樓市慘淡，一片哀嚎，然而，有地逆風而行，越艱難越不放鬆，重重加碼限購。
3月7日，海南出臺樓市新規，提出發展安居型商品住房，對已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房，並規定新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度。
劃重點，最後一點，新房必須採用現房銷售制度。
沒有預售，簡直是要房地產商們的老命！
我們在《三亞 你還好嗎？》提到過三亞在去地產化，現在來看，不僅是三亞，整個海南都在去房地產化。
疫情之下，樓市不景氣，其他省市拼命放鬆還來不及。
偏偏，經濟吊車尾的海南居然在這時候逆行，不僅沒放鬆，還戴上了“緊箍咒”。
為什麼是海南？
簡單，範圍小、人口少、房地產佔比大，整一個優質示範區。
那咱們再細品一下，就從這一次的政策，分三點看起。
第一，發展安居型商品房。
目的很明確，讓本地居民家庭和引進的人才，能夠以與自身的收入水平相適應的價格購買一套住房。
我們在三亞那一篇文章裡面提到過，三亞的房子，不是給本地人住的。
三萬多一平的均價，按本地人的全年人均可支配收入，一年才買得起一平米。
收入-房價完全不成比例！
海南全省呢？其實也好不到哪兒去……
從圖上可以看到，2018年時，海南平均房價已經到了1萬5的高位，幾乎是全國均價的兩倍。
同期海南人民的人均可支配收入是多少？24579元。
不算各區域間價格的差異，平均算下來，一個普通居民一年連兩平米都買不起。
2019年的海南的人均數據雖然有了8%的增幅，但是房價卻沒有因為去房地產化而下降，所以，實際上還是苦不堪言。
一個地方，本地人是根本。
畢竟，誰都不想像香港以前那樣，最後發展成本地居民住不起房，只能住小隔間。
第二，擁有兩套房的家庭不能再購房。
這幾年去地產化，導致庫存和供給都在減少。
如果有房的還來買房，那麼剩下的房子價格只會越來越高，沒房的人就更加買不起房，造成惡性循環。
所以，安居房和限購這兩點，是對本地居民的一種住房保護。
第三，現房銷售。
這是針對房地產商出的一條規定，讓房地產商們都快沒了立足之地。
現房銷售意味著開發商的資金回款週期大大拉長，資金鍊惡化。
這對高週轉的房企來說，簡直是不能想象的事情，讓他們沒錢去進行下一個項目，也會讓不少房企週轉不開。
別說中小房企了，就是大房企，也吃不消。
融資已經困難，房住不炒又壓著，爛了爛了。
然而，站在消費者的角度，現房銷售絕對是有好處的。
一手交錢，一手交房，房子啥樣都看得見。
這樣避免了在交房時和開發商因房子質量問題產生糾紛，也避免了爛尾樓的出現。
對房地產商來說，那就是啞巴吃黃連，有苦說不出了。
總得來說，海南的這三條政策就是收緊，全面收緊！
海南省從2018年就開始對房地產進行了限制，然而我們發現，在2019年時，三亞的土地增值稅是19.07億元, 增長39.3%，契稅5.12億元, 增長34.4%。
這說明房企拿地交錢變多了。
也就是說，即使海南一直對房地產卡得很緊，這裡，尤其是三亞，還是房地產商眼裡的一片寶地。
海南的旅遊地產非常出名，不少地方的人都喜歡去海南買房。整個海南的房價偏高，本地的收入支撐不起房價，來買房的都是外地人。這讓當地居民非常的難受。
這一次政策則直接讓當地居民受益。
至少，對買房能有個盼頭了。
有人嗤之以鼻，海南這是作繭自縛。
事實並非如此，海南有著自己的戰略目標和大局觀。
現房銷售就是完全的去房地產化嗎？
你細品一下，什麼樣的房企可以支撐的起現房銷售？
絕對是經營做得很好的房企，這樣才能在回款週期拉長的情況下繼續做下去。
現房銷售看上去是把房地產商拒之門外，其實是海南在篩選自己的合作伙伴。
海南需要的是可以長期合作的精品房地產商做投資。
對想賺快錢的房地產商，海南說“不”！
自身優異的資本，讓海南在醫療養生地產上有著很大的發展前景。如果房地產商看到了這一點並且自身具備足夠實力的話，一定會來海南投資。
這是一次雙向選擇，不再是海南單純地張開懷抱迎接所有的房地產商及其他投資者。
去房地產化，不是完全捨棄這一條路，而是讓房地產優質化，不把房地產作為短期內促進經濟增長的因素，完全契合房住不炒的大方針。
海南這樣做，是有歷史原因的。
九十年代，一大群人去海南炒樓花，從此海南給人的感覺就是到這裡來搞房地產很賺錢。
即使在93年倒閉了一大批，這幾年海南的爛尾樓也不少，在投資人眼裡，海南，依舊是那個“炒房勝地”。
就好像，除了房地產，海南什麼都沒有。
明明海南有著豐富的資源，無奈受限於人們的固有觀念，這些統統都被無視了。
打破人們的看法，那麼就要改變產業結構，海南不能做一個沒有輸出只能接納的地方。
看看現在，深海、航天、醫療、自貿區，海南全部都要搞起來，把自己推得高高的。
從去年來看，效果還是非常不錯的，甚至可以說是創造了奇蹟，沒有因為去掉房地產而變差。
海南不滿足於短期投資，而是將目光放得更長遠了一些，現房銷售，恰恰是在選擇長期的合作伙伴。
近期，出了樓市政策的地區不在少數。
3月6日，山東住建廳發佈《關於統籌推進住建領域疫情防控和經濟社會發展工作的實施意見》，其中提到符合條件的房地產項目將適度降低預售條件和預售資金監管留存比例。
3月6日，廣東江門印發《關於促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》的通知。
就不說前面其他城市出的各種政策了，除了海南外，全是放鬆政策。
並且在新聞下面，獲得好評的只有海南。網友們紛紛要求全國都開展現房銷售，取消預售。
預售是從94年開始的，到現在已有26年，現在改成現房銷售，擺明了是在倒逼房地產商。
也就是說，在強迫房地產這個行業進行自身的優化，在現金流的管理上，在產品質量的把控上，各層面都進行優化。
那又回到了最開始的問題。為什麼是海南先行？
就是因為海南的經濟體量非常小，一個省居然和長三角一個地級市差不多，並且又偏重房地產，其他產業做的不是很好，上市公司也是一塌糊塗。
但是，根據19年海南的經濟發展公報來看，這“壯士斷腕”的一年裡，海南收到的外商直接投資的增速非常驚人，製造業同比上漲205%，科研方面更是高達5721%！
這些數字讓人瞠目結舌。
同年固投的增速裡，製造業近20%，金融業129%，科研75%！
整個省份的產業轉型非常醒目，這也是海南這個經濟小省的底氣，這是國家支持的紅利。
也就是說，國家借海南這個口，對房地產這個行業進行梳理和篩選。
海南是一個縮影，就是想看它之後發展的如何，需要如何微調。如果這邊試點先行成功了，那麼有很大概率要擴散到全國的。
從93年到現在，房地產繞了個圈，似乎又回到了原點。
而海南，已經做出了自己的選擇。
逆勢而行，海南對炒房說不！
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