seibu
现在房地产业的生存和发展需要高度依赖金融行业的支持，反过来房地产的融资和房贷份额在金融行业中也占据了非常重要的位置，两者目前呈现一种深度捆绑的状态。“禁预售”最直接的冲击是地产业，间接影响金融业，而“停房贷”则会直接给两者都造成重大的影响。我们可以先了解一下预售和房贷对两者的作用资金关联的背景，然后就容易理解“禁预售”和“停房贷”对金融业带来的影响了。
预售、房贷与房地产和金融业的资金关联紧密，同时也是影响金融业的重要背景。
预售和房贷，无论与房企还是银行都息息相关，预售虽然直接影响的是房企，但由于房企与金融业是捆绑的关系，房企的生死会影响金融业的稳定，所以预售对房企的作用也是了解金融受影响程度的一个重要条件。下面我们先分别来看看预售和房贷这两者的背景情况。
一、预售
1、预售为房企提前补充现金流。
新房预售这种模式引自香港，到现在已经有25年的历史，也成为目前大多数房企采用的主要新房销售手段。房地产开发是属于资金密集型的业务，一个项目动不动就数以十亿计，有大量的资金需求，预售制度可以让房企在工程在建还未完工时就开始陆续回笼资金，而且在时间上一般可以比现房提前一年左右，用以补充建设所需的资金或用于其他调度，为房企带来充足的现金流，对于房企这样的高负债和重资本的企业，现金流就是生命线。
2、缩短资金周转周期，预售成为房企业发展的重要手段。
预售大大缩短了房企的资金周转的周期，可以说为房企的高速发展提供了杠杆和动力。如果按照正常的开发，房企从拿地到建成现房出售，这个过程大约要用3年左右的时间，当然中间会受房企实力和其他一些因素的影响，假设开发到竣工需要3年时间，如果没有预售制度，需要3年后才开始有资金回笼，而有了预售制度，一些大型的房企可以在开工后不用一年时间就开始预售，使资金开始回笼，周期就被大大缩短了，资金周转起来会更加灵活。
我们不用看历史数据，只看一下国家统计局公布的2019年1-8月房地产开发投资情况的数据，观察一下由预售产生的资金在房企开发投资中到位资金的占比。2019年1-8月房企开发到位资金是113724亿元，其中，国内贷款17322亿元，利用外资81亿元，自筹资金36036亿元，定金及预收款38377亿元，个人按揭贷款17449亿元。后面两项都与预售有关，共计5.5万亿左右，接近50%的比例，说关系到房企开发的生死也不过份。
二、房贷。
住房按揭贷款是目前关联房企、银行、购房者三方的重要市场纽带，这里不谈房贷对于购房者的意义，我们只针对房企和银行这两方面看一下房贷的地位。
1、房企。
房企对金融业的依赖程度，同样以上面统计部门公布的开发资金的情况就可以看出大概的重要程度，在所在到位的113724亿元中，国内贷款是17322亿元，个人按揭贷款是17449亿元，这两部分资金基本都来自银行，共计34771亿元；另外自筹资金中的36036亿中，有不少也是从金融行业中获取，如股票增发、信托、基金、票据等等途径，真正由公司拿出来的资金比例不会太大，由引可知来自金融行业的资金占比是很大的。其中单独来自个人按揭贷款的数字就超过1.7万亿，这也只被预售后利用来投入到房产开发中的的款项，另外在现在的消售市场，超过50%的人都通过房贷来购房，少了房贷，需求也许会被腰斩。
2、银行。
其实银行只是金融行业的一部分，银行与房企最直接的关联就是开发贷款和房贷。上面也谈到了银行渠道的款项与房产开发的关联程度，这里单独谈一个银行房贷业务的情况。使用房贷买房是当今主流的购房方式，它的比例在楼市销售中的超过了50%以上。据央行公布的数据显示，截到2018年末，全国个人房贷余额是25.75万亿，包括房贷在内的房地产类贷款高达38.7万亿，而在同年底社会总融资存量余额大概是200万亿左右，其中人民币贷款余额是130万亿左右，以此来看房贷就占了接近20%的比例，绝对说得上是银行业务中的大型业务类型。
以上是预售、房贷的地位和楼市与金融两大行业的资金关联程度，也是了解“禁预售”和“停房贷”对金融影响的重要背景。
“禁预售”、“停房贷”对金融业的影响。
在了解了以上的背景以后，“禁预售”、“停房贷”对金融业特别是银行业的影响就比较明显了。
1.“禁预售”会影响抗压力弱的房企，进而影响与之有资金往来的金融机构的资金安全。
禁止预售将会影响房企的资金回笼周期，进而影响企业的现金流，如果房企因自身积压的经营问题而消化不了，那将影响其生存和发展，直接影响其在金融业吸收的资金的安全，对于抗压力差的屋企来说，有可能需要重组清算，无法偿还金融机构的贷款。
不过预售制度存在诸多弊端，已经有地方计划在新出售的土地上附加禁止预售的条件，未来预售制度也许会逐步退出市场，这个过程也与目前楼市调控的方向相符，如果真正实施起来，房企需要在相应的时间内做好转型的准备，如果还是不能改变目前楼市开发中到位资金接近50%来自预售途径这种特点，那结果可能会很难看，同时另一方面金融业需要做出相应的改变，否则随着风险的传导，资金风险是很大的。
2.“停房贷”应该是有条件的局部事件，假如全面停贷影响会很大，巨量资金需要新的产品载体。
全面停贷的可能是很小的，应该说全面永远停房贷的可能很小，更多的是在某些特定背景下做出的局部和有条件的停贷，比如在楼市调控继续趋严的情况下，或者某银行自身的额度不足的情况下，会出现局部地区的个别银行采取停贷的做法，这种做法对银行实质影响并不大，会随时局的变化而改变，更多的是释放出房贷趋紧的信号而对楼市进行反刍，达到降温的作用。
如果真正全面停房贷，那银行这块大比例额度且安全度高的房贷产品将不再承接银行的资金，存量房贷25.75万亿慢慢回收后，将需要重新为巨量资金寻找新的出口，这对银行也是一个考验，一方面是量太大，另一方面是对应产品的安全度未必及得上号称优质资产的房产，处理不好同样会影响到金融机构的稳健经营。
综上所述，由于“预售”和“房贷”这两个因素在楼市中在巨大的作用，由此而产生的资金关系到楼市的生存和发展，而房企与金融业又是深度捆绑在一起的，两者有巨大的资金关联，因此“禁预售”和“停房贷”也会影响到金融业的稳定。“禁预售”的风已经吹起，未来房企可能有需要及早也消化，而“停房贷”应该是有特定背景的局部事件，在调控的长效机制下，逐渐淡化金融与楼市的关系应该也是金融业关注的问题。
CA红叶
如果房地产业去金融化，禁预售、停房贷，坚持住房不炒，这无异于将房地产业推入绝境，对金融业来说就如山崩海啸，危险机来临。
一、禁预售、停房贷，从供给方来说房企本来负债率就奇高，禁预售增加房企70%左右资金需求，等于断了房企的融资渠道，即便经营状况最好的大型房企都扛不住，只有破产一途。从需求方来说，由于居民可支配收入本来就少，面对高房价绝大部分居民更是无力全款购房，只能望洋兴叹。从供需两方的承受能力来看，结果是房地产停罢，房价断崖下跌。
二、房地产业跨踏，房价下跌，以房地产为抵押的贷款保证缩水，贷款风险上升，如果下跌幅度超出30%以上，银行不良贷款率会随之飚升，形成金融风险。房价下跌会使居民财富缩水，如果有将贷款房用作再抵押二次贷款的会马上破产，银行形成坏帐。总之，房价下跌会将企业、个人、银行暴露在风险之下。
三、房地产业一但停摆将对整个经济形成共振效应，经济增长会由正转负，企业经营陷入困境，个人收入锐减，失个业增加，企业、个人、政府无力偿还债务，整个社会陷入债务危机，形成民斯基时刻，经济崩溃。
因此，最近在经济下行压力加大的背景下，国家不再提不将房地产作为短期刺激经济增长工具的说法，改为稳地价、稳房价、稳预期，可以预见在宽松货币政策的推动下，房地产会走向稳定。
乌蒙金融号
房地产业去金融化，“禁预售、停房贷”实现“房住不炒”这不是房住不炒，而是一刀切的乱举措，伤害的是很多工薪阶层的购房。
预售是可以禁止，正是因为预售制度，开发商才可以不断家杠杆拿地，才可以囤积居奇的抄底待涨，也是烂尾楼购房者买单的罪魁祸首，没有预售制，一律购买现房，哪里会有购房者陷入烂尾楼的事情发生。
预售制度的是房价上涨的元凶，早应该禁止。
但是停房贷就完全错了，可以打击杠杆炒房，也会影响刚需购房，一般工薪阶层，没有多少存款，不能完成一次性付款买房，只能是按揭贷款买房，一刀切的停止房贷，有几个老百姓买得起房子，
政策制定要从打击炒房为立足点，但那也不能伤害一般购房者的需要，
这种政策一出台，房价肯定是会下跌的，可能导致不少地产开发商倒闭，银行不良贷猛增，另外按揭贷款是银行最优质的的资产，目前不良贷只有0.3%，相当于平均不良贷款率的六分之一，而按揭贷款占据总贷款的三分之一左右，是银行收入重要来源，一旦没有按揭贷款，银行不仅不良贷猛增，还会导致利润暴跌，银行股价暴跌，也就不能依靠利润计提贷款损失，需要通过融资补充大量资本金，银行也将会是一地鸡毛。
杜坤维
这个是有必要的，我们这样做可以实现房地产软着陆，利国利民，对于经济，金融社会都是好的，为什么这么说？
一，对于金融，这个是发夹最关心的，我们高房价不是一下子上来的，停止房贷了，影响只是2016后炒房的，他们无法套现，2016之前买房的是现在1/5到1/3价格，如果炒房客套现，他们只需要现在房价对折甚至1/3也大赚，所房价打对折或者1/3那没有买房不用再贷款了，还有有人说房价大跌有人断供，银行破产，这个不成立，只要不是投资房子的，不卖房怎么知道自己房价跌了，谁闲着没事找人评估自己房子，评估低了你不卖没有人强制你卖。还有房价如果统一跌90%，银行可以考虑对首套房刚需减房贷和房贷利息。银行破产更不可能，最近几年我们是货币扩张政策，钱都是央行的，断供了你不该银行了，银行不还央行了，央行改革就可以了，全世界银行倒闭，我国四大行不可能倒闭，有印钱和发钱的央行在后面呢。
二，对于经济，房价跌了，我们才是强大开始，房价跌，低价卖房的投资房子的套现，释放经济活力，有了钱消费，投资，买股票，供需两旺，根本不需要在降息放水了。房价下跌会引导其他投资往实体去，房价上涨几年开厂的炒房，做企业炒房，造车子炒房，开店的炒房，因为炒房比做实业赚钱很多，最可笑说某韩国公司在中国做产品不赚钱，卖房子赚了一毕，你说这谁来做实业，江苏某工厂老板开厂几年不如老婆上海买套房赚钱。只要房价不跌，降息借钱来还是拿去卖房投资房子，推高房地产泡沫。
三，对于社会而言，房价跌了其他物价也会跌，人民的钱值钱了，内需起来，大手大脚花钱，各行各业发展，人民安居乐业，何乐不为，那些说有房子就想值钱简直是胡说，现在有房子想换大房子换不起，想给儿子儿女卖房为买不起，怎么希望房子上涨，一样房子上涨只有一个群体那就是房地产开发商和炒房客利益集团。
四，对于担心建筑行业的，2020我们集体土地直接入市交易，对于高烧不退城市可以城市郊区就地城镇化，增加侧方位供应，郊区和农村有很多建筑等着造，公租房，共产房，办公楼，各种造，宅基地入市了，装配式建筑和轻钢别墅就来了，建筑至少有10年的繁忙，做企业的不在挤很贵很小的办公楼。去郊区农村拿集体土地造属于自己办公楼，直接一家来一幢或者一层，给别人高大上，实力强感觉。
刘华银mark
房地产去金融化，“禁预售，停房贷”，实现“房住不炒”，对金融业有什么影响？在回答这个问题之前，个人认为这个提问有些不够科学，因为“停房贷”，几乎是不可能的。但提高首付比例，比如首付要六，七成，则是有可能的。
若在现今条件下实施“禁预售，停房贷”，则可以预见的是，房地产公司的资金周转将非常困难，房产销售将急剧下降，成交是否有原来的一成，都将打个问号。众所周知，房地产业是资金密集型企业，房地产的资金来源大部分来自银行贷款和各种融资。预售制度，即所谓“卖楼花”，也是房地产公司筹集资金的一种途径，借购房者的钱干自己的事业。这一政策有利于房市健康发展，能减少购房者买到烂尾楼的风险，有利于保障购房者利益。同时这一政策，能让房地产商更理性，加杠杆的倍数将下降，有利于防控金融风险，有利于社会稳定。对金融业而言，短期收益是少了，但却更安全了。
“停房贷”，按目前的房价，目前的经济，目前的情形，又有多少刚须能一次性付清购房款？能一次性付清购房款的人如今还会没房产，还会去炒房吗？所以“停房贷”结果将是销量锐减，回款困难。房地产公司有可能就此资金链断裂，从而破产倒闭。而房产公司自有资金所占比例是很低的，大部分都是直接或简接通过银行贷款融资所得，这将导致银行的坏帐增加。对银行而言，“停房贷”不是好的选择。
综上所述，“禁预售，限房贷”，对金融业而言，是最理想的选择，达到“房住不炒”的目的，促进房地产业回归理性，健康发展。
水加木
金融从业者来回答您的问题希望有帮助：国家从来没有“禁销售”“停房贷”这就是个假命题，“房住不炒”是指导思想，所以根本上是要杜绝民间加杠杆炒房造成的房地产泡沫。
对于金融行业- 毛影响也没有… 金融行业不只是盈利一个功能更重要的是充当了国家宏观调控的工具，（参考无形的手和有形的手），信贷资金不向地产市场流动只是众多调控方式的一种而已。
请注意⚠️短期价格波动靠宏观调控，中长期价格波动靠供求关系。“房住不炒”在一定层面上会改善地产市场扭曲的租售比，但是长期优化租售比是靠转变国民守土为安的公众去认知才能达到的。
事实上按揭贷款投放量18年4季度较前三季度总量上变化不大（请自行查数据）按揭资产证券化发行量依然良性，所以对金融业不构成影响。
金融业的张智
因为我们的房贷是没有资产证券化的，所以房贷只到了银行这一级，没有衍生到其他金融领域，银行作为房贷的债权人并没有把债权做转让。所以我们只看对银行的直接影响。要分析这个问题，我们首先看看房贷在银行的贷款中所在的比重是多少。
1、房贷占银行贷款的比重是多少？
我们看看央行历年的数据，央行发布《2014年金融统计数据报告》显示，2014年全年贷款余额增加9.78万亿，其中住户部门增加3.29万亿，占比33.6%。住户部门增加的贷款中，中长期贷款增加2.23万亿元（住户部门的中长期贷款基本就是房贷了），也就是说房贷占据了住户部门贷款总量的68%。也就是说住户部门对银行贡献的贷款主要就是房贷。而房贷占中国2014年全年贷款增量的23%。
我们再看2015年的数据：2015年全年新增贷款11.72万亿，其中住户部门增加3.87万亿，住户部门增加的贷款占总增加 的贷款量比重为33%，这个比重比2014年的33.6%略低一点。而住户部门的中长期贷款增加3.05万亿，占比78.8%，也就是房贷占住户部门贷款增加额的78.8%。这个比例比2014年的68%是大幅提升了。2015年房贷占整个贷款增量的比重为26%，比2014年同期提高了3个百分点。
2016年的数据：全年增加贷款12.65万亿，其中住户部门增加6.33万亿，住户部门贷款占总的贷款增量的比重达到了50%，这个数据不2014年和2015年的33%是大幅的提升了的。而其中的住户部门的中长期贷款（即房贷）是5.68万亿，房贷占住户部门的贷款增量的89.7%，这个比重比2015年同期又提高了11个百分点。房贷占2016年全年贷款增加额的比重为45%，这个比重比2014年增加了1倍，比2015年增加了19个百分点。
可以看出2015年下半年开始的楼市行情让居民加杠杆，增加的贷款额度主要就是居民的房贷带来的，企业的贷款增加额并没有什么变化。
2017年的数据：全年增贷款13.53万亿，其中住户部门增加7.13万亿，占比52.7%，住户部门贡献的贷款额度进一步提升，相比2014年已经提高了将近20个百分点。其中住户部门的中长期贷款增加额是5.3万亿，房贷占住户部门的贷款比重为74%，短期贷款（消费贷）大幅增加。题外话：住户部门中的短期贷款中有多少流入了房贷首付当中这个没有具体的数据，不过这一年所谓的首付贷是层出不穷，央行关于严禁消费贷流入房贷市场的发言屡有增加。而2017年房贷占总贷款增量的比重为39%。
总结：房贷占据银行的业务量比重是比较高的，尤其是经过这两年房地产的牛市以后，无论是绝对值还是比重都是非常高的，房贷业务占据了银行39%甚至45%的比重，如果把房贷停掉，对银行会产生什么影响？
2、房地产去金融化更多的是对房地产的上游，也就是开发商
最近1年对开发商的融资是限制非常严格的，信托等等渠道都在收紧，这对房地产市场是一个洗牌，对于头部企业是影响还能够承受，因为品牌和实力摆在这里，融资渠道自然要多很多，资信也不是一般企业可比的。
而对于中小型房企而言可谓是生死劫了，未来中国房地产市场会是大洗牌，会进一步向头部房企集中，2018年中国商品房销售总额是15万亿，而排名第一的房企的销售额大概是7000亿元，碧桂园拔得头筹以7286亿元的流量销售额成为第一，占比也不过是5%的比例，如果按照权益销售额来计算，只有5241亿元的销售额，占比更是只有3%多一点，对于龙头企业的市场占有率还不到5%，这样的市场还远远达不到垄断的地步，未来是否会达到10%？我认为是很有可能的，未来5年排名第一的房企很可能会达到10%的市场占有率。甚至更高。
而那些中小房企会被洗牌出局！
房企的核心能力就是：融资的能力以及拿地的能力！其他的能力都是附加的！
壹号股权
这个房地产业的去金融化，整体来讲的话，是国家在大的去库存，去杠杆的这个大背景基调下进行的，那么具体地落实到这个房地产行业，就是对开发商来说，现在对于过去那种高负债，需要降杠杆，对于个人买房，过去这种首付比例是要逐渐提高的，比如说像北京，上海的二套的话应该是达到六成了。那么以前包括在成都买房，其实就是20%，现在要30%首套房，二套房都50%了，去杠杆就就逐渐提高了购房的门槛。
第二个对金融行业的影响，首先对于这个银行来讲的，最直接就是他的利润的下降了，因为以前房贷是一个比较稳定的，利润比较高的部门，如果将来银行的日子不好过了，那从从业人员来讲的话，肯定是会缩减一些编制，随着一些人工智能的进入，包括现在行业的业务量下降了，不仅是的个岗位，甚至一些薪资，我觉得都应该会下降或者调整，那么对于购房者来讲的话，肯定不是什么好事。
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深圳前海弘富财商
最佳答案
先说禁预售，预售优势能让开发商拿到地皮之后向银行贷款，盖之前出项目效果图预售给消费者，回笼资金，第一期开工，建好之后抵押银行或贷款预售第二期楼盘，预售有助于开发商资金回笼流动。
缺点资金流断了无法交房成烂尾楼或开发商先用房子在外面贷款再预售，如破产先要还贷款的钱。预售虽然有一定的风险对整个经济问题不大。
再说禁止房贷，这个也是好事最好把首付提高到%65以上，短期对开发商和银行不利，对消费者首付压力很大，但长期对银行是有好处的因为未来开发商断供和消费者断供损失会减少，对消费者来说自己有多少钱就在那里买房子买多少钱的房子。
如果第一套房首付20%消费者可能选择300万的房子接下来日子惨不忍睹。如果第一套房首付80%消费者肯定选120万的房子了。月供压力小了，也不会天天12点加班没有时间陪家里人，家庭为钱不和睦。
请问如果失去了开心，快乐，自由，家庭，不知道要房子家有什么用。人民需要幸福感，如果每个月还款少点压力也小，还有时间去消费其它的产品带动经济循环，而不是把一辈子的收入卖一个房子。
从长远看对国家的经济有利的。经济不能看眼前的，社会是个平衡体，现在做的一切金融措施决定了未来的社会经济，社会经济是国家的核心。
唐僧49741641
房地产是不可能去金融化的，所谓禁预售，停房贷，也不会真正实现所谓的房住不炒，反而会扩大矛盾和金融风险。真正的房地产调控，应该解决土地财政问题和过程超发问题，从源头上解决地方的房地产冲动和居民的购房冲动。而所谓的去金融化，反而是无知和对金融系统的破坏。
从目前来看，房产预售政策，的确是开发商杆杠的来源之一，即房产开工就开始预售，收取购房居民的按揭贷款和首付，用于支付房产建筑的保证金。而因为房地产开发企业，目前总体已经和银行捆绑在一起，从自有资金拿地拍卖，再到以土地质押，办理贷款开发，再到预售和未来的居民按揭还贷，每一个过程都有银行参与。假设，突然一刀切改变，开发商肯定是主要打击对象，凡是，随后而来的就是银行的贷款——土地开发贷，按揭贷款等一系列贷款资产严重受损。为什么开发商倒闭，会引发社会问题和一系列的呆坏账？就是因为银行已经深度参与。在这种现实条件下，就无法一刀切强行要求银行脱离开发商的有关贷款。
其次，从居民购房来看，除了自住房首套房以外，的确银行贷款是大量炒房者的资金和杆杠来源，即使对二套房以外按照40-50%的首付比例，其杆杠也最低达到一倍。而从居民刚需购房来看，普遍首付在25-30%，那么，正常刚需的购房杆杠就是3-4倍。
而从居民刚需购房角度来看，凑足首付，尚且需要“六个钱包”——双方祖辈，父辈和夫妻两人的所有储蓄。而如果停止房贷，则导致大量的居民购房刚需失去基本的支付能力——多数居民的支付能力仅限于“凑足首付”和“有固定工作来保证持续付息能力”。
从房价收入比这个指标来看，目前国内三四线城市的普遍水平在20倍以上——即20年以上不吃不喝才能达到房价总价的水平；而一二线城市普遍在30-40倍。如果停止房贷，就会导致居民普遍无法购房或者改善住房。
对银行来说，居民房贷，是占比在50%以上的主要优良资产——有足够的保证金——首付款，有足够的现金流——每月月供，有足够的安全边际——房价即使下跌30-50%银行贷款能保本。而一旦失去住房贷款，则银行的资产将严重恶化——资产端收入减少，负债端存款失去主要投向。
因此，要想解决目前的房地产问题，根源还在于土地财政和过程超发。土地财政是地方收入的几乎唯一来源，而过程超发是多数居民宁可买房也要躲避的货币购买力贬值风险，两者双重叠加彼此放大。仅从末端去解决问题而不是从源头去解决问题，只能说是舍本逐末的无知想法！
