今天一个重要消息是，房贷正式开始启动LPR转换。
其实昨天开始，大家应该就陆续收到了银行推送的公告。
名下有房贷的朋友接下来会接到银行的电话，询问两个问题：
第一，要不要将房贷转换成LPR？
第二，如果要，转换成哪种方式？
01
首先，我们看一下转换成LPR之前，我们房贷利率是怎么确定的。
之前的房贷，有三个关键词：基准利率、利率折扣、浮动利率。
也就是说，买房时利率会参照央行公布的基准利率，根据个人情况（首套/二套、征信）给予一定折扣或者上浮，还款期间如果基准利率变动，房贷利率也会随着变动。
即利率折扣不变，基准利率会变，所以房贷利率不是一成不变。
基准利率是央行根据经济发展状况直接划定，根据经济发展情况不定期调整，带有明显的计划经济特征。
当下基准利率为4.9%，上海首套房通常可以给予9折优惠。二套房通常上浮10%。
也就是首套4.41%，二套5.39%。
02
LPR来了，会怎么变？
LPR就是打破这种计划经济思维，进一步市场化，即取消房贷与基准利率的挂钩。
利率反映的是资金的价格，应该像普通商品一样，由企业或者商家决定。
所以央行将权限交给了18家银行，根据18家银行给最优客户的利率确定LPR。
具体算法就是，去掉最高值去掉最低值，其他数据平均。不过LPR最小变动单位为0.05%，所以向临近数字取整。
比如平均值算出来是4.74%，那么就取4.75%；平均值是4.72%，则取4.70%。
既然根据最优客户利率确定，其他客户利率应当比这个要高，所以大部分是在LPR基础上加点。0.01%称之为1点。
十八家银行分别为：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行、浦发银行、兴业银行、招商银行、民生银行、西安银行、台州银行、上海农商银行、广东顺德农商行、渣打中国、花旗银行、深圳前海微众银行、浙江网商银行。
如果要转化LPR，现在央行给出了两个选择：
第一，固定利率
即，按照当下房贷利率一直还下去，直到还清。
第二，浮动利率
按照当下利率计算你的加点数，后期加点数不变，总体利率随LPR浮动。
比如你是二套房，利率大概是5.39%，而当下长期LPR为4.75%。那么你的加点数是5.39%-4.75%=0.64%。
即64个点。将来LPR如果降到4.65%，你的房贷利率变成：4.65%+0.64%=5.29%。
LPR每月20号都会变动一次，不过你跟银行约定利率变动通常是至少一年一变，或者三年一变。
当然利率没有完全放开，地方政府仍然可以控制。地方政府会根据当下市场情况，进行加点。
即，房贷利率=最近一个月LPR+各省人民银行加点数+各商业银行加点数
另外，央行也给出了利率下限。
对于首套房，利率不得低于近期LPR，即不会低于4.75%;
对于二套房，利率不得低于近期LPR+60个点，即不会低于5.35%。
03
该不该换LPR，该换什么方式，关键在于今后LPR会怎么走。
如果今后LPR会降低，那肯定得换，换成浮动利率。
如果今后LPR会上升，果断换成固定利率。
我们认为长期来看，LPR是会降低的。
第一，国内经济增长压力巨大，降息是常用的促进经济发展的手段，无论国内国外。
日本负利率的新闻大家都听过，就是近些年日本经济增长乏力，政府不断刺激经济的结果。近期，丹麦也推出了固定利率为0%的20年期贷款。
第二，利率市场化之后，银行间竞争更加激烈，金融业更加开放，经营效率提升、成本降低、利润空间压缩，所以利率有下降压力。
第三，LPR通常是参照MLF的，MLF指的是商业银行通过将证券、国债等资产质押给央行的方式借钱的利率。
从2019年中旬开始，MLF就有下降趋势，今年2月17号下调了10%。
第四，央行副行长刘国强2月27号在支持中小微企业和加大对个体工商户扶持力度有关情况举行的发布会上表示，要继续推进LPR改革，引导整体利率下降。
其实道理也很简单，大家钱越来越多，借钱成本就越来越低。
04
如果想转LPR，该怎么进行？
首先，你得随时知道LPR是多少。这个数据每月20号会发布在全国商业银行同业拆借中心和人民银行网站上。
第二，该怎么办理？
通常有房贷的话，银行会主动跟你联系。
如果没联系，不要紧，大部分银行官网都会公布办理方式。手机银行、网上银行都会有同步信息。
第三，什么时候办理？
现在就开始，最迟截止到今年8月30号。
第四，所有贷款都可以办理吗？
不是，公积金贷款不用办理；今年12月31号前到期的贷款不用办理。
有房贷的朋友们，动起来。
以上为正文
//环线出品
閱讀更多 環線房產諮詢 的文章
