房产交易在日常生活中十分常见，一买一卖，切切实实的影响了许多家庭的财富积累。
作为卖房者，需要知道在这场交易中我想赚多少钱，因此，需要清楚的首要问题就是卖多少钱才算不亏钱！
基于这个问题，相信很多人便回忆起买房时的房款加各种费用。
例如：当初买房时，房价200万，中介费10万，各种契税，评估费等等5万，这套房子当时成本价是215万。其中贷款100万，自己支付的总现金是215万-100万=115万。
那么，1年后想要卖房，那么按照成本价215万卖出，是不是就不亏钱？当然不是！
房子卖多少才不亏？
这一年的时间，有几个因素一直在影响着房屋成本。
1、已支付贷款利息（全款除外）2、房子出租所得（自住除外）3、期间支付的暖气费/物业费等维护成本4、装修费（未装修除外）
贷款买房，一年中的利息对房屋成本是增加的，如果房屋出租，那么出租费对房屋成本是减少的。
继续上一个例子，该房子持有1年，一共支付了12期月供，每个月3000元，1年后，贷款剩余本金98.5万元。这一年共支付物业费暖气费0.5万元，装修花了5万元。
实际成本=过户时总成本215万+贷款利息2.1万+物业费暖气费0.5万+装修花费5万=222.6万。
（其中贷款利息=一年月供3000*12-已付本金（100-98.5）=2.1万）
到了这步，卖222.6万是不是就不算亏钱？并不是！
别忘记资金占用成本
上面计算了各种债务成本、使用成本，却漏掉了资金占用成本。怎么说？
企业会计里面，有个衡量企业效益很关键的指标——经济增加值。其核心理念是资本投入是有成本的，企业的盈利只有高于资本成本（包括股权成本和债务成本）时才会为股东创造价值。
简单来说，你就是房子的股东。如果这笔现金，你不拿来买房，那么至少又可以获利多少？以买国债、定存银行理财等风险低的产品，至少可以得到的收益率为例，4%是没问题的。
这样下来，成本就增加到=222.6万+115万*4%=227.2万
所以，一年下来，想要卖房不亏钱，这套房子至少要卖227.2万才可以，如果你还想赚一些钱，那么中介询价时，你就需要在此基础上进行价格上调即可。
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