導語：
作為農莊投資最重的版塊，民宿既是投資最重的項目，也是受淡季影響最深、空置率最高的項目，平攤下來的運營成本非常之高。
所以，如何輕資產打造運營民宿，就至關重要。今天，我們分享一個民宿眾籌的案例。看他們如何既解決建設資金，也鎖定未來客群。
2018年春天旺季時候，常德彭山莊園的客房顯得捉襟見肘。恰逢民宿概念正火爆，於是就有了在莊園內建設一個民宿項目的想法。
按照常規思路，自己投資設計、建造、裝修、運營，彭山也有能力承受。但是上述的民宿資金投入大、回報週期長、淡旺季明顯問題等問題都會依然存在。
所以，在專項企劃會上，尖椒農旅和他們一起策劃了這個民宿眾籌方案。該方案推出一個月，18套民宿就全部全資眾籌完成。
協議核心條款：
甲方：受託管經營方（農莊）
乙方：託管經營委託方（認購者）
產權界定：
1、雙方自願達成農莊內民宿房屋使用權轉讓及託管經營合同條款，以資共同信守；
2、甲方向乙方轉讓的房屋位置、面積。強調房屋未辦理不動產證。
3、轉讓的使用權限為30年，自乙方向甲方交付全部轉讓款之日起算，具體房屋狀況見實物圖片和繪製的草圖。
4、轉讓金額為20萬元（不同認購時間段有所調整），在訂立合同時一次性付清，甲方向乙方出具收據。本合同和收據為乙方擁有小築民宿房屋三十年使用權憑證。
5、乙方擁有使用權的房屋，甲方不向乙方實際交付房屋，在三十年使用期限內，由甲方按約定經營管理。三十年期滿時，甲方即刻收回，乙方不再有其使用權。中途，乙方也不得要求撤銷委託經營管理，自行使用該房屋。
6、在三十年使用期限內，乙方擁有使用權滿三年後，經甲方同意，可以向第三方轉讓，該使用權可以繼承，但不得抵押。
7、經營前期的易耗品和後期的房屋維修列入經營成本，在經營盈利中扣除。
委託方式：
1、由甲方公司統一經營，在營銷策略、定價、管理上充分吸收乙方意見和建議。
2、每年年初，甲方向乙方提交上年經營狀況報告及當年經營規劃，由於甲方經營管理不善造成年收入低於轉讓價款10%的，先分紅給乙方。
3、所有經營性收入，除去成本後的利益，乙方享有60%，甲方享有40%，甲方每月向乙方提供月財務報告，便於乙方知曉經營狀況和對財務報告提出意見。乙方異議成立時，甲方應調整賬目，重新核算利潤。乙方應享有的利潤分配部分，應半年支付一次，不得拖延。
4、乙方自身消費，每年享有轉讓價款10%的免費消費優惠，消費額滿，按其他遊客消費模式消費。消費不足轉讓價款10%時，可結轉下年消費，不兌換現金。
5、乙方住宿，可選擇有使用權的房屋，也可安排同類型民宿居住，優先滿足乙方自住擁有使用權的房屋。
6、在乙方擁有房屋使用權期限內，乙方及乙方同住家庭成員以及與乙方同往客人(限五人)免景區門票。
7、 在合同履約中，任何一方違約給守約一方造成損失的，應全額賠償守約一方經濟損失。
案例要點分析：
1、不同認籌階段，價格有所區別，形成搶購氛圍。
2、強調乙方擁有使用權的房屋，甲方不向乙方實際交付房屋。並且乙方不得用以抵押，規避法律風險。
3、很多眾籌中，乙方會擔心經營不善無法拿到分紅。所以我們合同有一條規定：由於甲方經營管理不善造成年收入低於轉讓價款10%的，先分紅給乙方。體現了風險共擔。
4、乙方自身消費，每年有認籌款10%的免消費額度。這麼做有兩個好處。一個是給予認籌者充分的紅利。相當於10年時間免費獲得一套房屋。
對甲方而言，則相當於圈定了客戶群體。這些客戶群體會帶來門票、餐飲、娛樂項目等諸多相關消費。
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