盲人觀世

海南此次開了個頭，終於在多年要不要取消預售制度的爭論和博弈中，開始了嘗試。好事，這真是個好事。

我國的房地產預售制度，是李嘉誠進入中國做房地產時，參照香港炒樓花，又進行更加大膽的資金收集模式突破，在內地推廣出來的。結果是房地產企業更像一個資金槓桿金融公司，整體資金壓力是非常大的，從而現金流風險不斷掛在發展的道路上。

其實房價走勢的預測方面，對於是否採用預售還是現房銷售，沒有什麼太大的影響，最多是在過渡期中有點小動盪而已。真正房價的走勢是同限購政策，土地政策以及相關稅費和房地產的利潤期望回報率相關。現在只不過不讓房地產企業再使用資金槓桿了，降低整體風險，讓房地產企業老老實實的迴歸自己的本業。

縱觀全世界，只有很少的國家房產銷售採用我國的預售制度。大部分還都是現房銷售方式，即使採用預售，房地產企業只能拿到首付，後期款項只能隨著項目進展分批拿到。而我國的預售制度是指預售完畢房產商即可拿到全款，這種在一定程度上不太有利於長期穩健的發展。我們可以看到無數的房地產商破產案例，都是在預售之後拿到資金，然後又將項目土地和在建工程再一次從金融機構獲得資金，最後挪作他用，最後無法歸還，同時商品房也無法如期建成交付購房人。引發的後遺症就是爛尾樓的產權歸屬都無法確定（到底屬於購房人，銀行等金融機構還是民間借貸人？）

未來如果其他城市全部跟進，改為現房銷售。一方面降低了購房人的購房風險，這是一件好事吧！一方面降低房地產企業的資金槓桿率（現房銷售，付款辦證，會在一個很短週期內完成）。還有一方面斷絕很多人想在房地產撈一把就跑的想法。未來小的發展商因為資金實力問題，可能就無法混下去了。

未來房價的問題，還是一句話，會根據不同的城市進行分化，同時宏觀調控也會根據不同城市的房價走勢，制定不同城市的調控措施。例如跌了多了，可能調控就會自己穩一穩。例如長得太快了，就可能限購來進行控一控。同其他方面都沒有關聯。

大家仔細看啊，海南此次文件中雖然要提到現房銷售，但是也明確說，在文件正式出臺之後，新拿地的項目才實行現房銷售，至於現在的存量土地項目，仍然實行預售制。所以這是一個有保護的政策哦。房地產同地方經濟增長之間，那是一個相當複雜的博弈關係。

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勻楓財技大兜底

您好，我是@小強講房產買賣知識，分享我的觀點。

一.為什麼是海南先推行這個政策。

我們先來了解這個政策的背景。海南作為全國最受歡迎的旅遊勝地，一直以來旅遊地產非常火爆，尤其受北方人喜歡。因為北方天氣乾燥冬天又冷，所以很多有條件的北方人都會去海南置辦幾套房子冬天去海南度假。也正是這個原因，海南的旅遊地產被炒的火熱起來了。

還有一個比較重要的原因，海南對房地產依賴性正在逐漸變小，這點從近幾年海南全省新出讓的土地就可以看出來，加上海南對大健康產業和區塊鏈產業等其他新興產業的支持，房地產對海南GDP的貢獻越來越小。

再加上房住不炒的基本政策和海南各地比較大的去庫存壓力，所以才推出這個現房銷售的政策。咱們要明白的一點就是，只是從現在開始出讓的土地才會施行，之前的還是按老路子，這就給了開發商很大的緩衝。以後大不了不再拿海南的低，我去別的省份的三四五線城市，總可以吧？

而現在全國各地，唯有海南才具備這樣的天然優勢可以去推行這個政策，短時間並不可能被複制推廣到其他地方甚至全國。

二.對誰的影響最大

我覺得受影響最大的就是一些規模較小實力較弱的開發商，這樣的政策就是對開發商的一輪洗牌，能在這種政策下繼續拿地開發樓盤的，只有那些實力雄厚的一線房企，最少也得是前二十強前三十強這種級別，只有他們才能拿出來那麼多的資金投入到一個兩年以後才能收穫的樓盤中（從拿地到房子封頂具備現售條件，一般得兩年左右的時間）。

三.對消費者的影響是什麼

很多人覺得房價會降，我覺得並不一定。因為現售會佔用極大資金規模，所以開發商並不會一下拿太多地塊來建設，相反，都會放慢步調一步一個腳印，小規模慢慢開發，這對二三四的城市的購房者來說未必是好事。因為城市化的進步，伴隨著就是更大規模人口的進入，而房子是這類人口最先想在這個城市留下的烙印。開發商開發腳步慢，可供市面上購買的房子就少，加上因為現房銷售，買房就能住，勢必會引發新一輪的搶購潮，價格下降的可能性在我看來並不大。

四.別的地方會推出這樣的政策嗎？

我認為短時間不太可能。海南現售要見效果，得兩年以後，而這段時間，對別的地方來說，就是觀望期。尤其是GDP對房地產依賴大的地方和城市化進程剛剛快速起步的城市，更不可能推出這樣的政策，因為現售影響的是開發商對這個地方的投資信心。有這錢，不如去其他沒有這樣政策的城市投資。

至於全國統一執行這個政策，那更無異於天方夜譚，各地經濟發展不一樣，對房地產的依賴性也不一樣，而市場經濟要發展，就得有市場經濟自己的規律，政策可以調控，但是不能過度干預。所以我認為，其他地方施行的可能性不大，全國都施行，那更是不可能的，最起碼三五年之內是不可能的。

以上是我的觀點，希望對您有幫助。

我是@小強講房產買賣知識 ，用公正的立場、嚴謹的態度、專業的知識為您提供買賣房產信息諮詢。如果您有更多想了解的，可以隨時私信我，我會給您提供更全面更專業的購房諮詢。如果覺得對您有幫助，請點個贊加個關注。如果您有不同意見，歡迎隨時交流學習，共同進步。

小強講房產買賣知識

分兩種情況！

第一種情況，就是馬上實施，房價會暴漲！

現階段還是城鎮化進程中，大量的農民、畢業生進城，在城市裡居住生活，從而催生了大量的居住需求。

如果現階段實施，首先，小型房企加速倒閉，進入寡頭壟斷階段，他們會有更多的定價權。

其次，現房交付對房企的資金考核更加嚴格，融資成本更高，從而加在房價上，也會導致房價升高。

然後，房企的現有資金會減少拿地數量，市場上可售的房子會減少，供不應求，房價也會上漲！

最後，開發商拿地數量減少，政府收入減少，城市基建也會放緩，對整個城市的發展造成一定的影響。

所以說，現階段直接實施現房銷售，對於人口加速流入的一二線城市，會導致房價暴漲，買得起房子的人也會變少，房租也會上漲📈

第二種情況是城市化進程結束階段。

這個時候，供需接近平衡，現房銷售和期房銷售差別不會太大，但是，好地段、高品質的住房價格依然不會太低，畢竟，還有大量改善需求的購房者關注！

鄭在扒盤

說真話、講實話、不廢話、沒套話，讓我們今天說一點大家都能夠聽得懂的人話，大家好我是你們的社長。

如果隨後全國強制推行現房銷售，這將會導致房地產行業出現兩極分化的現象，因為當前很多房地產行業是預售資金與募集資金進行房地產行業的建設。

進行現房銷售，對於房地產建設來說需要承擔的風險和壓力更大，一方面需要募集的資金進行房子的建設，另一方面還要考慮建設完畢之後房價的變動是否影響銷售。

現房銷售的後果

如果一旦推行現房銷售，就好比剔除了房地產行業當中不具備房子建設能力與融資能力的企業，隨之而來的是大部分房地產企業開始申請破產倒閉。

能夠留存下來的類似於恆大、萬科、萬達，我相信碧桂園也會面臨著巨大的風險，王健林先生曾經說過，房地產行業玩的就是空手套白狼，關鍵是看這個白狼如何去套，如果玩好了你就賺了玩不好就砸了。

這就說明當前的房地產行業魚龍混雜，玩空手套白狼的不單單是大的企業，而小型企業基本上都在玩空手套白狼。

也就是說，有了一片土地之後規劃圖紙一出，先建一個樣板房，就開始銷售，用銷售來的資金再去建房，建完房之後賣掉，不但提前賣掉了一部分房子而且緩解了建設的資金壓力。

現房銷售對房價的影響

毫無疑問現房銷售對於房價的影響是隻漲不跌，主要是增加了成本，比如說你建一個樓盤需要一個億，如果你預售回籠資金5000萬，那麼你需要貸款的金額相對比較少，付出的利息也相對比較少，成本就相對較低。

如果現房銷售不允許預售，那麼你就需要貸款一個億進行房地產行業的建設，一個億的成本要比你貸款兩三千萬的成本高出了幾倍以上，我們可以看到2019年房地產行業貸款成本增加，同時我們也可以看到國家宏觀調控政策不允許資金流入房地產企業。

增加了房地產企業國外融資，隨之成本提升，導致銷售價格的增長，從而引起了通貨膨脹。

綜合來看：現房銷售是一種不合理的行為，這種行為只存在於房地產行業發展的初期，對於我國目前來看房地產行業發展相對比較成熟，如果在進行現房銷售，無疑是主動讓很多房地產企業破產，去弱留強。

雖然有利於房地產行業的發展，但進一步抬高了房價，這並不是宏觀調控想要的結果。

社長財經

相當於把蓋樓風險重新轉嫁到開發商身上，對開發商資金鍊的考驗，過去是，我要蓋樓，我只有打個地基，申請證，蓋個售樓處我就可以賣房收錢，買家給我錢，我拿這個錢去把樓蓋起來，現房銷售就不行了，必須開發商全部承擔房子蓋好前的所有資金，因此開發商風險更大，拿地就會更小心，風控會做的更嚴格，小的開發商基本不敢搞了，只剩下大開發商，或者小開發商抱團合夥拿地蓋樓銷售這樣，要說對房價的影響，目前看不出來，因為其實這不會影響到庫存，本身現在國內就有很多空置的房子還沒賣完，我倒是覺得這是樓市調控進一步想去庫存的手法，當然，現在只是海南一個這麼搞，全國範圍估計可能性也不大，利益鏈太複雜.出了規定就得砸一大群人的飯碗

alexloop

全國強制推行現房銷售，對房價有很大影響，會推高房價。主要是以下三方面原因。

一、增加了開發商的資金投入，資金成本增加。

開發商是商負債行業。房企平均的負債率達到80%，有的甚至更高，遊走在資金鍊斷裂的邊緣。之前的預售制，主要的目的就是解決開發商的資金問題，房企只要投入25%的資金就可以拿到預售證進行銷售。相當於給開發商加大了四倍的槓桿。有的開發商25%的資金都不是自己的，基本算是空手套白狼的動作模式。現房銷售直接斬斷了開發商的資金槓桿，房地產是資金密集型行業，資金成本大幅增加。企業都是要利潤的，沒有利潤哪個企業也無法生存，這些成本都會轉移到銷售的房價上。

二、延長了開發商資金的週轉，資金回籠緩慢

房地產是資金密集型行業，越是大型的開發商，需要的資金量越大，越是高週轉的企業。萬科，恆大，碧桂園等國內的龍頭地產商全部都是高週轉發家的。業內更是有“不懂高週轉，莫提碧桂園”的說法。說明碧桂園把高週轉用到了極致！預售制的情況下，開發商從取得土地到進行銷售最快6個月就可以進行銷售。而現房銷售，一般需要三年以上。在這段時間內，開發商只有投入，沒有收入。這些資金成本，最終也會轉移到房價上。

三、大量中小開發商破產或者被收購，開發面積減少。

現房銷售對中小開發商的打擊是最大的。上市房企依靠資金優勢，佔領更多市場份額，房企集中度進一步增加。形成強者恆強格局。據統計目前有國房企有九萬家以上，在未來的市場上，大部分都會倒閉，破產，兼併。這樣市場上開發的房子就會減少，能銷售的房源減少。緊缺會造成價格上漲。

哲學告訴我們，任何事物都具有兩面性。現房銷售肯定是倒逼開發商重視品質，重視物業，我們在購房者的時候，不再擔心爛尾樓。但是也要接受現房銷售帶來人房價上漲的結果。

你認為現房銷售對房價有什麼影響呢？歡迎留言評論。

鄭州樓盤

針對假如隨後全國強行推行商品房現房銷售，這對房價有影響這個問題，我的觀點如下。

第一，近日海南省成了第1個吃螃蟹的省，在全國率先推出《商品房現房銷售制度》的房地產宏觀調控政策，不管是在業內，還在全國都引起了很大的反響。眾說紛紜，議論紛紛。對於樓市房價來說，向來有兩派樓市專家：一個看跌，一個看漲，都鬥嘴了幾十年了，最終以看漲的專家勝出。

第二，如果全國強制推行商品房現房銷售制度。首先可以肯定，對房地產開發商資金壓力是很大的，我們分析，原來房地產開發商，只要做到±0的時候就可以實現商品房預售，就能實現資金的回籠，這裡有一個財務資金槓桿在裡面。如果說商品房現房銷售的話，就是說房子從投資拿地開始，到建房，到裝修，到小區市政道路綠化配套建設、到樓房小區竣工驗收全部做完才能賣樓，房地產開發全過程投入，一般房地產企業是吃不消，這樣的話就必然導致房產行業內一大批中小型的房地產開發商淘汰出局，行業重新洗牌，留下的大都是大型的房地產開發商或者是國營的房地產開發企業，這樣樓盤就會控制在少數的房地產開發商頭裡，逐步就會慢慢形成房價的壟斷。

第三，綜合以上分析，我的結論是，在所在的省市推出《商品房現房銷售制度》後，除非所在的省市頒佈《商品房限價政策》，否則房價必漲無疑。

但願我回答，能為題主及廣大網友提供參考價值。

房地產小百科

現在房價高，大家都認為是炒房的原因，因為大家購買的是期房，貸款推高了房價，如果以後國家不允許銷售期房，全部推行現房銷售，房價會怎麼樣呢？

這個問題說起來還是很複雜的，而且這樣的可能性也非常小，可以想象，真是這樣的話，現在的開發商沒有幾家能夠活下去，而且房價更會高的離譜，甚至很多人根本住不上房子。

其實我們不應該把房價歸結於期房和現房的問題上，期房還是有很大的好處，起碼讓老百姓能夠教較早的住上房子，如果要求全部現房銷售，甚至要求全部現款購房，那實際上又回到了原來計劃經濟的時代。

我們來想一下，如果開發商必須銷售現房，那麼開發商需要龐大的資金，這些錢只能有兩個來源，一個是開發商的自有資金，另一個是銀行借貸，這些資金成本最終都要轉化到樓房價格中，所以現房的價格肯定會高於期房。

如果要求開發商全部銷售現房，同等的資金條件下，開發商只能減少房屋的開發量，樓蓋的少了，需求沒有減少，房價自然就會更高。

這裡面還有一個問題，就是現房銷售是否允許購房者貸款，如果房貸政策不改變，期房和現房其實沒有任何差別，炒房的人仍然還會炒房，只不過開發商的成本提高了，最終還要轉嫁到消費者身上。

房地產是國民經濟的，重要組成部分，房價高雖然讓我們感到很頭疼，但是，他也有一定的積極作用，可以促進國民經濟增長，提高勞動者的工資水平，提高社會資金使用效率。

所以我覺得，期房銷售本身不存在問題，推行現房銷售，只能會提高房子的價格。

互金直通車

昨日，海南省開全國之先河，在全省全面實施商品房現房銷售制度，讓飽受期房困惑的購房者們看到了一絲的期望，該政策是否會在全國範圍之內推行呢？可以肯定的說，很難，再者就算全面推行了，那麼對於購房者未必是一件好事。

為什麼說很難？

要強制推行現房銷售，這個只能是ZF下令推廣，對於部分財政主要依靠土地拍賣的地方而言，這個政策下不了，因為一下，財政收入沒有支撐，不說各類規劃建設沒有著落，甚至公務員們的工資都有可能發不出來。

期房制度，開發商打完地基，基本上就開始預售回籠資金了，所以手上資金充足，可以不斷拿地，預售回籠，再拿地，再預售回籠，競拍土地很熱情。而一旦實施現房銷售，開發商的不僅無法提前回籠房款，還要把原有的資金投入到各個樓盤的開發中去，手中的資金極其有限，此時就算想拍地，也是有心無力，所以土拍市場肯定迅速冷清下來，這對於依靠土地財政的地方而言，是一個很難下的決定。

對於購房者未必是一件好事

為什麼說對於購房者來說未必是一件好事，很多人都在想，現房不存在爛尾的可能，現房如果有瑕疵，可以拒絕購買，為了能提高成交的概率，開發商肯定會用心做好每一個樓盤，不會在像現在這樣，一交房十有八九就出現維權事件。

理想很美好，但是現實很骨感。如果全面實行現房銷售，那麼全國各地可售的樓盤數量會出現急劇的下降，因為開發商的資金非常有限，能同時開發的樓盤數量有限（目前大部分開發商都是高負債企業，資金鍊本身就很緊張，所以才會大力推廣高週轉）。

市面上供應的新房大減之後，市場就變為賣方市場，既然賣房佔據主導地位，那麼開發商提價基本上是鐵板板的事情，再者從維護自身的利潤方面來說，開發商本身也絕對會提價（以前還可以通過薄利多銷，現在沒機會多銷，只能提價進一步提高利潤），這是對於購房者的第一個不利因素。

其次由於處於賣房市場，開發商會更加肆無忌憚，因為即使偷工減料，存在瑕疵，只要購買方屬於剛需，對房子有迫切需求的，那麼照樣會接受瑕疵，所以現房銷售之下，開發商並不一定就會細心用心做好工程，這是對於購房者而言的第二個不利因素。

總結

任何事物都有好壞兩個方面，我們不能只是看到好的一面，而忽視了它不足的一面，否則最終只會使自娛自樂。

鯉行者

全國強制推行現房銷售，我認為會進一步推高房價。

可能有觀點會認為，如果強推行現房銷售，房地產企業不能賣樓花，不能賣期房，不能提前獲得資金流，那麼資金就會緊張，就會降價促銷，然後房價就跌了。

但是去年有超過400家房地產公司因資金鍊斷裂而破產，實際上這只是行業洗牌而已。就算是不賣期房，很多公司資金流撐不住倒閉，少數大型房企依然會活得很好，並且吃下他們的市場份額，加劇房企的壟斷格局，並不必然會因為資金問題而降價促銷。

如果只能賣現房，意味著房地產企業不能獲得資金去開發新房，修房子的速度就會減慢，在現有的供求關係之下，房子的新增供給就會減少，實際上會使得供求關係趨向於緊張，結果會進一步推高房價。

但事物總有兩面性，如果實行現房銷售，買房子的決策會更理性，需要看好房子，滿意才會買，期望買的只是一個預期，房子是什麼樣都不知道就直接成交了，這會使得實際成交率下降，會使樓市更傾向於居住屬性而非炒作屬性。

整體來說，房價還是要由地價和供求關係來決定，當炒作資金離開樓市之後，真實的供求關係就會主導房價波動，現房銷售短期會推高房價，但中長期影響並不會太大。

關鍵字: 現房 預售 房地產