公積金利率低，一直是購房者眼中的香餑餑。不過，以前公積金僅限於首套房使用，將不少改需拒之門外。
不過，近日，南寧公積金中心傳來利好：南寧二套房也可申請公積金。
那麼，公積金新政細節如何？政策放鬆，是否成為疫情之後買房信號？一文講清。
01
二套也能用公積金貸了？
近日，南寧公積金管理委員會發文，主要說了一件事：南寧二套房（或二次購房）也可以申請公積金。
話不多說，放文件：
▲文件原文
歸納一下文件重點，主要有三：
①名下有房者，二套可申請公積金。
職工個人及家庭只擁有一套住房（120㎡以內），在購買二套房（144㎡以內）時可申請公積金。
②已使用過公積金者，可再次申請公積金。
職工個人及家庭已使用一次公積金並已結清，目前無房或有唯一住房（120㎡以內），允許購房時（144㎡以內）申請公積金。
③二套房或二次申請公積金最高額度50萬，5年以上利率提高至3.575%。
02
官網未發，但政策已執行
目前，南寧公積金中心官網並未找到相關文件，但是莫愁多方核實，這個政策是真的，而且已經執行。
據內部人士透露，由於疫情影響，公積金管理委員會並未過多宣傳該政策，但該政策已於2020年2月12日開始執行。
這就證實了南寧市公積金支持二套使用公積金貸款。這對於購房者來說，無疑是個利好。早在2017年9月，南寧發文，公積金暫停第二套房申請，住房公積金實行“認房又認貸”。
▲2017年政策文件
之後的2年間，雖然區直公積金在首套公積金結清後，條件符合的情況下，接受二套貸款，但市直公積金對此一直不放鬆。
在此之前，如果你繳納的是市直公積金，雖然你之前沒使用過公積金，但個人名下有房，再買就算“二套首次”，因此不能使用公積金貸款。
▲2017年南寧市直公積金對於套數的認定
而此次新政，可以說打破了2017年公積金規定。自此，市直公積金貸款對二套貸款進行了全面放開。
03
想用公積金仍舊不易
公積金二套放開，挺好！但細讀文件會發現：想用公積金，仍舊很難。首先，首付門檻更高了。
雖然二套放開了，但貸款額度壓縮了：二套最高額度50萬。
▲公積金新政額度的規定
此外，二次或二套貸款在首付比例、還款比例、貸款利率都做出了更高的限制。
▲公積金貸款首套、二套首付比重
眾所周知，以目前南寧動輒上百萬的房屋總價，首套60萬的額度都捉襟見肘，何況二套壓縮到50萬。
換句話說，如果你想用公積金二套貸款的名額，起碼得手持50萬+的首付款（以總房款100萬計算）。
而且，如果你買的是精裝房，首付還得往上加，因為精裝不能使用公積金，如果想使用公積金，精裝得一次性。
其次，組合貸更難。
當然，如果首付資金有限，仍想用公積金，還可以走組合貸的路子。
但“組合貸”並不一易，甚至比純公積金貸款更難。
截至2020年1月，南寧約有26個盤支持公積金貸款，但其中，不少樓盤並不支持組合貸。
南寧支持組合貸的樓盤寥寥，加之銀行支持額度有限，能夠成功上車組合貸的，比公積金更少。
就算好不容易上了組合貸的車，一算賬，發現組合貸比商貸划算不了多少。
▲貸款80萬，不同貸款方式區別
但無論如何，公積金放開二套或二次貸款已屬不易，也是南寧政策放開一大信號。雖然不能惠及大多數人，但符合條件的人，仍可使用，確實也是一利好。
04
政策漸松，把握買房窗口期
疫情之下，多地放鬆買房政策：蘇州三天之內二次救市，甚至取消了堅持3年的“現房銷售”和“封頂銷售”；湖南衡陽更是動用了“契稅”等刺激樓市大招，減免購房契稅，還給部分人群一次性購房補貼……
在局部城市帶頭鬆綁後，政策也逐步從“救房企”逐步轉變為“救樓市”。
前幾天央行LPR下調，且後期仍有下調趨勢，如今，南寧公積金帶頭鬆綁，不再是針對房企資金問題的幫扶，而是對購房交易端的放鬆，是一個不小的刺激信號。
政策如此，房企折扣也不會少。
恆大帶頭帶來不大不小的折扣，未來迫於年終回款壓力，跟風打折開發商不會少，二季度這個現象或更明顯。
但值得一提的是，疫情之後，中央再次強調：房住不炒。頂著“房住不炒”的壓力，各地政府也不會瞬間放得太鬆，畢竟房價如果不穩，誰都承擔不了。
所以，政策放鬆會來，但也不會太狠。
此前，鑑盤不止一次說過，疫情給南寧購房創造了一個不可多得的窗口，上半年都會有不錯的機會。
在這段時間內，好好搬磚，趁機撿漏，擇機上車。
從去年底的市直公積金中心“商轉公”新政，到如今二套可申請公積金，被詬病的公積金使用難的問題，通過政策，逐步改善。
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