同样品质的房子，一线和八线小县城的房价有天壤之别，这差距就在土地上。

即便在同一座城市，就拿南昌来说，同样的产品，在不同的土地上，价格也能差2、3倍。

核心原因是不同的土地，与之匹配的资源也不同，造就了不同的地段价值。

因此，买房前，一定要做的准备工作，就是研究地段价值。

今天，我们就来聊一聊，怎么判断一个板块的地段价值。

1. 看距离

先看大地段，板块到市中心距离。

众所周知，大部分城市的房价是以市中心为最高点，内中外环递减的。

因此，到市中心的距离，是板块地段价值的主要决定因素。

在大地段定好基调的情况下，再看板块到市级商圈的距离，这也是地段价值极其重要的加分项。

最后，再看小地段，板块距离区域核心区，也就是本区域内经济活动最集中的区域，这是板块在区域内竞争力体现。

2. 看配套能级

众所周知，一个板块的配套能级越高，本板块的资源聚集能力越高，地段价值也就越高。

商业配套的能级，主要是按照服务的划分，服务范围越广，能级越高，例如最高能级的市级商圈是服务于全市的。

教育配套

所以，即便同为第一梯队，也有优劣之分。

最后，是医疗资源，我们最耳熟能详的是三甲医院，这也是最高能级的公立医院，下面由高到低，可以划分为：三级甲等，三级乙等，二级甲等，二级乙等，一级甲等，一级乙等。

下面还有很多综合医院、社区医院、卫生服务站等能级更低的医疗资源。

这三类配套中，权重又不一样，从需求和稀缺程度来讲，三类配套的对于地段价值的贡献从大到小可分为：教育、商业、医疗配套。

教育资源排名第一，因为优质教育资源难以标准化复制，而且一所优质学校的培养和沉淀，需要耗费大量的时间，因此学区资源是极为稀缺的。

在南昌，同地段的学区房溢价普遍高达10%~25%，对于一些顶尖学区，溢价可以高达50%，这也侧面反映了优质学区的稀缺属性。

其次是商业配套，众所周知，在电商地冲击下，人们对大型实体商业的依赖在不断减弱，且实体商业具备可标准化复制的特点。

例如万达，再加上可以与周边板块的商业配套共享，因此稀缺性大大弱于教育资源，因此，商业配套的比重次之。

最后是医疗资源，与前两种配套相比，医疗资源是一个使用较为低频的配套，同样具备跨板块的共享属性，因此对地段价值的贡献排最后。

因此，大家在选择板块时，不妨列一个配套清单，比对一下备选板块的能级。

此外，板块配套还代表着一个板块的成熟度，如果一个板块的配套全都是顶级的，那么这个板块基本上已经发展到顶，房价也会较高，未来兑现的利好会比较少。反之亦然。

需要注意的一点是，对于自住的朋友来说，配套不是越高端越好，而是适合自己消费水平的最好。

3. 看交通能级

这里指的交通能级是高效交通工具的密度。交通能级越高，地段价值越大，交通密度最大的地区是地段价值最高的内环区域。

此外，若跨城市出行，机场和火车站也是比较重要的。

但由于使用较为低频，且机场会有噪音的影响，火车站的人流量较大且人员较为杂乱，因此对地段价值的贡献较小，甚至还可能降低地段价值。

4.看产业

产业是判断板块价值的重要的一点，尤其对于一些偏远的郊区板块，产业决定了板块决定了本板块的未来。

若一个板块本身没有产业，周边也没有特别强劲的产业，对本板块形成外溢效应，那么本板块人口会逐步老龄化的，且由于消费力的不断降低，商业配套的能级也会逐步降低，最终会走向没落。

反之，随着产业人口的导入，不断有年轻的人口导入进来，住房需求也会较为旺盛，会逐步形成一个自成一脉的小城镇。

当然，同为产业，效益可能天差地别，金融、文化、物流、互联网以及技术密集型的先进制造业，这类产业的效益较好，也容易导入大量人口。

而一些高耗能，低效益的重工业，导入人口收入较低，且对环境污染较为严重，是地段价值的减分项。

5.看规划

在了解清楚：“你是谁“的问题以后，我们还要了解一个板块：”将要成为谁“，也就是它发展的方向，规划会告诉你答案。

一个最简单的方法：看定位。

定位能级越高，板块得到的资源倾斜也越大。

下面是一个规划定位排序：城市主中心＞城市副中心＞地区中心＞社区中心位

当然，还是要结合板块的现状来看的，就像一个人想念清华，也要看看他这个月的月考成绩怎么样。

当然，差距越大，机会越大，无法兑现的风险也越大。

6.看历史

当我们了解一个地方的过去，我们会了解本板块的历史遗留问题。

例如，一个地方过去是化工厂，现在可能会遗留一些环境污染问题。也会对未来的发展有更准确的预估。

比方说，一个板块拥有超大体量的老公房，但是本板块的地皮所剩不多，那么板块未来发展起来，就会比较慢。

通过看历史，我们还可以了解，本地人对这个片区的认可度。

建筑是死的，但它脚下的土地是活的。

当我们了解它的成长轨迹，我们才能知道它将走向衰亡还是繁盛，它的地段价值将上升还是下降，了解这个趋势，对买房人至关重要。

最后，希望您能买到一套满意的房子。

三疯长期坚持不易，如文章引起大家共鸣，欢迎大家点赞评论并转发，有问题的小伙伴也可以撩我，谢谢大家的支持，我会继续努力分享更多关于南昌房地产行业及市政规划的优质内容，近期有置业打算的朋友，也可以私信三疯，三疯会尽量帮你答疑解惑！

閱讀更多 樓市張三瘋 的文章

關鍵字: 美好，一直在身边 南昌 同样