在現實生活中，可能不少農民朋友碰見過這樣一種情況：因為進行項目建設需要佔用農民的承包地，但相關部門、單位並不對農民的土地進行徵收而是採取租賃的方式，每畝地每年給農民一定的租金，作為佔用土地的費用。這種情況，通常就是我們所說的“以租代徵”。“以租代徵”有什麼危害？該行為是否合法？遭遇“以租代徵”後，又該如何維權？本文由北京來碩律師事務所徵遷團隊為您一一解答。
一、什麼是“以租代徵”
所謂以租代徵，其實是通過租賃方式，擅自將農用地轉為建設用地，使用農民集體所有農用地進行非農業建設。主要有以下六種較為典型的情形：
1、用地單位或個人直接與村委會簽訂協議租賃土地；
2、基層政府直接租賃農村集體土地。一些地方政府為了擺脫用地指標限制，加快城市建設發展，以政府的名義租賃農村集體土地，用於項目建設；
3、基層政府轉租農村集體土地。有的地方政府租用農村集體土地後，又轉租給其他用地單位或個人；
4、基層政府作為土地租賃中介人促成租地行為；
5、村自行出租自己的承包地；
6、村委會租用農戶的承包地搞非農建設。
二、以租代徵對農民的危害
“以租代徵”行為，極大地損害了農民的合法權益：
其一，“以租代徵”行為，雖名義上雖為“租”，但此種“租”實際是強制性的。農民對於“以租代徵”合同中租金、租賃期限的約定完全沒有行使意思自治的權利，只能接受已經擬定好的格式條款。即使日後被租用土地退還給農民，但由於大多數土地上建設項目是永久性項目，給土地造成的損壞難以恢復，很多土地實際無法恢復耕種。即便有的能恢復耕種，但復墾所需成本極大，而這一筆費用農民是要自行承擔的；
其二、“以租代徵”行為事實上使喪失了土地使用權的農民得不到合法、合理的補償，而只能每年獲得微薄的租金。
三、“以租代徵”不合法
我國對建設佔用土地有嚴格的規定。根據《土地管理法》，只有土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體經營性建設用地，可通過出租方式交由單位或者個人使用。而在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地範圍內，經省級以上人民政府批准由縣級以上地方人民政府組織實施的成片開發建設需要用地的，應當依法實施徵收。且建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，必須辦理農用地轉用審批手續。針對土地徵收，我國亦有嚴格的審批規定，不僅要符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，還要取得省級以上人民政府的相關征地批覆。
上述的這一套審批流程，無疑會耗費大量時間，拖慢項目進度。對用地者來說，謹慎有餘，但效率不足。況且，我國還嚴格控制耕地紅線，每年規劃的建設用地數量有限。於是乎，為追求發展效率、經濟效益，“以租代徵”的行為便數見不鮮。該行為的實質，其實是規避法定的農用地轉用和土地徵收程序，進行非農業建設。“以租代徵”的違法行為，使得用地者不僅能在規劃計劃之外擴大建設用地規模，同時還能逃避繳納有關稅費、履行耕地佔補平衡的法定義務。
正是由於“以租代徵”行為的重大違法性以及對農民權益的嚴重侵害性，國家對此種行為已經明令禁止。
《土地管理法》第八十二條規定：“擅自將農民集體所有的土地通過出讓、轉讓使用權或者出租等方式用於非農業建設，或者違反本法規定，將集體經營性建設用地通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令限期改正，沒收違法所得，並處罰款。”
《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》第六條規定，“禁止擅自將農用地轉為建設用地“，同時明確指出”農用地轉為建設用地，必須符合土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊和集鎮規劃，納入年度土地利用計劃，並依法辦理農用地轉用審批手續。禁止通過‘以租代徵’等方式使用農民集體所有農用地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模。農民集體所有建設用地使用權流轉，必須符合規劃並嚴格限定在依法取得的建設用地範圍內。未依法辦理農用地轉用審批，國家機關工作人員批准通過‘以租代徵’等方式佔地建設的，屬非法批地行為；單位和個人擅自通過‘以租代徵’等方式佔地建設的，屬非法佔地行為，要依法追究有關人員的法律責任。”
四、遭遇“以租代徵”如何維權
農民如果已經簽訂以租代徵合同，務必要保留好證據。“以租代徵”合同違反法律、法規的強制性規定，應屬無效合同。對該合同，可訴至法院要求確認無效。進而，農民有權要求相關單位將土地返還，如相關單位拒絕返還，可依法提起訴訟，請求返還土地。如果用地行為不可挽回，則需要對農民支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費等徵地補償費用，並安排被徵地農民的社會保障費用。
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