2004年12月28日17:00，深圳地铁的第一列车从罗湖站缓缓启动。
截自人民网（2004）
人们好奇地用纸币换成了胶制的地铁币，老爸拖着5岁的儿子兴冲冲地走入了检票口，夜晚的车站里站着好几群图新鲜的中学生，一个大叔掏出老式傻瓜相机拍下了新奇的地铁车厢。
此时的深圳，只有两段「半截地铁」：1号线只有东线——从罗湖口岸到世界之窗，4号线只有南线——从福田口岸到少年宫。这是深圳地下世界最早的「十字线路」，加起来全长22公里不到。
地铁一期开通，带动楼市大涨。
有地铁的城市，每一条地铁，对于楼市都有着千丝万缕的瓜葛。每个城市都不例外，深圳也同样如此。
地铁对楼市到底有多大影响？我们来聊聊深圳地铁和那缠夹不清的楼市。
算作以小见大，举一赅百，盼能透过深圳看全国。
一.
那是2004年，深圳房价平均还是5990元/m²。但到了2005年，深圳房价平均6950元/m²，大涨16%。自此，深圳就在「高房价」的路上一去不回头。
▼1998-2017年深圳商品住宅二级市场平均交易价格（单位：元/平方米）
深圳刚有地铁的那一年，楼市奇闻不断。
2004年4月16日，在深圳土地拍卖会上，香蜜湖片区最后的低密度地块B303-0041，以破纪录的7442元/m²的楼面单价、9.3亿总价拍出。
这一年，深圳房价平均5990元/m²。这也是第一次，深圳出现了楼面价格超过住房均价的情况，「面粉贵过了面包价」！
即便如此，那个暴涨开始的深圳楼市此拉开帷幕。2005年，今天的顶豪——香蜜湖1号悄然开盘，多层住宅2.5-3万/m²，联排别墅3-5w万/m²。无广告、无宣传，开盘10分钟，全部可售TOWNHOUSE一次售罄。
2005年7月香蜜湖一号的销售中心
不过，香蜜湖1号大卖实在和地铁没有什么太大关系。当年的香蜜湖1号还只是一个距离地铁1.5公里的纯粹CEO盘，并没有像现在那样出门右拐直达2号线香梅北地铁口。
说起来，这是地铁二期的一大奇观：2号线名为「蛇口线」，实为「豪宅线」，穿过了香蜜湖1号、华侨城波托菲诺、深圳湾1号、华润悦府、红树西岸等等众多深圳豪宅区。
简直让人有错觉——不在2号线上，不配为豪宅。到底是豪宅成就了地铁，还是地铁成就了这些豪宅？
事实上，最原始的2号地铁线路并非像现在这样。
当深圳人欢呼雀跃第一次体会到地铁的方便快捷时，官方也传出了2号线的二期线路绕着南山走，从蛇口客运港开始，到世界之窗为止，东延线为远期预留规划。
然而，2007年某个春和日丽的下午，风向变了！规划出来的2号线绕到了后海和蛇口的空地或填海区，然后在世界之窗与1号线汇合，然后穿过华侨城、香蜜湖等豪宅区，最后到达福田、罗湖市中心。
地铁2号线原规划站点：蛇口码头-世界之窗
蛇口停车场站→蛇口港→水湾头→南水步行街→招商东路站→工业八路站→登良路站→南山中心区站→科技园东站→深圳湾填海区站→世界之窗站
地铁2号线规划后站点：赤湾站-东门南站
赤湾站→蛇口港站→海上世界站→水湾站→东角头站→湾厦站→海月站→登浪站→后海站→科苑站→红树湾站→世界之窗站→侨城北站→深康站→安托山站→侨香站→香蜜湖北站→景田北站→莲花山西站→福田站→市民中心站→岗厦北站→华强路站→振华路站→大剧院站→东门南站
霎时间，天昏地暗，网友们的吐槽铺天盖地席卷而来。其中，最大的争议是——这条线路放弃了南山人员密集的区域，而走到了豪宅区，难道会有钱人更需要地铁吗？
事实也证明，2号线的客流持续几年垫底，但2号线旁边的地块拍卖却证明着这条地铁线的价值：
2010年1月23日，兆华斯坦地产与前海国际能源金融中心有限公司，以134亿元的总价联合拿下了深圳前海地块，总建筑面积47.7万平米，折合楼面价2.8万元/平米，创深圳总价及单价地王纪录。时隔一年，项目被爆转让给深圳本土房企恒裕地产。
2011年7月2日，招商局蛇口工业区有限公司以挂牌起始价一举拿下南山区蛇口太子湾片区69.76万平方米土地，刷新了深圳建市31年来土地招拍挂地块出让底价纪录，创下深圳的「总价地王」。经测算，地面地价为9230元／平方米，楼面地价为3788元／平方米。
据闻，由深圳市“正负”利益代表者的深圳地铁就是深圳最大的地主。2016年，深圳地铁从华润口中虎口拔牙拿下万科第一大股东的宝座，靠的就是三块地而已。
有一个深圳地铁冷知识：2号线之所以标为橙色，是因为橙色要比红色浅，橙而不红，但它不是不重要。
二.收编的龙岗与宝安
并不是所有的深圳楼盘都有资格成为豪宅，也并不是所有人都具有住豪宅的命格。
说起来，历史总是惊人的相似。就像今天的深圳刚需踌躇地看向了东莞与惠州的临深片区，2005年的深圳刚需也用同样的目光望向了关外的宝安与龙岗。
二线关，就是一道过不去的坎。关内的才叫「特区内」，关外的就叫「特区外」。关内的户口可以随便各区互迁，而关外的，不可以！内外有别，不然又怎么会有罗湖「二线关插花地」的高密度奇观？
罗湖「二线关插花地」
此刻，发展了二十余年的深圳特区，终于暴露了它的最大问题——关内土地严重紧缺：邓爷爷的圈圈原本画得就不大，奈何城中村、棚户区星罗棋布安插其间。
所以，千禧年左右，不断有深圳官炮轰二线关，提议撤关扩容。当福田的主干道还围绕在铁皮挡板里，地铁二期的利好消息也从地底下冒了出来：1号线将通往宝安，3号线将开向龙岗。
就是这样，在一片猜测与疑虑中，宝安与龙岗楼市走过了2004年。紧接着，在一片沸腾与欢愉中，宝安与龙岗楼市走过了2005年。在这一苦一乐的交替中，宝安与龙岗迅速成为了深圳楼市的巨人。时间跨度，只有一年！
数据显示，2005年，宝安与龙岗领涨了那个涨幅高达16%的深圳楼市：
2005年宝安住宅交易均价为5038元／平方米，同比上升27.89％；
龙岗住宅交易均价为4736元／平方米，同比上升28.83％。
2011年6月28日，深圳地铁二期全面开通。深圳的地下世界，从最初的「十字线路」变成了「四横三纵」的地铁网络。
地铁如约而至，1号线果然延伸向了宝安，3号线果然连接到了龙岗。但在房价上，龙岗没有跑赢宝安，如今的宝安中心区已是深圳豪宅区，住宝中可能比主罗湖更有优越感。
事实上，宝安与龙岗的价格分化在在2010年早已初见端倪。2015年前后，全国楼市行情大热，宝安与龙岗也跟风暴涨。2019年，涨幅依然持续不断，宝安与龙岗的价格分化明明白白。
如果说，龙岗支撑深圳东部，那么宝安就倚靠了深圳西部。十几年来，深圳一路向西，从福田到南山，再向前海进发。你说，一个紧跟潮流的深圳人会选择住在宝安还是龙岗？
加之宝安的中心区紧挨南山，而龙岗中心区却出现了一条断裂带，城中村、棚户区横亘其间，布吉至今满是杂乱，且人满为患。
尽管同样是当年关外，同样被地铁加持，房产的价值终究抵不过区位的考量。
三.关内之耻——盐田
关外的宝安跑赢的不止龙岗，还有盐田。那个当年和福田、南山、罗湖一起并称「关内四小龙」的盐田，居然跑输了大势。
2008年，盐田豪宅华侨城天麓开盘，售价接近8万/m²，每栋别墅平均两三千万，当时可谓天价。十一年过去了，天价别墅折价一半，3-4万元/m²的价格就可以买入。这，并不是盐田楼市的个案。
盐田和香港只有一墙之隔，本身地理位置不差，还是一个撑起深圳特区颜面的小担当，楼市竟然如此失败，简直堪称「关内之耻」。
为什么盐田会成了「关内之耻」呢？这个责任50%可以推卸到地铁上。
2号线到了新秀就断了头，游客去中英街要打三四十块钱的车，再往稍远一点的大梅沙、小梅沙、东部华侨城，就需要近百元的车费。交通的断裂，也让产业进不来，上班的人出不去，实在难受。
至于地铁为什么迟迟不来，原因众说纷纭：有人说，那是因为要穿过梧桐山体，工程极为困难；也有人说，盐田本身人口不足，就算修了地铁也不会有太多客流量，不会有更多的经济价值。
但最重要的原因是——盐田缺地！恐怕，盐田没有地铁，和2号线经过填海区的原因一样。
盐田发展不起来的另外50%的原因，可以归结为土地。在盐田，梧桐山、大梅沙、小梅沙等等绿色景区占了大半，开发用地所占并不多。没有土地，也难以发展产业，发展旅游已经是绿色资源的最大利用。
今天的盐田一败到底，繁华只属于有地铁到地方，它俨然变成为了一个深圳郊区。
但是，它并不是没有机会。
2020年6月，深圳地铁三期即将铺开，2号线东延线及8号线一期将会延伸到盐田。地铁的便利，加上2号线的IP效应，会让之后的盐田楼市触底反弹吗？
四.结
写到这里，我想，我的「地铁盘干货」主题已经跑偏了十万八千里，我原本是想给大家写一篇投资指南的，但是翻例证、找例子的时候，无意串联成了这篇深圳地铁上的房价故事。
以史为鉴，感触良多。猛然想起在写惠州要通地铁的时候，隔壁的钱辰反驳了我一句：「在中国，哪有什么需求倒逼？」
楼市黑马的背后，总会有一双看不见的手在默默操控。下一个地铁十年即将开启，这一次，谁又会是这批黑马呢？
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