牵着小狗看大海
“公摊”出自香港房地产市场，其创始人是大名鼎鼎的“李超人”——李嘉诚。它的出现在最初的时候是因为什么已经无从考证，但有一点可以确定的是某些人的财富自此走上腾飞之路，不世出的商业奇才名副其实！
新买住房总面积是107.25平方米，套内建筑面积为78.9平方米，也就是说公摊面积是28.35平方米，公摊率为26.43%，不算低！大家都知道，公摊范围主要指的是电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室等，一套11层以上的高层住房的公摊面积一般来说在14%～24%。你住的房子公摊面积低于15%，说明你赚了；高于25%，你也只能自认倒霉！
目前国内从来没有实施过公摊面积的城市只有重庆，早在2002年，其就出台了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，其中明确规定，商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据。乍一看之下，好像只有重庆市民买房是划算的，因为只让其支付实际使用面积的房款，但现实真的是这样吗？
作者的大学同学就是重庆本地人，他在上学的时候也专门和我们吐槽过这个事情，重庆买房有两种方式:第一种是计算公摊面积的；第二种是只计算实用面积的。这两种方式的总房价几乎是一样的，唯一的区别是有公摊面积的均价低、只有实用面积的房价高，房地产开发商将“羊毛出在羊身上”的理论运用的淋漓尽致！
2019年2月，住建部也发布了《住宅项目规范（征求意见稿）》，首次明确提出房屋买卖应当按照套内面积进行计算。但是，作者并不看好该政策能从根本上改变房价过高的现状，因为住房均价会在政策全面施行后有一个大幅度的提升，维持总价不变是业内的共识，唯一的改变就是“公摊面积”终于可以退出历史舞台了，而且物业费、取暖费等会有相应的下降，对于新业主来说还是比较有利的好消息！
奇葩财经说
产权证上建筑面积107.25平方米，实用面积78.9平方米，那么公摊的面积为：107.25-78.9=28.35平方米，公摊比例为：28.35/107.25=26.43%，这个公摊率属于中等偏高的水平，一般公摊比例，大部分都在25%以内，以20%最多，具体看所在建筑的层高，层高越高，公摊的比例一般越高。
什么是公摊面积？
买过房的应该都知道什么是公摊面积，公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。具体包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等等。
所有的这些本该由开发商承担的，现在全部计算给购买者，全世界所有的国家也只有中国有公摊面积这个说法（其余国家都是以套内的面积计算的，当然国内也有个地方是按套内面积计算的，就是重庆市），那么这个“伟大的发明”是谁创造出来的呢？没错就是著名的加拿大商人的李嘉诚（李嘉诚在1983年移民加拿大,并很快取得了加拿大国籍,其儿子李泽钜、李泽楷也都拿到了加拿大国籍）。
开发商为什么热衷于公摊面积？
开发商之所以热衷于公摊面积主要系公摊面积可以给开发商带来巨额的利润：
（1）多算公摊：有一个很有名的笑话，就是每个小区业务公摊的面积之和肯定会超过小区实际的公摊面积总和，比如A小区的公摊面积总计为2万平方米，小区共有1000户，折合每户公摊面积应为20平，但实际上开发商按每户23平收的话，一户多3平，1000户多3000平，一平方2万元，那就是多6000万元的款项。作为业主测量自己套内的面积当然可以，但是测量全小区的公摊面积不够现实（要知道公摊面积连两户业务之间的公同的墙体都算），所以公摊成为了很多开发商牟利的地方，业主根本无从得知。
（2）多收物业费：现在的开发商基本都是自己设立物业公司管理自己开发的小区的，而物业费是按照建筑面积来收取的，70平和100平，相差的物业费可是达到30%，有的人会说，如果不交公摊面积的物业费，就没有人来打扫过道、电梯的卫生，所以公摊面积的物业费必须交！但我想说的是室内的面积你倒是交了，物业来房间内给你打扫卫生了吗？所以最为合理的就是物业费按公摊的面积缴纳才是最符合实际的，但显然开发商肯定不愿意。
总结
目前我国普通住宅的一般公摊比例为：（1）多层（无电梯，7层以下）：8%——15%；小高层（有电梯，20层以下）：10%——20% ；（3）高层（20层以上）：15%——30% 。
很多人有疑问，认为建筑物越高，分摊的人数越多，那么公摊的面积不应该更少吗？为什么反而更多，这主要是因为建筑物越高，电梯的数量越多，消防通道也要增加，实际带动的公摊就越多。
鲤行者
是不是比较“郁闷”，花了钱、贷了款，房产证上是面积是107.25㎡，实际测量面积却只有78.9㎡。平白无故就“消失”了28.35㎡。
其实，这部分面积并没有消失，而是属于公摊面积。比如，你进出房间的电梯、门廊、楼梯间等，这些地方的建设成本需要你来平摊，但却并不属于你个人！全世界，恐怕也就只有中国是这样的，而这一模式，却是由我们李首富（李嘉诚）“发明”出来的！
公摊系数35.9%，是否正常
说实话，按目前国内的平均水平来看，这个比例很正常，尤其是对于购买12层以上的楼层的房客来说！
其计算公式如下：公摊面积＝公摊系数×套内建筑面积。一般而言，公摊系数比例如下：
别墅（2层）以下，公摊系数低于5%。
多层、低层洋房（6层以下、或6＋1），公摊系数为7%~13%之间。
小高层（低于18层）、电梯房，公摊系数在15%~20%。
如果是高层（33层以下或楼高不超过100m），公摊系数可达到20%~25%。
而如果是超高层（100m以上），公摊面积会超过40%、甚至更多。
楼层越高，公摊系数越大，而你的公摊系数＝（107.25㎡－78.9㎡）÷78.9㎡＝35.9%。显然是有所偏高的！
有一点要特别注意，实用面积≠套内面积。一般套内面积＝实用面积＋墙体面积（一半计入）。话句话说，你的实用面积78.9㎡，而套内面积可能会达到近90㎡，这样算来，其公摊系数只有19.16%，属于正常的范围之内！
另外，楼层结构越复杂、造型越奇特，公摊面积越高！这恐怕，也正是国内高层住宅全是“豆腐块”；而很多集团总部大厦，造型很特别的原因之一吧！
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财经者思
现在的高层住宅公摊确实是很大的，你的房子计算得出公摊率为26.43%，算是比较大的公摊率了。
一般来说，高层住宅的公摊率在20%左右是比较正常的。很多人在买房时都会忽略公摊面积，只问房屋面积，这样是不对的，只有知道了公摊面积，才知道自己的得房率有多少。很多时候我们去看样板间时，会觉得样板间的面积还是很大的，但是自己拿到房时却发现比样板间更小，这是因为样板间都是没有计算墙体的，这样面积就看起来较大，所以不要被样板间迷惑了。
房简单
李嘉诚：我是怕房价太贵，开发了公摊面积，让房价公摊一下，价格能让老百姓接受度更高一点
楼灵峰
我家105平，实际面积90平，还没交房。78平是不是公摊太多了。
喵呜小花
一般情况下，高层的得房率普遍在76%-80%之间，照此推算，当楼主所买107㎡户型的套内实用面积超过81㎡时才能算正常。当然了，户型的得房率往往也跟楼盘所处城市、楼盘居住等级以及单元户型组合是有一定相关性的。
比如在严寒和寒冷地区，因要考虑采暖，其得房率往往会比较低，70%得房率的楼盘也算是较为常见的。
再比如一些追求舒适性的楼盘，因要考虑自然的通风采光，电梯入户，一梯一户，其公共部位的楼梯，侯梯厅，走道往往会设计的较为宽裕，由此，公摊面积的增加也就是自然而然的事了。
再有，就是单元布局的组合设计问题了，比如同一个楼盘，同样的一梯两户，如果A单元是由两个100㎡户型（套内面积）组成，B单元是由一个100㎡一个80㎡户型（套内面积）组成，两者公摊均为40㎡。
那么当业主购买A单元的100㎡户型时只需掏120㎡购房款。而购买B单元的100㎡户型呢？则是122.22㎡。两个100㎡户型若设计的不一样还好，如果一模一样，就是件很尴尬的事了，诸位以为然否？
最后：得房率过低肯定还有建筑设计师的问题，因为总有一些无厘头以及异想天开的单元户型布局能把广大购房业主坑到吐老血，这里有机会再做解释吧。
以上分析不知能否帮楼主解惑？欢迎广大购房业主留言探讨，更多独立楼市观点，楼盘户型居住投资价值综合分析咨询选择，请关注首席楼盘户型分析师。
首席楼盘户型分析师
我买的钦州恒大的房子，128平，实际面积才98平，我也觉得挺坑的。
家有田心乖宝宝
南北通透106平方，套内实际不到80平。觉得格局还算不错的，买了三楼可以使用50平方露台，觉得还不错的。
拥有63582699
我估计你说的是建面百多平，实测八十左右吧，先要分清楚建面的概念，是包含了很多附属设施，公摊面积的，还有，你自己测的面积，估计是室内净内空面积，中国还没有按这个面积来卖的吧，因为一般公摊面积不会超过百分之二十。你这个超过了不少
