樓市“熄火”了。
受疫情影響，春節之後本該門庭若市的售樓處卻門可羅雀，樓市成交量同比斷崖式下跌。
困局之下，一場拯救樓市的“戰役”打響了。放鬆限購、降低首付、展期還貸、緩交出讓金……從2月至今，全國已有超60個城市出臺涉房地產行業相關政策。
人們的焦慮情緒再度泛起，難道房價又要起飛了嗎？
1、“房住不炒”沒變，個別激進政策無關大局
2月25日，傳言紹興工行將首套房貸首付款降低到兩成，二套房貸降低到三成。
工行向來具有風向標意義，消息傳出，就炸了鍋！
在此之前，浙商銀行已經明確將非限購城市的家庭首套房首付款貸款比例從原來30%降至20%。
緊接著，又傳出“深圳建行將首付變相降至3成”的消息，似乎更加印證了工行這一做法的風向標意義。
市場預測，如果深圳都放鬆，那麼京滬以外的城市都將會跟進！
事態並未朝著一些人預測的方向發展。很快，紹興工行和深圳建行就進行了闢謠，稱“傳聞不實”。
這不難理解，因為引起的反響太大，不排除政策還沒有落地就胎死腹中了。事實上，深圳建行支持小微企業的政策被傳成是二套首付3成，本就是某些自媒體的誤讀。
退一步講，即便紹興工行和浙商銀行的政策落地實施，也不意味著全面放鬆調控。比如，浙商銀行銀行調整個人貸款，僅針對非限購城市居民家庭，非限購城市首次購房首付比例原則上為25%，各地可向下浮動5個百分點，限購城市仍執行首次購房首付三成的政策，這符合“因城施策”政策。
梳理各地關於樓市的政策發現，雖然短短半個月內政策就從“救房企”推進到“救市場”，含金量不斷增強，但尚未突破“房住不炒”的紅線。
為什麼這麼說？看幾個例子。
2月21日，河南省駐馬店市發佈了17條政策組合拳，從供需兩端雙向發力，除了降低預售門檻、適當下調貸款利率、展期還款等紓困房企的政策，還提出住房公積金最高貸款額度提高至50萬、降低首套房公積金貸款首付比例至20%，購買首套住房給予補助等政策。
出臺類似政策的還有衡陽市，被稱為“衡十七條”的政策，提出引進人才可同享購房及契稅補貼。
不得不說“駐馬店救市17條”“衡十七條”力度確實很大，但仔細一分析，不難發現背後的原委。無論駐馬店還是衡陽，城市本身缺乏有競爭力的產業，屬於“收縮型”城市。自2018年三季度，大多數三四線城市的樓市就開始疲軟。根據駐馬店住房管理中心數據顯示，2019年網籤面積同比下降23.2%，網籤金額同比下降16%。
換句話說，這樣的城市，地產頹勢已經形成，即便出臺救市政策也難對市場形成多大影響，更不會影響全國。
相比之下，熱點城市主要是“救房企”為主。比如，上海緊急出臺的《關於全力應對疫情支持服務企業發展的若干土地利用政策》中，有針對性地調整土地價款繳付方式和期限、順延開竣工等。
江蘇省出臺50條提振經濟政策，提出密切關注房地產市場運行態勢，加強市場分析研判和資金流向監測，根據房地產市場供需結構動態變化，開展政策預研儲備，著力穩地價穩房價穩預期，保持房地產市場健康發展。
東莞調整公積金貸款政策，最長可貸30年，放寬貸款申請人條件，壓縮審批時限，對裝配式建築等三類情形給予上浮可調貸款，最高上浮20%。
與各地蠢蠢欲動相對應的是，近日財政部、統計局、央行等多部門密集發聲，重申要堅持“房住不炒”定位，再次強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
未來一段時間，不排除還會有更多的地方政府出臺相關政策，支持房地產市場的平穩發展。但是，不會突破“房住不炒”的底線。
值得一提的是，“出頭鳥”駐馬店市已經被河南省委約談。首套房二成，宣告結束。
2 、 10年攀升30%，不能任由房地產加槓桿了
在一些自媒體、中介和地產從業者對傳言進行賣力吆喝的時候，部分銀行也按捺不住了。
不難理解，銀行也有發放住房貸款的強烈意願。
數據顯示，截至2019年末，我國金融機構各項貸款餘額為153.11萬億，其中個人住房貸款餘額30.2萬億，佔比約為20%。如果加上8.4萬億的住房開發貸款餘額，佔比則達到了25%！
對於銀行，房貸是一大筆生意！
可是，在“房住不炒”的緊箍咒下，即便銀行有一顆蠢蠢欲動賺錢的心，也不敢亂來。
雖然與美國、日本等發達經濟體相比，中國家庭債務的絕對總量還未達到極端狀態，但增長速度較快，已經給宏觀經濟的穩定運行帶來了隱患，逐漸成為政府及各部門一大難題。
根據中國人民銀行的數據，截至2019年底，我國住戶部門貸款餘額55.33萬億元，其中個人住房貸款餘額為30.2萬億元，佔住戶部門債務餘額的54.58%。
通常，我們用居民杆杆率（居民部門貸款餘額與名義GDP之比）來反映居民的債務負擔能力和償債能力。
我國居民槓桿率自1996年以來一直呈上升趨勢，1996年我國居民槓桿率僅3%，2008年上升到18%左右，2017年達到了48.97%，已高於發展中國家的平均水平。2019年則進一步飆升到55.33%，較2018年提高2.13個百分點。
這其中，購房佔了一般居民負債的大部分。西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心的數據顯示，在2015-2017年新購房有負債的家庭中，收入最低的20％家庭債務收入比高達13.7，收入最高的20％家庭債務收入比也達到了1.8，均比城鄉調查口徑下的2017年債務收入比1.1高很多。
對此，去年中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清就指出，近年來我國一些城市住戶（居民）部門的槓桿率急速攀升，相當大比例居民家庭負債率達到難以持續的水平……
居民槓桿率10年攀升30%，不能再任由房地產加槓桿了。
為了將錢送到中小企業手裡，去年央行推出貸款市場報價利率（LPR）。
過去，央行頻繁實施定向降準，試圖扶持中小微企業，可是很多錢流向並不精準。我們經常將這類寬鬆政策說成是“放水”。“水”一定會沿著阻力最小的方向前進。既然房地產行業更賺錢，金融行業更賺錢，那麼錢就一定會變著法子，千方百計地流向那裡去。今年3月1號開始，存量房貸定價基準轉換為LPR已經開始實施。LPR形成機制將房地產和實體經濟成功區隔開來，為房地產建立了防火牆，為定向加息提供可能。
在過去一年，1年期LPR累計調整了4次，累計下調26個基點，而5年期以上LPR僅調整了2次，累計下調10個基點。如此一來，就可以對1年期貸款較多的實體經濟“定向降息”，對5年期以上貸款較多的樓市區別對待。
這意味著，未來不論是對實體經濟涓滴還是大水漫灌，房地產行業想要沾光，難度大大增加了。
3 剛需放心買，房價強勁反彈不可能
雖然大幅放鬆調控以及資金大水漫灌都不現實，但是，對剛需群體來說，現在卻不失為一個買房的好時機。
首先，開發商資金緊張，降價促銷還將持續一段時間。
疫情對絕大部分行業都造成了影響，自然也會對居民收入有顯著影響，一項調查顯示，絕大多數被訪者表示收入將下降10%-30%；超六成被訪者因疫情而推遲購房計劃。
居民購房意願下降的同時，是我國房地產行業的槓桿率居高不下。2019年中期，A股上市樣本房企平均資產負債率77.44%。
正常狀態下，房企可以靠高週轉率維持，但遇到新冠肺炎疫情這種情況，節奏瞬間被打亂，高槓杆運作的開發商，資金壓力巨大。
一些民營開發商，即便是規模較大也非常缺錢。為了節省開支，不少房企都在調整組織架構，優化人才結構。
一些實力較差的開發商，有的已經無法支付工資，甚至直接倒下。根據人民法院公告網的數據，2019年，共330家房企宣佈破產，平均每天0.9家。2020年新年後的44天裡，人民法院公告網已經公示了63家房企的破產文書，日均破產1.6家，房企破產速度近乎翻倍。
沒有資金流入，利息、到期的債務和管理費用卻是剛性的……壓力之下，房地產企業只有在銷售端發力，才能維持資金安全。降價無疑是最有效的方式。打折促銷固然會損失部分利潤，但總比資金鍊斷裂，賣項目、公司股權求生或者倒閉要強得多。比如恆大最近打折賣房，就引發了巨大的轟動。隨後，各大開發商都跟進，各種促銷優惠相繼推出——首付分期、60天內無理由退房、交5000抵20000、送物業費、送車庫券等等，進行變相降價。
其次，房貸利率“降”了，按揭貸款更容易，月供也少了。
2月20日，央行公佈了“新版”貸款市場報價利率（LPR）第七次報價，2月份，1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。其中1年期下降了10個基點，5年期以上下降了5個基點，房貸利率參照5年期以上LPR，各地在此基礎上進行加點。換句話說，相當於房貸利率基準下調5個基點。
按揭利率下行，意味著貨幣充足，不僅更容易申請貸款，而且購房者的還款壓力也會相應的減小。
最後，在平穩的市場中，無論剛需還是改善都更從容。對於改善性需求，很多需要賣掉第一套房，然後才有錢買更大的房子的。在房價快速上漲的市場中，賣掉自己的房子再買入房子，賣和買期間，房子價格難免上漲，導致損失。現在價格穩定，正是置換好時機。
不少人將此次新冠肺炎疫情與2003年的非典做比較。認為樓市可能會像非典疫情結束之後類似迎來強勁反彈。這是荒唐的！
且不說2003年社會經濟各層面都與現在存在巨大差距，僅樓市也與當時的境況明顯不同。
當時，我國的城鎮化水平還較低，商品房處於供不應求的狀態。如今，我國整體上已經不缺房子，存在的只是結構性的不均衡。
舊思維會導向舊方法，新思維才能有新出路。當前，居住領域供給側升級已迫在眉睫，要做、可做的事很多。但絕不是全面放鬆限購、央行放水降利率，引起新一輪房價上漲。那樣的話，淘汰落後產能，積極培育新興產業，重構經濟秩序，創新驅動增長就會無從談起，還會導致更加嚴重的風險。
當然，如果自住，現在儘可以放心買。畢竟住有所居是美好生活的重要組成部分。
轉自瞭望智庫
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