為了更好地瞭解疫情下消費者對樓市的預期、疫情對買房賣房決策及偏好的影響，貝殼研究院發起來對“疫情下的住房消費者預期調查”。
研究發現：
1、消費者購房意願受疫情影響不大，僅有8.5%的受訪者表示受疫情影響將取消買房計劃。
2、資源集中的大城市依然是購房首選，城市住房發展將繼續遵循基本面。
3、大戶型、低密度、醫療配套成熟的住房改善需求明顯，高品質物業在購房傾向中的重要性顯著提高。
4、疫情加速了線上化發展趨勢，線上購房已開始被一部分人所接受，願意在線上買房的受訪者佔比達29.2%。
5、多數業主月供收入比處於合理範圍，還貸壓力不大，降價出售的意願不高，因此疫情後不會出現大規模降價拋售的情況。
6、少數還貸壓力較大的業主降價出售意願相對較強，月供收入比超過合理範圍的業主（佔比僅21.7%）中有近一半的業主願意降價出售。
一、疫情之後還買不買房？
消費者購房意願受疫情影響不大。調查發現，僅有8.5%的受訪者表示受疫情影響取消買房計劃，絕大部分有購房計劃的消費者只是推遲或觀望，消費者的購房意願並沒有受到較大沖擊。其中，有38%的受訪者表示因疫情影響看房而暫緩買房計劃，有28.8%的受訪者任務放假會跌而暫緩買房。
圖：疫情對消費者購房計劃的影響
購房者如何看疫情後房價的走勢？
調查顯示，43.9%的受訪者認為房價會小幅下跌，27.6%的受訪者認為房價會保持穩定。對房價下跌的預期，可能來自於開發企業在儘快降價促銷回流資金的需要。到去年年底，部分城市的新房庫存上升，面臨去化難的問題。
購房計劃會延遲多久？
調查顯示，消費者購房計劃推遲時間普遍不超過半年。購房計劃推遲1-3個月的比例最高，在6個月以內的累計佔比達67.8%。
圖：消費者購房計劃推遲時間分佈
但是，換房者中換房計劃推遲最多的是4-6個月，比買房者更長一些。主要是換房者手裡有房，換房的急迫程度比買房者要弱。
疫情後，消費者對買房和其他投資渠道的傾向如何變化？疫情之下，消費者對持有現金的意願較強，能夠用來應對不確定風險。買房意願也不低，兩者佔比基本持平。有買房和換房計劃的人在疫情過後買房意願相對較強，佔比分別打51%和44%。
圖：疫情後消費者消費意願分佈
圖：不同消費計劃群體疫情後的消費意願分佈
可見，疫情並不是減少了購房需求，而只是將購房需求延後了。隨著疫情被控制，預計市場將會逐漸復甦。
二、房子買在哪裡？
資源集中的大城市仍是多數人的購房首選， 城市住房市場的發展將繼續遵循基本面原則。疫情雖然讓消費者更關注物業、醫療資源等，但好的資源都集中在大城市。所以在人群密度較低的郊區、老家以及大城市之間，更多的受訪者選擇了在資源集中的大城市購房。可見未來城市住房市場的發展將繼續遵循基本面原則。
圖：疫情後消費者購房意願分佈
三、買什麼樣的房子？
這次疫情下，全名隔離，不少人在家裡辦公，明顯感受到房間空間不夠用。既要與家人在一起的生活空間，也要有自己獨立的辦公空間。家庭成員越多，對獨立空間的需求也就越強。此次調查中，有41.6%的受訪者表示疫情後更想購買大戶型，以便和父母孩子一起居住。
圖：疫情後，消費者購買意願分佈
相對於買房子，換房者更願意買大戶型。
在戶型的選擇上，買房子因資金實力相對較弱，更傾向於買中等戶型，而因預期相對較差，選擇小戶型的比例也較高。而換房者更多選擇大戶型，佔比高達63.3%。
圖：疫情後，買房者或換房者購房意願分佈
除了戶型等硬件條件外，在其他條件中物業服務成立購房首選。
在此次調查中，有63.3%的受訪者表示更願意為高品質的物業付費，比例高於醫療、交通條件等。在有換房計劃的受訪者中，更願意為高品質物業付費的比例達74.5%，顯著高於交通條件。
這次疫情發生後，好的小區物業對於防止疫情傳播的作用顯現出來了。好的小區物業提前預防、及時排查、實行規範化人性化服務，比物業管理相對較差的小區更加讓消費者感到安全。如果說非典觸發了第一次居住消費偏好變化，即通風透氣的板樓成為好社區的重要標準，那麼新冠或觸發第二次居住消費偏好變化，即“好社區”從硬件設施的完備度轉向軟性的社區服務。
圖：消費者購房付款意願
除高品質物業外，換房者更注重低密度，買房者更注重醫療配套。在買房者和換房者之間，除了高品質物業最重要之外，買房者相對更加註重醫療配套，佔比為46.6%；而換房者更加註重低密度，佔比達53.1%。這可能是由於換房者資金實力更強，對低密度住房更能負擔得起。
圖：買房和換房消費者購房付款意願
四、消費者會轉向線上買房嗎？
疫情導致線下交易無法實現，不少開發企業開始投入線上售樓部，一批直播賣房正在興起。消費者可以接受線上買房嗎？
此次調查中，有60%的受訪者表示不會再線上購房，但會在線上看房源信息、資源購房事宜。雖然購房決策短期內仍然以線下轉為線上，但越來越多的交易場景由線下向線上遷移，比如VR帶看和線上協商等。
有29.2%受訪者表示願意在線上買房，線上購房已開始被一部分人所接受。房產線上化已成為不可逆的趨勢而且此次疫情正在加速這一趨勢的發展。
從貝殼新增客源的來源來看，春節期間，有超過70%的新增客源是線上渠道轉化而來，這一比例遠遠高於之前水平。如果消費者越來越習慣於VR看房等途徑，在線上看房、與經紀人線上交互的比例會越來越高。
線上線下未來的職責分工會越來越明顯。線上主要解決信息匹配的問題，通過更加及時、豐富的信息降低信息不透明，讓消費者有更多選擇。線下經紀人則專注於高品質的服務。
圖：消費者對於互聯網購買房屋的意願
此次疫情對於行業是一次倒逼的機會，真正線上買房需要更加完善的數據基礎設施，需要完善的法律監管體系，也需要專業分工的服務者。隨著政府電子政務的推進、新房與二手房信息平臺的建設，互聯網技術會徹底改變買房這件事。
五、疫情之後業主還賣不賣房？
在有賣房計劃的受訪者中，73.7%的受訪者表示因為市場不明朗而暫緩賣房計劃。因為想換取現金和擔心房價下跌而賣房的比例並不高，分別為11.4%和14.9%。這樣的情況預示著，未來疫情結束之後，市場不會迎來供給的井噴，不會出現大量拋售的情況。
圖：疫情對消費者賣房計劃的影響分佈
六、業主會降價賣房嗎？
上述調查發現，要換取現金或擔心價格下跌而降價賣房的業主較少，多數業主降價出售的意願不強。對於開發商降價促銷的活動，業主的態度也相對強硬，跟隨降價的比例僅為29.7%，33%的業主維持原報價，更多的業主選擇暫時不賣。可見，二手房業主對於賣房的迫切性比開發商低多了。
但還貸壓力較大的業主降價出售意願相對較強。在受訪者中，少數業主月供收入比超過了合理範圍，其預期較差，加上現金流需求更高，降價出售意願相對較強。月供收入比在70%及以上業主中，近一半的業主願意降價出售。而且在面對開放商降價促銷時，月供收入比越高的業主保持出售的意願越強，且願意跟隨降價的比例越高。
圖：不同月供收入比的賣房計劃分佈
圖：不同月供收入比的業主對於開發商降價促銷的態度
從這個調查我們可以發現，二手房市場在疫情衝擊下的穩定性相對較強。購房需求並沒有減少多少，而只是陷入3-6個月的觀望，對更大戶型、更好物業服務、更高資源配置的改善需求仍然強烈。二手業主的韌性較高，大部分業主會因為市場不明朗而暫停掛牌，不會出現大量降價拋售的情況。當然，我們也要關注疫情持續時間對居民還貸壓力的影響。
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