叫兽在昆明从业房地产销售7年，很多客户买房的要求离不开交通、学校、商业等配套，而在交通配套中，客户问的最多的就是离地铁多远?公交已普及的年代，地铁才是交通的核心，可谓“地铁一通，黄金万两”。可见地铁对房产的重要性。
一、昆明地铁现状
昆明目前已开通1、2（一期路段）、3和6号线，其中2号线（二期路段）、4、5号线目前处于建设中阶段，政府的预计划通车时间为2020年（具体以实际使用为准）。7、8、9号以及安宁、嵩明线都属于规划中。整个地铁线路建成后，如图所示：基本形成米字状。
二、昆明地铁房的溢价
先科普一下地铁房：
步行5分种内(300米下)的房子，称之为“正地铁房”；步行10分钟(600米下)内称为“准地铁房”；步行15分钟(一千米下)内称之为“近地铁房”。距离不同，房价、升值空间也不一样。
地铁房有远近之分，那么房价是否与距离有关呢？我们以成熟的3号线为代表来分析。
图上可以看出，正地铁房2015-2019年，年均涨幅18.5%左右，准地铁房12.5%左右，近地铁房11.5%左右，非地铁房11%左右。住宅离地铁更近， 年均涨幅越大，与北京对比（北京正地铁房与非正地铁房涨幅相差3%左右），昆明正地铁房与非正地铁房的涨幅相差更大。叫兽认为造成昆明比北京涨幅差价更大的原因可能是，昆明交通压力没有北京大，人们还有更多出行的选择，如：汽车、公交、电动车（北京限摩、限牌），对走路需要10分钟以上的非正地铁房依赖性不大。
除了涨幅，我们来看看地铁房与周边的差价，来看下面数据。
三号线正地铁房与非地铁房差价1860元/㎡，溢价13%。
呈贡区域正地铁房与非地铁房差价2297元/㎡，溢价22%。
二号线二期段正地铁房与非地铁房差价3000元/㎡，溢价22%。
（PS：二号线二期数据是统计会展中心区域）
统计数据，不难看出离市区更远的地铁区域溢价高。
像二号线二期段正地铁房万科翡翠滨江均价17000元/平米，恒大玖珑湾实际成交价13500元/㎡。
为什么离市中心更远的地铁房溢价更高？
其实并不复杂，
1、越靠市中心，房价越贵，老百姓的身价越高，选择私家车或者公交车的出行人数更多（且昆明不限牌）。地铁并非是必需品。
2、越靠市中心，人们可以选择电动车出行，在中国而言，昆明不算一个大的省会城市，三环骑电动车到市区不过20多分钟就到了。
3、离市区远的楼盘，地铁往往是出行必需品，如果没有地铁的话，呈贡到市中心公交得2个多小时，开车得1个多小时，万一堵堵车，上班可就耽搁了。上班族是很难接受的，所以离市区远的地铁房溢价更高。
除了昆明以外，叫兽也找出广州地铁与市中心距离，对周边房价的影响。
从红线与蓝色走势可以看出，广州地铁房离市区越远，地铁房的溢价更高。
针对以上分析我们得出两个结论：
1、昆明地铁房，离地铁更近涨幅率更高
2、昆明地铁房， 离市区更远的地铁房溢价更高。
PS:昆明市区正地铁房与非地铁房差价10%左右，离市区较远的正地铁房与非地铁房差价20%左右。大家在昆明购房时，不要高估或低估正地铁房与非地铁房的溢价能力。
地铁造价成本高，规划中的地铁随时都有被取消的可能，规划中的地铁谨慎购买。
三、现目前昆明地铁房还值得投资吗？
全国已经30多个城市开通了地铁，总数达100多条，按照2050年的规划，可能数据会达到289条，未来大多数一二线城市都不会缺地铁。
以北京为例，目前已经开通了22条地铁，有391个地铁站点，围绕着大量的小区。地铁已经不稀缺了，
那么北京还是适合投资地铁房吗？
昆明目前只开通了4条地铁，昆明还是适合投资地铁房吗？
叫兽翻阅了很多资料，总结如下：
1、
开通里程150KM以下，地铁线路往往只有2-3条，通常是沿着城市横竖中心轴分布。这种情况下，地铁尚不能进入大多数人的日常生活，公交和私家车依然是主要交通工具。
此时，不论是城内还是郊区，地铁房升值空间都很大。
2、
开通里程150-300KM之间，绕城环线已经建设，轨道网络初具规模，市内非地铁房越来越少，这个时候人们将习惯于地铁出行。
此时，市内的非地铁房的洼地，将会被逐渐填上，原来的非地铁房，在变成地铁房的过程中，价格会出现明显上涨，好的机会也将越来越少。郊区地铁房空间依然很大。
3、
里程数大于300KM，市区内基本没有非地铁区域，主要建设为郊区线路，此时，市内地铁房优势基本耗尽，市区地铁口吸引力下降，郊区地铁房将会出现明显上涨，年轻人往往会选择在远郊买一地铁房出租，然后在工作地附近，租一老破小来暂时过度。
此时，整个城市的地铁房潜力，都越来越小，除非是开发新的线路。
试想，当整个市区布满了十几二十条地铁线的时候，还存在真正的非地铁房么？
根据以上资料，我们来看看昆明地铁运营里程，
排名第19，开通4条，总里程88.76公里，属于第一类，此时，不论是城内还是郊区，地铁房升值空间都很大。
当然除了以上分析，一个城市的房价还有很多因素，土地的供给，国家的经济，短期看政策，中期看货币，长期看人口。
毕竟宏观因素才是决定房价何时上涨，何时适合入手。
微观因素只是决定我们应该选择哪里房价带来的收益更高。
最后祝大家买房发大财。
叫兽每篇文章都是通过大量的阅读，大量的资料查询，数据分析才写出来的。
如果对大家有帮助的话，可以私.信我，一对一解答，喜欢可以点赞，评论，转发，关注我，定期出昆明购房垂直内容， 从事昆明房地产销售7年，买房不要只是横着看，让我横切开给您看。
閱讀更多 昆明唐叫獸看房 的文章
