這幾天，我們陸續實探了園區房管局和姑蘇區房管局。
前者冷冷清清，後者卻火爆異常，完全是冰火兩重天的不同情況，這都把人搞蒙了…
那其他幾個區域現在是什麼情況呢？“節前各區房管局實探系列”第三站我們來到了：吳中區房管局。
第三站：吳中區房管交易中心
1
幅員遼闊的吳中區
新房二手賣的都不錯
首先，我們先來認識一下吳中區。
從區位上看，吳中東接崑山市，南與吳江區相連，北與古城區、工業園區、高新區接壤，西銜太湖，幾乎橫跨了大半個蘇州市。
@吳中區位示意圖
根據2019年區域樓市交易量數據顯示，幅員遼闊的吳中區全年交易量在39002套，位列第二，新房和二手存量房交易量幾乎持平。
其中，新房交易量佔全市交易量的約19%，僅次於吳江，二手房交易量佔全市交易量的約20%，僅次於姑蘇區，都算處在中等上游的水平。
我們再結合全市行情來看一下2019年全年吳中區的成交量情況。
| 二手交易量持續下滑，價格漲不動
如下兩圖所示，吳中區二手房全年走勢基本和蘇州大市整體保持了一致步調。
19年春節過後，受“輪動效應”影響，在園區二手市場交易量大漲之後，其他區開始輪動。
3月開始吳中區二手房熱度持續升溫，在二季度達到高位，五月更是衝破2500套 。
可以看出，吳中區整個上半年的行情十分火熱，二手房交易量勇攀高峰。
但隨著7.24全市限購加碼、全市限售，吳中二手房成交量從8月開始連降5個月，12月更是跌到谷底，成交量僅992套，環比跌幅達35%。
吳中二手房掛牌量大頭主要集中在尹山湖、吳中城南、郭巷、木瀆等區域。
目前鏈家給出的最新掛牌均價是25773元/㎡，呈下降趨勢。
| 一手房市場，剛需盤批量入市，網籤直上雲霄
從19年吳中區商品房交易分月趨勢圖來看，受“小陽春”影響，新房成交從2-4月出現明顯上漲。
但受新政影響，從5月開始，新房成交量持續下滑，8月再度回落到888套，簽約節奏放緩。
到了8月，吳中多個新老盤領證，成交量方面開始回暖。
但就市場而言，這只是到了年底，各大開發商開始衝業績，新房成交量自然會上漲，是市場的正常反應。
從分佈來看，吳中新房主要集中在甪直、太湖度假區和胥口，且都以剛需盤為主。
其中，甪直憑藉園區東的優勢，從6月開始，4盤接連入市，交易量達1230套+。
而太湖度假區作為僅剩的的剛需窪地之一，從8月開始新房領證數達到約1553套。
號稱新房庫存大戶的吳中區，截止1月13日庫存還有10688套。
2
人擠人，
吳中房管局座無虛席！
週一下午1點左右，我來到位於吳中區蘇蠡路81號的吳中房管局。（與軌交2號線新家橋站不足百米）
現場車流不息，臨時改建的停車場已經被填的滿滿當當。
還沒走近大樓，透過門窗就能看到裡面黑壓壓的人群。
館內座位並不多，很多客戶和中介都只能站在過道等叫號，走路都得側著身子。
從現場情況來看，大部分客戶都集中在交易納稅登記窗口，辦理過戶業務，而且等待人數一直保持在40號人左右。
相對而言，另一側存量網籤、資金託管窗口則冷冷清清，工作人員也比較悠閒，像資金託管窗口的屏幕上顯示已預約但未來辦理的還有12名。
二樓業務辦理大廳也明顯安靜不少。
快接近三點的時候，辦理抵押的窗口仍有幾個客戶在排隊，收費發證窗口也陸續有客戶來辦理，現場幾乎沒什麼人在等了。
週一當天截止我離開房管局前（約下午15時）：
- 交易納稅登記窗口共計辦理業務101件
- 存量網籤6件
- 存量房資金託管共計辦理45件
- 拖管資金申領業務共計辦理39件
- 綜合業務（如領取產權證、抵押、商品房等）共計約300件
其中，交易納稅資金託管業務仍有27人在等待。
3
各大銀行“開閘”放款
並非樓市回暖
據諮詢臺工作人員介紹，扎堆辦理業務的情況是從上週五開始的。
主要還是因為年初各大銀行“開閘”放款，而且7月之後又擠壓了太多放款，所以1月扎堆過戶也就在情理之中。
從現場一箇中介掉落的紙張來看，當天他至少約了6組客戶來辦理過戶。
像這樣手裡多個客戶而駐點在房管局的中介不在少數。
加上臨近春節，中介也和買房人一樣，都想在節前把房子的事情辦妥了，踏踏實實的過個早年。
挑空閒間隙，與幾個中介粗粗聊了幾句，多數中介表示從19年11月和12月成交量來看，明年吳中區二手房市場並不會太樂觀。
新房方面，吳中庫存較大，雖然年底交易量上來了，但這並不能代表什麼。
相反，2020年第一季度新房的成交量可能會出現低迷的情況，這也是正常現象，並不能因此就認為市場不行了。
4
多為房產過戶，
等了好長時間才放款！
或許是因為終於在節前等來了放款，不少客戶臉上都洋溢著笑容。
從客戶年齡層來看，25-35歲之間的佔多數，不少還是帶著小寶寶一起來的。
按照慣例，我隨機找了幾位群眾，瞭解了一下他們的情況。
| 群眾D&他們的中介
這兩對夫妻是過來辦理過戶的，房子是位於塔園路上的旭輝香格里花園，面積約120平。
賣家看上去年紀近50，買家夫妻27、28的樣子，孩子剛出生不久。
與我交談的是他們的中介，她表示房子是以2.8w的均價成交的，傢俱基本都在，成交已經有一段時間了，因為一直不放款所以拖到現在。
隨後賣家也參與了我們的討論，她說自己老公看中了新區大華地塊，但不知道能不能買到。
| 群眾F女士
B女士是一個人來的，手裡還拿著吳江區的填寫單，從她熟練的填單速度來看，應該不是第一次辦理過戶業務，也可能是過來等客戶的中介。
在匆忙的交談中得知，她辦理過戶的房子是位於東吳南路的陽光水榭花園，面積約100平左右，成交價約2.4w。
5
寫在最後
吳中新房和二手房交易量在全市均屬於中上水平。
作為新房庫存大戶，近園區的甪直和低總價的太湖度假區仍聚集著不少待開和待加推的的樓盤。
除此之外，尹山湖區域、吳中太湖新城、臨湖等都有不少新盤待開。
可以預見，2020年吳中新房仍將持續供應，在限價行情下，對二手房仍將起到壓制作用。
今日話題
房東直呼：吳中房子就是價格上不去
對此，你怎麼看？
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