3月1日，新《证券法》实施，其中关于公募公司债发行，删除了“累计债券余额不超过公司净资产的百分之四十”一条，这让许多债券发行余额早已满格的公司为之振奋。
三天后，黄其森和他的董事们开了个会，决定申请发行120亿公司债。
泰禾应声涨停。
过去的一年多，泰禾的策略是卖卖卖，用来挽救它岌岌可危的资产负债表。
从2018年四季度开始，泰禾公告的并购事件画风大变，交易买方一栏从固定的泰禾集团变成了各路接盘侠，泰禾不断抛出资产，而世贸接走了其中的一大部分。
泰禾的存货调头向下，从2019年初的1735亿，降低到三季报的1544亿，土地储备更是从年初的460.76万平方米（计容建筑面积）降到半年报的209.25万平方米，降幅超过一半。
这对一家喊出年销售2000亿的地产企业来说，无疑是在断臂求生。
泰禾并购事件，资料来源WIND
然而，这种收缩资产负债表的方式，能救泰禾于危急，却无法令其涅槃重生。
截至2019年三季报，泰禾总资产2306亿，总负债1942亿，资产负债率84.2%，较2018年年底下降2.7个百分点。在短期债务覆盖率上（货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）），从2018年年底的0.26上升到0.4，短期债务偿还能力指标得到改善，但仍较万科等行业企业有较大差距。
泰禾资产负债率，数据来源泰禾年报
不知道，在过去的一年半中，黄其森有没有想起过2014年，那时他面临着同样的困局。
2010年，借壳福建三农上市时，泰禾还是名不见经传的一家小公司，注入上市公司的总资产仅48亿，一年（2018年）营收7.4亿，难望行业龙头项背。
在上市后最初两年里，泰禾并未大规模扩张，毕业于福州大学土木工程系的黄其森，守着福州大本营和北京的几个项目，精心打磨“院子”系列产品，奠定了泰禾日后“高品质下的高周转”策略的产品基础。
2012年，央行两次下调存款准备金率，同时还下调了存贷款基准利率，住建部下调个人住房公积金贷款利率。刺激之下，2012年下半年至2013年一季度，房地产市场异常火爆。
泰禾开启了它的第一次扩张，2012-2014接连三年，在福建、北京以及上海等地大举攻城略地，年度拿地金额一举突破百亿。
2014年，泰禾销售额突破200亿，在全国房地产企业排行榜上挤身前30强，但自身的经营现金流仍远不足以支撑大规模扩张拿地。有利的是，2013年前后以信托、券商资管为代表的影子银行极度活跃，宽松的融资环境下泰禾不断加杠杆，完成了它的第一次资产负债表扩张。
2012-2014泰禾拿地扩张，资料来源泰禾年报
针对暴涨的房价，很快国务院在2013年2月发布了“新国五条”，以期通过限购、增加供给来抑制过热的市场情绪，由此也开启了我国房地产市场长效调控机制的建立与不断完善。
调控之下，房地产市场在高位平台相对平稳的走到了2014年。
政策拐点之下，企业需要作出了应变。2014年上半年后，泰禾停止了拿地，但仍挡不住资产负债率的节节攀高。2014年年底，泰禾资产负债率89.23%，货币资金33.5亿，短期借款79.9亿，一年内到期的非流动借款76.5亿，货币资金对短期债务覆盖率仅为0.21，资金面紧张程度比后来的2018年年底有过之而无不及。
但市场并没有让2014年的黄其森焦虑多久。
2014年“新国九条”之后，资本市场再融资逐步放开，泰禾在2015年筹划定向增发，成功融资40亿，此举令泰禾资产负债率大幅下降至2015年年底的79.87%。
2015年1月证监会推出了《公司债发行与交易管理办法》，大大降低了房地产企业发行公司债的门槛，2015、2016两年，泰禾通过发展公司债、中期票据累两项融资175亿。
2015-2016年泰禾直接融资，资料来源泰禾年报，WIND
好事逢双，流动性压力不复存在的同时，房地产市场迎来了一波暴涨。
从2015年年中开始，房地产交易量价齐升，特别是2016年春节前后，市场情绪达到顶点，几乎一房难求，二手房市场卖方跳价现象频频发生。在这波日后称之为“涨价去库存”的过程中，居民部门的杠杆被急速抬升到前所未有的的高度，给社会经济健康发展埋下了不小的隐患，但对房地产行业来说，却是一个前所未有的契机。
2016年，在不断上涨的房价支撑下，“拿地-开发-快速预售-回款-再投入”的模式将房地产企业化身为一台台印钞机，在高毛利和低资金成本的对比下，房企们明白只要拿到地就是拿到了利润，而诸如“房地产行业进入白银时代”的判断，早已淹没在地王频出的喧嚣中。
泰禾也不例外。2016年、2017年，在传统的招拍挂拿地方式外，合作开发、收并购拿地的方式兴起，以融创为代表的行业头部企业们，不断收购中小企业的项目，扩张自己的资产负债表。泰禾在那两年激进拿地，土地储备在2018年年中达到了峰值的495万平方米，和信达合作的上海新江湾以及深圳尖岗山两个地王项目，更是这一波市场癫狂的象征。
政策轮回。2016年年底起，融资环境逐步收紧，到2018年5月银保监会23号文出台，地产融资从前端融资到开发贷全面降到冰点。
另一方面，在“房住不炒”、“因城施策”的原则指引下，市场调控不断加码，房地产市场交易情绪全面回落。2018年、2019年连续两年全国商品房销售面积徘徊在17.2亿平方米左右，同比增速接近于0。
市场宏观环境变化，市场微观基础也随之改变。泰禾“高品质下的高周转”策略受到了考验，2018年存货周转率降低至历史低点的0.14，这时紧靠收缩拿地规模已不足以应付流动性压力，于是泰禾转身卖起项目回笼资金。
泰禾这次提出发行120亿公司债，最终能否成功发行、负债成本如何还未可知。但不管如何，经过一年半的收缩盘整，泰禾的资产负债表逐步修复，债务压力已得到很大程度的缓解。与此同时，随着宏观经济稳增长的需求加深，特别是在今年突发疫情的冲击影响下，融资环境边际改善几乎是必然的事情。
2014年，黄其森请来成龙代言“泰禾院子”，今年会不会换请张靓颖，并请唱上一曲：
终于等到你，还好我没放弃。
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