不知道大家对这样一个论调熟不熟悉：
中国的房子已经建够了！建那么多房，谁来住？
理由如下：我国的人均套户比已经超过1，说明从总量来看中国的每户家庭都至少拥有1套住房。而现在四处都还在大兴土木开工建房，用不了多久住房就会过剩，建出来的房子没人买，房价就会崩盘……
看起来的确有理有据，能够自圆其说。
此前参谋长也写过一篇文章来探讨这个说法有没有道理，在《每户家庭拥有1.1套住房，中国的房子已经够住了？》这篇文章中，参谋长探讨了住房资源在不同的居民群体中分配不均的问题，也探讨了房屋空置率的问题……但回过头来看其实探讨得还是不够。
既然总有人拿“套户比超过1，房子已经够住了”这一论据来支持“房价肯定要降”这个论点，那么参谋长认为这个问题还是很有进一步讨论的必要。
一、60%的城市户均套数都低于1，这才是现实。
刚好，最近链家创始人左晖在一个论坛上发表了一个演讲，为我们打开了审视这个问题的另一扇窗口。
讨论“房子够不够住”这个问题，看总量有没有意义？有一定的意义，但只看总量就没有意义。
在这里引用一下左晖演讲时使用的数据：
如果以户均套数作为衡量供需情况的指标：100个城市中，60%左右的城市户均套数低于1套，30%的城市低于0.7套，也有近20%的城市户均套数超过1.3套。
也就是说，我国城市住房供需的矛盾虽然在总体上得到平缓，但由于人口在不同城市之间的迁移，不同城市的供需情况出现了很大的差异。
总结成一句话：所有脱离具体城市得出的“房子已经够住了”的结论，都是耍流氓。
二、套户比超过1.3的省市，确实应该小心了！
为了提供对比依据，参谋长先给出一些数据：从国际范围看，当前美国、日本的住房套户比分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03。横向比较，中国的套户比在1.1以下，算不上过剩，但是有些城市超过1.15、甚至达到1.3以上，就值得警惕了。
我们先结合这张图来大致分析一下全国范围内的住房供需情况，可以看出，代表“人均套数超过1”的橙色和红色的小圆点，广泛分布在东北和华北地区，在中部和长三角的部分城市也有所分布，南部只有零星几座城市套户比较高。
具体情况如何？
参谋长查阅到了2018年的相关数据，对于户均套数这一指标，对于不同城市，可以做出这样一些解读：
1、青海、贵州、云南、吉林，这个省份的套户比，在2018年时已经达到了1.15以上，这一水平超出了城镇化极为发达的美国和日本，在我国也处于较高水平。尽管2019年的数据尚未出炉，但参谋长认为这些省份的户均套数有进一步上升的可能——也就意味着在这些地区购房必须极为审慎， 至少要对购房城市的人口变化情况有所了解，再做决定。
住房过剩、人口外迁的地区，楼市的危险系数一定偏高。
2、东北地区，2017年的户均住房套数达到了1.17，是全国范围内购房危险系数最高的地区之一。
2018年，这一状况有所好转，东北地区的整体套户比数值下降到了1.09，这与人口变化、去库存政策、宏观调控等因素息息相关，但东北地区仍然值得注意。
3、也有一些省市，户均住房套数水平较低，部分省市户均拥有住房仍在1套以下。2017年，北京、天津、重庆、广东套路比均小于1；到了2018年，广东、上海的住房紧缺加剧，户均住房套数小于1。
此外，四川、山东、江苏、湖南、河北等地，住房的套户比处于1-1.05的水平，也存在一定的供应紧缺问题。
如此看来，哪些省市的楼市已经严重受到供过于求的局面左右，一目了然。参谋长必须再次提醒：在这些省市购房，有心者应当先了解目标城市的人口情况，再做决定。
三、套户比，并非一成不变。
最后，形成这样的供需差异背后最重要的因素之一，无疑就是人口流动。人口流动一直都是现在进行时，它有什么值得重申的呢？
最重要的一点是：人口流动的方向并不是一成不变的。
甚至，人口流动的方向正在以3年一个周期的速率发生着巨大的变化，而人口流动的方向，决定着城市套户比的变化、决定着城市住房的供求关系、也决定着楼市的未来。
如果将过去9年拆分成3年一个时间段：
2008年—2011年，人口增长的城市主要是东部沿海的重点城市，迁移的方向主要是自西向东：上海、北京、合肥、天津、广州，东部城市为人口迁移的重要目的地；
2011—2014年，人口增长最多的城市变成了天津、北京、大连、上海，在这一阶段，北方的重点城市仍然保持着较大的人口吸引力；
而近3年，人口增长较多的城市集中向了南方，比如成都、深圳、广州、杭州……与此同时，中西部地区的城市人口出现了回流现象。
最终，“中国的房子到底有没有够住”，还是要根据地区来回答、根据人口变迁的足迹来回答。
未来3年，人会往哪里去？如果要参谋长来判断，中西部的人口回流是大势所趋，一些中西部重点城市的套户比过高、供应过剩的情况将得到显著改善，楼市也会增添一股重要动力。
无论如何，几乎可以断言的结论是：人口就是未来城市的核心竞争力，而随时把握人口流向的变化，永远是智者的重要功课。
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