山東高法
最高人民法院（2017）最高法民再26號
裁判要旨：房屋價格較大幅度的上漲雖然可能超出當事人的預見，但仍屬於正常的商業風險，故以房屋價格出現較大上漲、繼續履行顯失公平為由主張調整交易價格缺乏充分的法律依據，不應予以支持。
一審查明：2006年5月28日，安妍與邵慶珍簽訂了一份《房屋租售合同》。合同中記載：“賣方邵慶珍，買方安妍。經買賣雙方共同協商，就邵慶珍所擁有的二層商業用房位於紅山區××辦事處××東側軍××區小區××樓××號房屋，面積為299．83平方米（產權證號為：赤字紅山區10105607）達成協議：一、因賣方在銀行辦理貸款，還款期未到，暫時無法辦理產權交易，賣方在租賃期屆滿後將商業用房出售給買方，買賣雙方同意約定該商業用房每平米售價貳仟零貳拾柒圓捌角整（￥2027．80元），總購房款為人民幣陸拾萬捌仟圓整（￥608000．00元）。二、出售時間：賣方於2006年7月1日起將該商業用房出租給買方使用，租期為四年，至2010年7月1日結束，2010年7月1日賣方將此房出售給買方。三、租金及房屋價格：買方在租賃期間年租金為五萬元人民幣，上交租（合同原文如此），每年7月1日將租金交至賣方。租期屆滿後，即2010年7月1日，買方將陸拾萬捌仟元人民幣購房款一次性交至賣方，雙方辦理交易手續。四、租賃期間，賣方負擔取暖費，並將水電費卡提供給買方，由買方負擔租賃期間的水電物業費用，買方交購房款時，賣方將此房的房產證，大修基金票據及契稅完稅證明提供給買方，協助買方辦理相應的過戶手續，因辦理過戶手續所產生的相關費用由買方負擔。五、違約責任：買方在租售期間遵守約定，若中途退租或租賃期滿不交購房款，除對房屋恢復原樣外，另向賣方賠付違約金十萬元人民幣。若賣方在租賃期間無故中止租賃或租賃期屆滿後不能將該商業用房出售給買方，賣方不僅承擔租賃期間買方裝修改造費用（以票據為準），還要向買方賠付違約金十萬元”。
《房屋租售合同》簽訂後，邵慶珍將房屋交付給安妍使用。安妍按其經營需要進行了裝飾、裝修。另至安妍訴訟前，安妍按約向邵慶珍交付了房屋租金。
2010年7月1日，雙方約定的租賃期間屆滿，安妍要求邵慶珍履行房屋買賣合同，後於當月7日訴至法院。
2010年8月15日，邵慶珍向安妍發出《解除房屋租售合同通知書》，內容為：“因你至今未能按雙方所籤《房屋租售合同》的約定履行相應義務，現我再次向你發出以下解除合同通知，解除我與你在2006年5月28日簽訂的《房屋租售合同》，你務必於2010年9月16日前將承租房屋完整無損地交還給我，並同時向我交納自2010年7月1日至你交還租賃房屋期間的租金”。安妍承認已經收到此通知，但辯稱，邵慶珍發出通知的行為是違法行為，也無效力。
一審法院認為：一審認為，安妍、邵慶珍所簽訂的《房屋租售合同》合法有效。該合同分兩部分，一部分為房屋租賃、另一部分為房屋買賣。房屋租賃部分雙方已履行完畢。現雙方對合同中的房屋買賣部分是否繼續履行、是否存在違約發生爭議。依據安妍提供的證據、對履行合同所持態度及履行合同後其所能獲得利益等情況，應確認安妍未違約。邵慶珍稱安妍違約在先、其行使先履行抗辯權的主張，因其未提供相應證據證明，對該辯解主張不予採信。邵慶珍向安妍送達解除通知時間系訴訟過程中，且安妍主張繼續履行合同，故該解除通知不產生解除合同的效力，對於邵慶珍《房屋租售合同》已解除的主張不予支持。雙方當事人簽訂《房屋租售合同》以後房價上漲，不屬於情勢變更。在簽訂該合同時，雙方未有違反公平、等價有償原則的情形，故對邵慶珍提出屬情勢變更及繼續履行顯失公平的抗辯主張不予支持。現雙方均主張自己履行了合同，在未確定安妍違約的情況下，雙方應繼續履行合同。一審經審判委員會討論決定後於2011年9月26日作出（2011）紅民初字第841號民事判決：一、安妍與邵慶珍繼續履行雙方於2006年5月28日簽訂的《房屋租售合同》；二、安妍於本判決生效之日起10日內一次性給付被告邵慶珍購房款人民幣608000元，收款同時邵慶珍將房屋的房產證、大修基金票據及契稅完稅證明提供給安妍，並在收款三日內協助安妍辦理赤峰市紅山區××辦事處××東側軍××區小區××樓××號房屋產權過戶手續。案件受理費50元、保全費3650元，由邵慶珍負擔。
二審法院認為：赤峰市中級人民法院二審認為，《房屋租售合同》合法有效，應當繼續履行。邵慶珍不能提供充分證據證明安妍違約，其解除合同的請求，不予支持。但合同簽訂後至合同約定履行期間，房屋價格大幅上漲是客觀事實，如果仍按合同約定的價格履行對邵慶珍有失公平。根據《中華人民共和國民法通則》第五十九條第一款第（二）項的規定，對顯失公平的民事行為一方有權請求人民法院或者仲裁機關予以變更或者撤銷。二審訴訟過程中邵慶珍提出增加購房款的請求，予以支持，由安妍給予邵慶珍一定的補償為宜。二審經審判委員會討論決定後，於2012年7月25日作出（2011）赤民一終字第1195號民事判決：一、維持赤峰市紅山區人民法院（2011）紅民初字第841號民事判決第一項、第二項；二、安妍補償邵慶珍購房款人民幣70萬元。一、二審案件受理費100元、保全費3650元，由安妍負擔；郵寄送達費80元，由安妍、邵慶珍各承擔40元。
內蒙古高院再審認為：《房屋租售合同》合法有效。該合同約定了租賃關係和買賣關係。因買賣關係約定於合同簽訂四年後才履行，在四年過程中，由於各種原因導致買賣標的物的市場價格超過約定的價格三倍，且安妍在約定的期限，並未將購房款進行提存，繼續履行原合同約定價款，顯失公平。邵慶珍在本案第一次一審答辯中，就提出了繼續履行原合同約定價款顯失公平的抗辯理由。後期訴訟中，邵慶珍均以雙方簽訂的《房屋租售合同》已經解除，進行抗辯。據此二審法院對合同價款進行變更，並無不當。變更合同價款的依據為邵慶珍二審期間提交的《估價報告》。安妍對該報告在二審及本院再審中均已發表質證意見，二審予以採信並無不當。據此，該院再審認為，二審判決認定事實清楚，適用法律正確，於2013年11月12日作出（2013）內民提一字第135號民事判決，維持二審判決。
最高人民檢察院抗訴認為：內蒙古自治區高級人民法院（2013）內民提一字第135號民事判決認定事實不清，適用法律錯誤。理由如下：1、評定雙方權利義務是否顯失公平，利益是否嚴重失衡，應以訂立合同時的約定為準，不能以後續商業風險為依據。合同約定價格符合當時市場行情，是雙方當事人意思自治的體現，亦是對各自利益的自主處分，沒有顯失公平之處，邵慶珍在長達四年時間裡亦從未提出變更要求，二審和再審以《估價報告》為據，主張合同約定的價款顯失公平，予以更改，屬認定事實不清，適用法律錯誤。2、生效判決對合同價款進行變更，於法無據。本案合同2006年5月28日成立，邵慶珍若認為顯失公平，應當在此後一年內提出變更或撤銷請求，邵慶珍直到2010年訴訟中才提出變更請求，人民法院應當不予保護。3、安妍作為守信方，其信賴利益應當得到保護，生效判決適用法律錯誤。若邵慶珍在簽訂合同後一年內提出變更或撤銷請求，安妍可以依據現實情況，選擇繼續履行合同或是變更、解除合同。安妍可以在2006年用同樣的價款買下其他房屋，同樣可以享受房價上漲帶來的紅利。生效判決關於安妍未對購房款進行提存的分析，說理牽強。4、生效判決變更合同價款有違誠實信用原則，明顯不當。在租賃到期即將按照合同履行房屋買賣手續時，安妍聯繫邵慶珍提出過戶請求，邵慶珍提出不再出售房屋，明顯違反合同約定，亦屬不誠信行為。涉案房屋市場價格比合同簽訂時有所上漲，屬於邵慶珍應當預見的商業交易風險，不屬於變更合同的法定條件，法院判決變更合同有違誠實信用原則。
最高人民法院再審認為：本案在本院再審期間的爭議焦點為：原終審判決安妍在約定房價之外另行補償70萬元是否合法有據。
就此，本院認為，當事人應當按照合同約定全面履行自己義務，變更合同約定須經當事人協商一致，或是具備法定事由時由一方當事人請求人民法院變更。本案租售合同包含有租賃和買賣兩重法律關係，其中買賣關係約定於合同簽訂四年後履行，期間房屋市場價格出現較大幅度上漲，約定到期，市場價格高出約定價格近三倍，屬於合同訂立後出現的重大變化。對此，雙方當事人並未能通過協商予以變更，而依據《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》第二十六條，主張客觀情況發生重大變化請求變更合同的條件為，合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的。而本案中房屋價格較大幅度的上漲雖然可能超出當事人的預見，但仍屬於正常的商業風險，故以房屋價格出現較大上漲、繼續履行顯失公平為由主張調整交易價格缺乏充分的法律依據，不應予以支持。合同對違約責任的約定並非賦予邵慶珍任意解約權，而依據安妍對履行合同所持態度、所做準備及履行合同後其所能獲得利益等情況，應確認安妍未違約，一審對邵慶珍解約通知不產生解除合同效力的認定亦無不當，合同應繼續履行。
閱讀更多 邢樂鋒律師 的文章
