇觀：2號線名為「蛇口線」，實為「豪宅線」，穿過了香蜜湖1號、華僑城波託菲諾、深圳灣1號、華潤悅府、紅樹西岸等等眾多深圳豪宅區。
簡直讓人有錯覺——不在2號線上，不配為豪宅。到底是豪宅成就了地鐵，還是地鐵成就了這些豪宅？
事實上，最原始的2號地鐵線路並非像現在這樣。
當深圳人歡呼雀躍第一次體會到地鐵的方便快捷時，官方也傳出了2號線的二期線路繞著南山走，從蛇口客運港開始，到世界之窗為止，東延線為遠期預留規劃。
然而，2007年某個春和日麗的下午，風向變了！規劃出來的2號線繞到了後海和蛇口的空地或填海區，然後在世界之窗與1號線匯合，然後穿過華僑城、香蜜湖等豪宅區，最後到達福田、羅湖市中心。
地鐵2號線原規劃站點：蛇口碼頭-世界之窗
蛇口停車場站→蛇口港→水灣頭→南水步行街→招商東路站→工業八路站→登良路站→南山中心區站→科技園東站→深圳灣填海區站→世界之窗站
地鐵2號線規劃後站點：赤灣站-東門南站
赤灣站→蛇口港站→海上世界站→水灣站→東角頭站→灣廈站→海月站→登浪站→後海站→科苑站→紅樹灣站→世界之窗站→僑城北站→深康站→安託山站→僑香站→香蜜湖北站→景田北站→蓮花山西站→福田站→市民中心站→崗廈北站→華強路站→振華路站→大劇院站→東門南站
霎時間，天昏地暗，網友們的吐槽鋪天蓋地席捲而來。其中，最大的爭議是——這條線路放棄了南山人員密集的區域，而走到了豪宅區，難道會有錢人更需要地鐵嗎？
事實也證明，2號線的客流持續幾年墊底，但2號線旁邊的地塊拍賣卻證明著這條地鐵線的價值：
2010年1月23日，兆華斯坦地產與前海國際能源金融中心有限公司，以134億元的總價聯合拿下了深圳前海地塊，總建築面積47.7萬平米，摺合樓面價2.8萬元/平米，創深圳總價及單價地王紀錄。時隔一年，項目被爆轉讓給深圳本土房企恆裕地產。
2011年7月2日，招商局蛇口工業區有限公司以掛牌起始價一舉拿下南山區蛇口太子灣片區69.76萬平方米土地，刷新了深圳建市31年來土地招拍掛地塊出讓底價紀錄，創下深圳的「總價地王」。經測算，地面地價為9230元／平方米，樓面地價為3788元／平方米。
據聞，由深圳市“正負”利益代表者的深圳地鐵就是深圳最大的地主。2016年，深圳地鐵從華潤口中虎口拔牙拿下萬科第一大股東的寶座，靠的就是三塊地而已。
有一個深圳地鐵冷知識：2號線之所以標為橙色，是因為橙色要比紅色淺，橙而不紅，但它不是不重要。
二.收編的龍崗與寶安
並不是所有的深圳樓盤都有資格成為豪宅，也並不是所有人都具有住豪宅的命格。
說起來，歷史總是驚人的相似。就像今天的深圳剛需躊躇地看向了東莞與惠州的臨深片區，2005年的深圳剛需也用同樣的目光望向了關外的寶安與龍崗。
二線關，就是一道過不去的坎。關內的才叫「特區內」，關外的就叫「特區外」。關內的戶口可以隨便各區互遷，而關外的，不可以！內外有別，不然又怎麼會有羅湖「二線關插花地」的高密度奇觀？
羅湖「二線關插花地」
此刻，發展了二十餘年的深圳特區，終於暴露了它的最大問題——關內土地嚴重緊缺：鄧爺爺的圈圈原本畫得就不大，奈何城中村、棚戶區星羅棋佈安插其間。
所以，千禧年左右，不斷有深圳官炮轟二線關，提議撤關擴容。當福田的主幹道還圍繞在鐵皮擋板裡，地鐵二期的利好消息也從地底下冒了出來：1號線將通往寶安，3號線將開向龍崗。
就是這樣，在一片猜測與疑慮中，寶安與龍崗樓市走過了2004年。緊接著，在一片沸騰與歡愉中，寶安與龍崗樓市走過了2005年。在這一苦一樂的交替中，寶安與龍崗迅速成為了深圳樓市的巨人。時間跨度，只有一年！
數據顯示，2005年，寶安與龍崗領漲了那個漲幅高達16%的深圳樓市：
2005年寶安住宅交易均價為5038元／平方米，同比上升27.89％；
龍崗住宅交易均價為4736元／平方米，同比上升28.83％。
2011年6月28日，深圳地鐵二期全面開通。深圳的地下世界，從最初的「十字線路」變成了「四橫三縱」的地鐵網絡。
地鐵如約而至，1號線果然延伸向了寶安，3號線果然連接到了龍崗。但在房價上，龍崗沒有跑贏寶安，如今的寶安中心區已是深圳豪宅區，住寶中可能比主羅湖更有優越感。
事實上，寶安與龍崗的價格分化在在2010年早已初見端倪。2015年前後，全國樓市行情大熱，寶安與龍崗也跟風暴漲。2019年，漲幅依然持續不斷，寶安與龍崗的價格分化明明白白。
如果說，龍崗支撐深圳東部，那麼寶安就倚靠了深圳西部。十幾年來，深圳一路向西，從福田到南山，再向前海進發。你說，一個緊跟潮流的深圳人會選擇住在寶安還是龍崗？
加之寶安的中心區緊挨南山，而龍崗中心區卻出現了一條斷裂帶，城中村、棚戶區橫亙其間，布吉至今滿是雜亂，且人滿為患。
儘管同樣是當年關外，同樣被地鐵加持，房產的價值終究抵不過區位的考量。
三.關內之恥——鹽田
關外的寶安跑贏的不止龍崗，還有鹽田。那個當年和福田、南山、羅湖一起並稱「關內四小龍」的鹽田，居然跑輸了大勢。
2008年，鹽田豪宅華僑城天麓開盤，售價接近8萬/m²，每棟別墅平均兩三千萬，當時可謂天價。十一年過去了，天價別墅折價一半，3-4萬元/m²的價格就可以買入。這，並不是鹽田樓市的個案。
鹽田和香港只有一牆之隔，本身地理位置不差，還是一個撐起深圳特區顏面的小擔當，樓市竟然如此失敗，簡直堪稱「關內之恥」。
為什麼鹽田會成了「關內之恥」呢？這個責任50%可以推卸到地鐵上。
2號線到了新秀就斷了頭，遊客去中英街要打三四十塊錢的車，再往稍遠一點的大梅沙、小梅沙、東部華僑城，就需要近百元的車費。交通的斷裂，也讓產業進不來，上班的人出不去，實在難受。
至於地鐵為什麼遲遲不來，原因眾說紛紜：有人說，那是因為要穿過梧桐山體，工程極為困難；也有人說，鹽田本身人口不足，就算修了地鐵也不會有太多客流量，不會有更多的經濟價值。
但最重要的原因是——鹽田缺地！恐怕，鹽田沒有地鐵，和2號線經過填海區的原因一樣。
鹽田發展不起來的另外50%的原因，可以歸結為土地。在鹽田，梧桐山、大梅沙、小梅沙等等綠色景區佔了大半，開發用地所佔並不多。沒有土地，也難以發展產業，發展旅遊已經是綠色資源的最大利用。
今天的鹽田一敗到底，繁華只屬於有地鐵到地方，它儼然變成為了一個深圳郊區。
但是，它並不是沒有機會。
2020年6月，深圳地鐵三期即將鋪開，2號線東延線及8號線一期將會延伸到鹽田。地鐵的便利，加上2號線的IP效應，會讓之後的鹽田樓市觸底反彈嗎？
四.結
寫到這裡，我想，我的「地鐵盤乾貨」主題已經跑偏了十萬八千里，我原本是想給大家寫一篇投資指南的，但是翻例證、找例子的時候，無意串聯成了這篇深圳地鐵上的房價故事。
以史為鑑，感觸良多。猛然想起在寫惠州要通地鐵的時候，隔壁的錢辰反駁了我一句：「在中國，哪有什麼需求倒逼？」
樓市黑馬的背後，總會有一雙看不見的手在默默操控。下一個地鐵十年即將開啟，這一次，誰又會是這批黑馬呢？
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