鯨商網（ID: bizwhale）原創
作者 | 範向東
老王在老家已經躺半個月了，每天抱著老婆孩子熱炕頭，但他卻高興不起來。
“封條”一貼，生意做不了，小區房子的租金要交，店面的租金也要交，心裡難受。他在靠近大學旁邊的商業街幹餐飲，老婆在不遠的地下二層開服裝店。想想房租賬單和小區物業的通知，老王在家裡乾著急，打開微信，找房東商量減租。
這是很多小微企業主、個體工商戶的真實體驗。停工時間越來越久，減租話題就愈議愈烈，就連住宅租戶都開始在朋友圈試探喊話房東減租了。
打工仔不知老闆苦，但和“二房東”過招後，同老闆一樣深悟：減租這事真多愁。
先是蛋殼公寓，被《中國企業家》曝出以疫情為由，要求業主免租一個月，但作為“二房東”對租戶沒完全免租，從中賺取剪刀差。而且退給租戶的房租是虛擬的積分，不能提現只能在APP中用於抵扣房屋服務費、維修金、水電燃氣費用（非自繳）等。
然後是自如，知乎和微博都在議論自如趁疫情期間租客不便搬家換租，肆意哄抬租金，租金續租普遍增長10%~30%，最高竟然達到了38.3%。當然這事兒自如回應了，說“多是因長租客想改為短期續約引起，與租客基本達成共識”。
假如事情是真，從租戶角度，這倆平臺的做法真不太好，但從企業經營考慮，能感受這倆平臺強烈的求生欲。
未來一段時間——直到疫情解除、消費信心重回，減租都會是很多人討論的話題。
大象的痛，螞蟻怎能承受？
疫情對經濟的影響有多大？國新辦說了是“暫時的”，旅遊、餐飲等一些服務業和中小微企業也是“出現了一些暫時性的困難”。
“客觀來講，這一次的疫情對小微企業，特別是住宿、旅遊、餐飲等這一類的小微企業造成了一定的影響。但是總的來看，總量不會太大。”
發言人這話放家底厚的大企業身上，沒毛病，大象皮糙肉厚不懼小痛。但放到螞蟻身上。哪怕是“蟻后”，此刻也是“會哭的孩子有奶吃”。
此前西貝莜麵村董事長賈國龍在採訪中表示：“我們貸上款、勒緊褲腰帶也就只能發三個月工資。”普遍來說餐飲行業能達到60%的毛利，但在覆蓋了人員、房租物業和稅收等費用後，僅剩10%左右，這是一個低淨利但週轉快的行業。
（某證券對上市餐飲企業資金支付員工薪酬月份的測算）
民以食為天，餐飲確實更容易體現這次疫情的嚴峻。疫情把餐飲連鎖變成了勞務派遣，讓小餐館開始賣生鮮，物流停轉，鄉下的雞蛋、草莓賣不出去，城裡的買菜的難度快趕上買口罩了。更有意思的，我看到一家情趣用品店，都開始賣米麵糧油了。
據相關研究機構估算，餐飲零售業在此次春節7天內的損失預計到達5000億元左右，上半年也會非常被動，對行業收入的持續影響甚至可能延續到Q4。
這只是實體零售的縮影，疫情對於消費人流的影響，同樣體現在線下消費場景為主要收入來源的其他行業，如餐飲、物流、影視、食品飲料等，在短期內失去現金流面臨較大的成本開支和壓力。
都知道疫情是暫時的，但對利空行業中小微企業而言，大家想的是能不能挺過危機，活到市場信心恢復的那一天。
小企業越不過隱形“門檻”
各地政府都已出臺了一些對中小微企業的幫扶政策，但說實話，無關緊要。
現階段，各項扶持政策側重於金融支持，說白了就是降低貸款門檻和成本。總結國新辦的發言，主要包括：重點加大對小微企業的貸款投放、加大對小微企業首貸和續貸的力度，豐富信貸產品、降低小微企業的貸款利率、適當提高小微企業的不良貸款容忍度。
企業想活的更久，最基本的便是開源節流，問題是，借來的錢算不算開源？當然不算！經營不給力，企業該死的還是死掉。而且銀行肯定不願意給風險太大的企業貸款，以免承擔壞賬，對不良率肯定有一些考量。
西貝董事長賈國龍公開採訪7天后，浦發銀行1.2億流動資金貸款就打到了賬上，但以西貝的規模，即便是不“哭窮”，肯定也能拿到銀行貸款。
我們再說節流方面，軟性成本中大項是人力成本，社保緩交政策已陸續在一些地方落地，但減免只存在企業的呼籲中。社保晚幾個月再交，跟前面貸款政策感受差不多，對一些營收大幅下降的企業而言，沒有實質性幫助。
說到底，市場問題是不要讓暫時性的危機，長時間威脅到我們經濟持續增長的趨勢，所以穩定就業至關重要，幫扶企業，從固定成本下手更直接有效。而對於一般實體企業成本結構來說，房租和稅屬於硬性成本，因此減租是最直接的支持。
減租這要求挺合理的。可不是我覺得，而是很多人都覺得。
多地房協和政府部門發出倡議，呼籲業主、房東適度減免各類經營主體租金。廣州房協和廣東省公寓管理協會還給出了具體建議：建議2月全月免租，3-4月租金分別減半，引來叫好聲一片。
王健林也覺得要減租。給疫區捐1000萬被說小氣，但
免去旗下所有商場所有業戶一個月的租金，大概要減免40億人民幣。不得不說薑還是老的辣，企業破產物業就會空置，現在這情況預計會有或大或小的關店潮，肯定是不好招租的。
減租的政策倒也有，簡單來說就兩條：一是國有物業直接免租金，二是私有物業協商減免，政府給租賃企業適度補貼。
第一條政府是拿出了真金白銀，但恐怕落不到最需要幫助的那批企業，畢竟能租到國有物業，大概也不需要這點免租扶持了。
至於私有物業減租，這矛盾可就上來了。一部分房東認為唇亡齒寒，減租可以緩解因疫情影響，緩解收入不穩定的人群的一些壓力。另一方則認為這是慷他人之慨，疫情影響實為全國上下每個人，房東不見得就沒有壓力。
毫無疑問，所有人都要承擔疫情的代價，最大的承擔方應該是政府。房東是不是買單方？貌似也是，但房東肯定是不想做的。縱觀商業免租情況，老王帶頭後很多地產物業都有跟進，但覆蓋面有限，沒有照顧到受疫情打擊最大的中小企業。而且，
也只有老王有魄力減免一個月租金，其他大部分都是一週租金減半。
現在輿論主要在兩個角度。
一個是“房貸論”：別管多大的房東，錢都不是大風颳來的，沒有義務減免房租。另一個是“房價論”，疫情是全社會性的覆蓋，房價租金都會暫時下跌，租用是花錢買使用價值，非常時期有必要協商減租。
不管怎麼討論，明眼人都能看出，有效的減租還要由政府發起。
疫情減租，有“典”可尋
非典時期支持租金減免的案例值得借鑑，鯨商檢索了4個因非典原因造成租金損失支持減免租金的案例。
1. 造成的損失超過正常的商業風險。
“非典”疫情造成了某上訴人的賓館停業，造成經濟損失有當地居委會成員簽字確認，損失超出了市場風險的範圍，因此適當減免部分租賃費。【案例案號：（2018）魯06民終268號】
2. 相關行業響應政府停止營業。
為了響應政府部門防治“非典”的要求，娛樂行業停業是公知的事實，因此某上訴人提出其停業3個月的租金應免除。【案例案號：（2004）滬二中民二（民）終字第354號】
3. 非典期間要求免除租金是合理的，雙方在非典之後也繼續履行了合同，法院可認定減免租賃費成立。
上訴人依據當地相關部門的規定“非典”期間停止營業，在特定的歷史事件條件下，被上訴人要求免除此期間的租金是合理的，並且雙方在此事件前後均按義務履行，免租賃費用符合情理。【案例案號：（2008）紹中民一終字第143號】
4. “非典”疫情屬於不可抗力，因此停止經營的酌情減免租金。
某公司遇“非典”疫情防治不能履行合同應免責任，同時對這一期間的租金及空調使用費，由於該公司停止經營，應酌情減免。【案例案號：（2004）滬一中民二（民）終字第32號】
從判決中可見，因疫情而實際受到直接且不可抗拒的影響導致關門停業的租戶，是可以主張免除部分租金的。面對不可抗拒的疫情，互幫互助才是共克時艱的正確姿勢。
你認為房東應該給租戶減租嗎？
End
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