撰文 | 黃高航、李娜
果然有情況。
最新《西安重點商業項目2019年銷售業績（部分）》出爐，金融棒棒糖對比歷年數據發現，西安賽格仍以85億銷售業績穩居“冠軍”寶座，但微妙的變化在於，西安賽格的銷售收入增速逐年收窄，相反入市後“第一個會計週期”的西安SKP和西安大悅城分別以約42億和16.07億的銷售業績，躍居第2和第4名，合力衝擊西安賽格。
去年同期，我們刊文《70億！誰來打敗賽格？》預期西安SKP和西安大悅城會嚴重分流賽格客源，從今年看這一預期正變為現實，昔日“王者”正面臨前所未有的壓力。
王者賽格：增速同比下滑至19.6%
賽格的知名度不必多言，作為中國西部地區最大的商業項目之一，佔據小寨十字東北角黃金位置，這幾年所創造的商業奇蹟令人驚歎。關於西安賽格，闖入金融棒棒糖視野的最新動態是疫情復工後的一篇報道：《西安小寨賽格開業首天：顧客冒雨排長龍，為早進門雨中奔襲》，足以見其受歡迎程度。
▲圖：西安賽格國際購物中心
作為長期專注於本土的財經自媒體，我們有必要回顧一下西安賽格自2016年首次進入“中國10強”後的“商業奇蹟”。
2016年營業額45億，同比增長近30%，進入“中國10強”，排名第7，北方市場（16省）第3，西部（12省市）第1，彼時，198個品牌進入中國前10；313個品牌位列西北第1；392個品牌位列西安第1，日均客流量10萬人次，節假日突破15萬人次。
2017年實現營業額58.5億元，位居全國商場第9。
2018年營業額70.86億，全國排名第5，年坪效達到2.83萬元，71個品牌銷售額排名中國第1；382個品牌銷售額排名西部十省第1；483個品牌銷售額排名西安第1。
西安賽格連續三年躋身“全國10強”，代表西安乃至整個西部商場“巔峰”，儘管2019年全國商場業績排名還未公佈，但以85億的業績似乎懸念不大。
然而，西安賽格在“王者”光環加身背後，所必須面對的，是西安SKP、西安大悅城等新商業勢力的衝擊，以及業績增速不斷下滑的現實。
通過上圖不難發現，西安賽格從2016年的45億提升至2019年的85億，營業額持續攀升，但增速卻從2016年的30%逐漸下降至2019年的19.6%。
當然，我們承認單體商業是有天花板的，西安賽格也許正在接近頂點，這個符合經濟邏輯。但作為本土財經觀察者，我們在當下階段關注的是：面對強勢 “圍剿”，西安賽格份額已經開始受到擠壓。
新商業資本：西安SKP、大悅城強勢衝擊
同時，從這份重點項目榜單中我們可以看到，除了西安賽格牢牢鎖住西安商業銷售額第一名的位置之外，居後者的商業體正在加速追趕，這其中，外來品牌佔據了大半壁江山。
2019年全年銷售額在15億量級以上的商業體，本土名牌只剩下西安賽格一家，其餘的4家，都以“外來者”身份成功闖入，並震動了本土商圈。
▲圖：取自悅西安
西安SKP：SKP是由臺灣新光三越與北京品牌華聯聯手打造，定位於奢侈品牌和高端百貨，2018年5月入駐西安南門商圈，在開業的首年（半個年度）便拿下了24億的銷售成績，力壓一眾同行，衝到第二名。2019年銷售額約42億，二次拿下本土商項銷售亞軍。
▲圖：西安SKP
銀泰開元鐘樓店：2017年我們曾報道，國際醫學（000516）資本變動欲將開元嫁王府井（600859），然而卻告吹了，最終開元於2018年被納入了銀泰百貨旗下，成為阿里系一員。收購了開元商城之後，阿里巴巴直接擴充了西北零售版圖，而銀泰開元鐘樓店全年銷售業績也由2018年的22億上漲到2019年30億，同比增長36%。（2018年這一數據是-25%）
西安大悅城：2018年是西安商業爆發的一年，除了5月南門商圈開業的西安SKP之外，12月誕生了位於大雁塔商圈的西安大悅城。大悅城是央企中糧集團城市綜合體的核心品牌，其以“吃逛買”於一體的娛樂性業態，成為了西安賽格的直接競品。這位強勁的對手，開業第一年便取得了16.07億元的銷售好成績，排在了榜單第4位。
▲圖：西安大悅城
熙地港：2016年4月份開業，位於西安市未央經濟技術開發區核心地段的熙地港，有超過280家國內、國際時尚品牌集中入駐，2018年以15億元和20%的同比增長位列銷售業績榜單第2，僅次於排名第1、全國第9名的賽格國際。在金融棒棒糖去年4月份報道《神秘黑石：買下“西安熙地港”？》一文中曾記錄，熙地港作為一名優秀的“種子選手”，被黑石集團收購，外國資本大鱷藉此步入西安，被收購後的熙地港保持著和去年差不多的銷售成績15.3億元，位列第5。
今年的這份榜單究其背後，可謂是五湖四海多點綻放，各路資本打造了西安多元的商業結構，外來品牌的強勢崛起，使賽格遭遇到了多方夾擊，當然這也符合我們之前的預測：還在成長中的西安SKP和西安大悅城會嚴重分流西安賽格客源，這一次西安賽格不斷下降的銷售增速，就是證明。
未來之變：“非主城區”有懸機
通過榜單數據變化，我們“力透紙背”可以讀出多重信息：西安賽格不再一家獨大，新貴不斷湧現，消費力提升的同時，本土商戰競爭不斷白熱化，且逐漸迎來拐點。我們預期，西安商圈“一超多強”的格局短期內不會有太大變化，但“王者賽格”的增速不會再迎來高歌猛進，市場給其他商業主體留下的空間會逐漸釋放。
一超：西安賽格依舊以自身優勢，獨佔鰲頭，亦盤踞在西北地區的榜首。2018年，西安賽格全館742個品牌中，71個品牌銷售額中國第一，232個品牌銷售額中國前十。2019年西安賽格日均人流量18萬，週末22萬，已成為現象級購物中心，且這一地位難以超越。
多強：以外來品牌為主，目前已經有了西安SKP、西安大悅城、銀泰鐘樓、熙地港、中大國際等具有實力和發展潛力的商業體巨頭，其營銷額佔所有商體的約1/3。
但我們更關注的是“主城區”與“非主城區”的變化。
1：主城區：鐘樓、小寨、解放路、曲江、長樂路、高新路、龍首路等，嚴格意義上都可列入主城區，畢竟居住密度很大。此前，《西安市區縣商圈發展規劃》也在在引導“時尚購物在中心、休閒消費在二環、增強輻射在三環” 的商業服務新佈局，但是，非主城區正在發力。
▲圖：小寨商圈
2：非主城區：榜單中有兩個區域容易受到忽視。其一是滻灞的砂之船奧萊（14.7億元），其二是高新向南延伸的陽光天地（14億元），這兩個商業中心，其實一開始都有些令人擔憂，“人氣旺不旺”幾乎全取決於周邊人口密度。但前者得益於滻灞成體系的招商引資，華夏文旅城等項目的進場，讓其以週末休閒遊帶動了商業繁榮。後者則受益於或者得利益於高新的快速擴張，尤其是託管多個鄉鎮之後，“腹地概念”向南劇烈釋放，入住人口大幅上升。
與此同時，商戰的殘酷性正在顯現。
據數據統計，西安2019年就關停了多家商場，如我們熟知的小寨百盛、群光廣場，紛紛選擇在某一日悄然落幕。但正如“有人辭官歸故里，有人星夜赴考場”一般，2019年又有24家新商業中心開業。
讓我們回到主角賽格，在我們眼中，“苦戰”已不可避免。
如西安賽格與西安大悅城同屬曲江片區，二者定位非常接近，體驗式消費都佔據了大比例空間，“爭奪年輕客群”的貼身戰已不可避免，相比之下，大悅城天然的“大牌符號”非常奪目。再如西安賽格與西安SKP，儘管賽格悄悄做了多項品牌升級，引入部分高奢和輕奢品牌，“爭奪高端客群”的試探戰顯露端倪，但SKP在這一領域的“領袖氣質”早已是全國共識。
儘管西安賽格的優勢仍然難以撼動，如在疫情期間，我們曾問詢多位承租者，“有沒有向賽格提出減租申請”，得到的回覆是：“大家都沒提，因為來賽格的都賺錢了。” 但是，我們認為，一切都在變化中。
注：這份部分排行榜中尚未收入世紀金花（00162），自2019年被曲江金控收購之後，大概率會重回一線。
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