我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
關注“北京房姐” 微信公眾號，加入知識星球"北京買房" 進行提問，有問必答，全程指導買房
提問：名下沒有房子，有650萬現金，還有一套商鋪十年前100萬買的目前價值50萬左右可出售。有兩個孩子有上學需求，上學時間是2021年。如何買房兼顧上學的學校質量和生活的品質。謝謝
回答：一般建議自住和學區分離 200-300買入一套小平米學區房，做為學票 剩餘首付一套品質房，這樣自住學區和投資都能兼顧
提問：房姐，這種臥室窗戶是折角的戶型應該折價多少來算，這種設計很多，但我怎麼看怎麼彆扭，
回答：這裡有兩個折價因素，一個是採光面略小，一個是斜角。 斜角本身沒有什麼折價，這是為了擴展采光面的拼湊結果， 折半個窗戶的價格。
提問：請教房姐，北京的住宅，有中央空調（包括製冷制熱）、有集中供暖（30元\\/平米）、有24小時熱水（30元\\/噸）分別是加分項還是減分項？能差多少？謝謝。
回答：住宅統一中央空調配熱水，是以前公寓類住宅產品（比如藍堡華貿新城國際）常見配置。 如果小區當前仍然是正常住宅氛圍，那麼這些配置屬於常規，不影響； 如果小區已經淪落為老破大，因為住戶和租客群體的下滑，這些配置反而一定程度上減分。
提問：房姐，之前提問中的回覆你估計沒看著，我再提問一下。我準備7月買上地或者中關村學區，假如學區未來會降，我買三居是不是很有問題？因為我準備要二胎，所以得準備三局。我之前想著買一個小戶型的學區，然後周圍買一個學區屬性不是很強的三居室。比如買上地東里的一居室，然後買當代城市家園的三居室，但是這個方案槓桿無法做上去，當初離婚主要原因也是為了做槓桿。房姐有什麼好方案或者好的技巧嗎？我是北京工作居住證，房姐對海淀的學區有推薦嗎？
回答：小面積學票+自住是一套比較理想的資產配置， 純投資一套三居帶學區，未來風險略大， 槓桿是要用到對的標的，優質標的>槓桿，一味追求槓桿會有風險 一套優質三居gpgd 槓桿不會低。如果你流水充足，二套再全款抵押，依然可做到3成首付 海淀學區微觀不熟
提問：房姐好，父母有二套資格，想用他們名額，買tty，看上東二頂復無電梯198平510w。現金只有130，怎麼操作能買下呢？
回答：二套資格 全款抵押拿下 找個墊資公司配合過橋 全款買入之後快速做抵押 最多可以抵押7成，不夠的部分，你併發1-3筆信用貸填上
提問：您好！我在北京、深圳各還有一個名額，現金有1500w左右，從投資角度（按5年一個小週期），我是深圳、北京兩地各買一套？如只買一套是在深圳還是在北京更合適？北京\\/深圳會推薦哪幾個區域或者項目？謝謝您！
回答：1500只買一套浪費了，建議深圳 北京各一套 1.北京選籌： 700-1000萬，望京酒仙橋棗營大望路雙井九龍山，石佛營大望路四惠，看房講究體力和技術，下手比的是經驗和速度，次新品質大三居，核心地段老大樓是主要的標的，通常這一類都需要全款再抵押。 1000萬＋，是700-1000的升級版6*166的次新大三居大四居，5*200的大面積，這個區間的房源數量減少，但是反應週期比前面更長，好房源有時候能消化幾天。 2.深圳選籌： 一、堅決看好碧海-寶中-前海-蛇口--深圳灣-深圳灣超級總部基地這條海岸線； 二、一路向西，大方向大趨勢堅決不變； 三、1000+的產品，只考慮南山； 四、堅決看好大戶型（89-180平的次新產品）； 五、不僅看多，而且做多； 六、樓齡、地鐵、戶型、品質、價格、學位、商業、地段必須中4-5個。
提問：看到房姐評價不建議買易構空間，原因是不是居住型空間。易構空間我看過，應該是5棟塔樓合圍而成的，請問可以解釋下什麼是居住型社區嗎？覺得易構空間和旁邊的後現代城比較像。
回答：從結果上看，你能看到大量一家三口，或者老人帶孩子，或者樓下遛彎的人群的小區，往往是居住環境或者氛圍比較好的小區。 適合居住的幾個要素: 1.有人氣 不能是辦工的氣氛，而是放鬆的，回家的氣氛，普通小區有煙火氣，高檔小區有服務員。 2.有居住人群 大部分住戶是業主而不是租戶，說明這裡值得住，滿足正兒八經生活的條件。 3.有環境 封閉社區當然最好，不過總價低的小區，往往也是開放式的，那就看安全性，有沒有亂七八糟的商販，樓道會不會讓人覺得“危險”，社區的綠化怎麼樣，有沒有生氣？ 4.戶型，梯戶比，採光 戶型不合理，梯戶比太高，往往會驅散居家人群，而底層的租房人群相對可以忍受這些缺點。 異構空間是住家和出租參半，主要是居住體驗和小區品相很一般； 後現代城分區，有幾個居住還行，不過社區相對開放，和辦工混合有一定影響。
提問：房姐大神，房子有公積金dk一抵，現在北京做二抵押的話，銀行會要求把房本收走是吧？那為以後辦理XYK，或者子女上學等需要出示房本，能二抵押前提前掛失補辦一本嗎？這樣兩個房本都是真的嗎？能達到留一本在手裡的效果嗎？
回答：抵押現在一般是出他項權證，押房本意義不大，或者可以取出。 辦理信用卡不用出示房本原件，上學要看學校的入學規定以及對房產材料的要求，也不一定需要房本。 兩個肉眼都是真的，但是在房管局系統裡只有一個。
提問：房姐，我家目前的情況是北京工作居住證，二套，手上有資金400萬左右，兼顧自住和投資。目前都在北三環附近工作，不考慮學區房，考慮的區域是北苑，望京二手房和朱辛莊地鐵站的新房萬橡悅府。北苑看了天居園，望春園和天怡家園，都在地鐵周邊，望京還未開始踩盤，想問問，1.北苑是否值得現在入？這幾個小區溢價如何？是否還有投資的機會？2.萬橡悅府如果作為自住是否還可以兼顧投資價值？3.是望京區域現在還可以購入的房子主要有什麼特點？4.是否還可以等到年底？5.中介說我是二套，最多就是貸款147萬，這樣看，我也就只能考慮550-600之間的房了，有別的操作可能嗎？
回答：北苑溢價區域，好樓盤少 萬橡悅府投資價值不高 望京南：以淘老破大最適合，商業配套交通都不錯，不是頂尖但足夠成數； 阜通：商業更豐富，物業較少，望花路等社區淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大； 望京：望京最成熟的內部區域，老破大較多，屬於穩妥的選擇； 望京西：斷頭路，主幹道堵塞，回遷老小區居多，屬於較差區域； 有合適就上車 全款抵押可以上900到1000的標的，可以看之前精華帖
提問：房姐好，大興藍橋驛苑全南一居室電梯高層，單價大概多少值得入手呢？想買門頭溝阜石路出口附近的一居，但好像您很不推薦，門頭溝距離我工作地點還算近……
回答：做為投資需要有長期價值，門頭溝長期看沒有價值支撐 投住分離也是一個很好選擇，附近租房，其他區域投資
提問：房姐你好，新人首問，工作地昌平生命科學園，馬上有孩子，目前居住公租房，手頭150，考慮朱辛莊萬橡悅府73平x5.4，我看你不太推薦限競房，請問有沒有別的推薦
回答：朱辛莊本身對接西二旗後廠村等碼農板塊。 純剛需居住片區。 5萬以上的二手定位屬於資源錯位。 建議沿著回龍觀地鐵線淘單價4W左右的二手房。海淀區域因為學區整體溢價，自住在附近可入，但是投資建議迴避。表面便宜並不算真便宜，一類經適房稅費很高。
提問：向北京房姐提問 美麗房姐請評價下千鶴家園和華亭家園這兩個小區，想入手三居或四居大面積，均價多少以內可以出手？有些人說這種緊鄰四環邊的盤不好，風水不好，大面積未來不好出手，號稱是死盤，房姐怎麼看？
回答：這兩個盤都是大面積，6以內才考慮，大面積流動性會差一些，如果願意長持流動性不是什麼問題 其他的點不重要可以忽略
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
請搜索關注“北京房姐”微信公眾號，加入知識星球提問，有問必答並送贈送購房內部資料；重要信息只在知識星球發佈。
知識星球已盤點出北京投資性價比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案，比別人快一步實現財富自由。
知識星球內部文章：
《房產稅為什麼會導致房價上漲？》
《如何找筍盤 抵押貸全流程操作手冊》
《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水？》
《新版徵信被破解！離婚買房之路還能繼續》
《信用卡年賺100萬——賺錢全靠雕蟲小道》
《用好信用卡 可以讓你少奮鬥10年》
《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
《因為宏觀調控，所以房價飛漲》
《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》
《99%的新區會失敗 以鬼城收場》
《一分鐘小白變大神 炒房秘籍速成篇》
《乾貨！炒房各流派都是怎麼賺錢的？》
《成為職業炒家 如何保證每次買進都能大賺？》
《房子裂變具體操作手法：一變二，二變四》
《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
《破限購全套代持手冊+如何完美規避所有風險》
閱讀更多 北京房姐 的文章
