炒股票的人都懂一句话叫：天量天价，地量地价。这一句话，用在中国房地产市场上也挺合适。
从历史上看，2014年，全国商品房销售面积12亿平方米，比上年下降7.6%，也是此前历史上除了2008年金融危机的第二次下降。于是，在2014年下半年，房地产刺激政策和货币宽松陆续出台，2015年开年，销售增速触及-16.3%的低点后开始反弹。
回头再看，当时的销售面积确实算是地量地价了。特别是，在2015年头几个月，资金跑步进入股市的情况下，房地产销售面积增速创下了多年新低，上半年仅成交5亿平方米。可以说，是"地量地价"。也是从2015年初开始，全国范围内的房地产去库存展开，存款利率一次性降低了历史性的低点1.5%。
从此掀起了一轮房地产市场的高潮。自2015年中开始，商品房销售几乎就是开了挂一样，下半年大幅攀升7.8亿平方米。2016年全年保持了2015年下半年的冲刺劲头，商品房销售面积逼近15.7亿平方米，销售增速进一步升至22.5%，当年全国房价几乎都翻了一番。
到2017年，增速再度攀升7.7%，销售面积首次达到了16.9亿平方米，此时价格房价已经是天价。随后2018年，在房地产各项政策的进一步趋紧下，全国商品房销售面积17.1亿平方米，再创历史新高，房价在整体上进一步走高。从2016年至2018年三年时间里，全国商品房销售面积和销售额已连续三年创历史新高。
至此，商品房市场和股市的谚语"天量天价，地量地价"，完美的对应上了。到了2019年，2019年全国商品房销售面积171558万平方米，下降0.1%，最近四年来首次出现下降。但是，从能够反映市场真实情况的二手房价格来看，已经连续7个月超过20个城市二手房价格下调，体现了市场走势逐渐从之前的高位开始回落。
这是非常明显的边际变化，楼市拐点已经出现，接下来恐怕是量价齐跌！
接下来恐怕是量价齐跌？
除非2020年继续保持销售面积17亿平方米不变，房价的跌幅会较小，否则销售面积的大幅萎缩，会带动价格跌幅的扩大。这也符合股价走势原理，"量在价先","买涨不买跌"。
1月19日，民政部公布的数据显示，2019年全国婚姻登记机关共办理结婚登记947.1万对，对比历年数据可见，这是近十年来结婚对数首次低于千万。这背后是适婚人口总数下降，年轻人口增速下降太快了。
这对于房地产来说，当然不是一个好消息。"韭菜不够了"。适婚人口总数下降、适龄人口进城总量的增速下降，都将在很大程度上制约商品房销售面积的增速。
接下来，房地产销售面积还会保持17亿平方米这个水平吗？很难。从人口进城的增速、经济增长的增速和货币超发的增速三个因素来看，都难以乐观，都面临萎缩的局面。完全可以说，17.1亿平方米，应该已经是历史大顶部。
跌幅深不深看货币和成交量
2020年年初，摩根斯坦利和花旗银行等外资投行们纷纷看涨地产股，原因之一就是预判中国房地产调控政策要松绑，没有理由进一步收紧。这背后其实就是认为，押注中国进一步宽松房地产拉动经济增长。
毋庸讳言，房地产销售面积韧性，是2019年中国经济保持在6%以上的中流砥柱。但是这一局面，能不能保持到2020年？我们可以看到从2019年四季度开始，多地城市步入一城一策的放松阶段。1月10日武汉长江新城取消二手房限售政策，1月10日上海提出将把非沪籍家庭纳入共有产权房的供应对象范围。
对此前述连续7个月超过20个城市二手房价格下调，2019年四季度开始的一城一策的放松，也在同步进行。这都是重要的边际变量。尽管1月份银保监会一而再的多次强调严防信贷资金违规流入房地产领域。
但是，在2019年12月新增人民币贷款的贷款结构上，个人住房贷款额度出现了明显松动。12月新增居民中长期贷款4824亿，同比多增了1745亿，同比增幅是2017年3月以来的最高水平。
当然，每一轮房地产的暴涨，都离不开金融推手的力量。这只手面对市场边际变化来临，当然不会坐视不管，于是我们熟悉的配方又回来了。虽然这次压力比2015年上半年压力要小，但是2020年地产竣工面积增速预计会达到20%以上，如果面积销量没有增长，接下来几年房价稳定的压力将更为明显。
閱讀更多 諸葛找房昆明站 的文章
