本文不代表作者任职单位的观点和立场
现行的商品房预售制度起始于1994年，并在《房地产管理法》和随后发布的《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确；预售制度初衷是通过缩短房地产企业资金回流的周期，来缓解房地产行业的资金困局，从而促进整个房地产市场的快速发展。
众所周知，房地产本身即为重资源密集行业，与高科技、精细尖行业存在本质区别，所谓“重资源”，一为资金，二为土地，三为人才，三种资源无所谓谁重要、谁其次，当然人才之重要，那个行业均为重要，拾人牙慧者，也懒得解释了，自我理解；但三种相互结合、配合，予人“盖房子”，无所谓“技术含量”，更不是“上天、登月”，倒是千真万确的了。只是有幸随“城市化进程”东风而展开“绚烂画面”，可以说是以前不曾有，以后人口红利过后，尤其城市化进程晚期也将如黄花凋落，只不过我们正当其时，最激烈震荡之际，有幸成为房地产历史的经历者乃至参与者、推动者！
既然我们已放入历史长河中，去观察、去评价，那就不能忽视作为者的历史局限性，任何抛开它的背景、缘由乃至因素，去评判它，褒贬它，如果说错误或不对，为时尚早，但起码不全面、不客观，偏颇，倒是不能全部看待对象了。
如前述之商品房预售制度至今，二十几年，恰好更为改革最为震荡、变革的时期了，如我们之前文章《转型社会下之公有住房》，开头谓之“应当说，建国（尤其改革开放）至今生活这批人，着实刺激，经历两种不同生活方式体验，很多事物倒能解释清楚，不然新人倒认为老人叙述异物罢了，譬如公有住房。”也大抵如此了，只是希望多年后，异物公有住房不要成为“异物商品房预售制度”。
但现在看来，目前统一取消商品房预售制度，基本不可能；从时间点分析，今年9月21日广东房地产协会下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，该《通知》商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制度带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。之后，住建部辟谣“现房销售”。
而事实上，早在之前，广东中山、江苏南京、浙江杭州等于2016年前后左右，在住宅地块出让均探索过现房销售，不过，推行一段时间后，改变了土地出让规则；直到2018年10月19 日，合肥市房地产管理局再申“现房销售”。
由此可见，围绕“是否现房销售”，力量博弈的“精彩纷呈”，可以发现，土地卖的好或出于调控目的，大多经济发达东部城市，增加了附加条件“现房销售”，而那些经济欠发达，“等米下锅”，坐等土地财政发工资的西部城市，对于“现房销售”，集体失了声，生怕增加的“成交条件”，下跑了这一房地产开发商出钱“客户”。
如此说来，岂不是又要回到“一城一策”老路上了？但不同之前政策，前述《商品房预售管理办法》等法规可是全国适用的，再搞出个“一城一策”将是对国家法规权威的无视，更与领袖倡导的依法治国严重相背离，还是回到治本“集体土地三权分立”改革大方向下，方为根本，况且，之前历史进程中，全国一盘棋，统一决策为前提，但不管如何，须满足城市化下的农村“入城”住房需要，商品房销售制度的制定当然应以经济基础外，还必须契合市场的需求！
閱讀更多 張磊律師 的文章
