房地产咨询公司莱坊最近这阵子出了2019年的财富报告，
在它跟踪的100个城市里，2017年12月到2018年12月这段时间内，
菲律宾首都马尼拉成为世界上最热门的高档住宅市场：
马尼拉高档住宅价格在2018年上涨了11%，涨幅全球第一⬇️
原因在于市场供给短缺，以及经济强劲发展。
不过，稍注意一下，这个数据是高档住宅的涨幅，并非代表所有类型的房产。
1、
菲律宾的房产,之前写过两篇文章,回顾一下：
0首付买房呀！
月供千元的房子
东南亚几个火热的投资国家，
泰国、越南、柬埔寨、菲律宾，除了菲律宾，我都走过一遍。
所以，关于菲律宾大部分结论来自于已经在当地买过房子的朋友，当地的中介，和研究机构的数据，争取今年能去走一趟。
大环境上，菲律宾有和其它东南亚国家一样的特点：人口基数大、人口结构高（年轻人多，人口红利期）、经济发展速度快。
在未来一段时间，这些因素还会在房产投资领域发挥作用。
房价方面，房价咨询机构高力国际的数据，makati地区的3居室，这几年的涨幅如下，涨了很多年⬇️
投资马尼拉，一般选在三个CBD区域，makati、BGC和Ortigas，
均价在2-3万人民币/平米左右，租金回报率大约在6%左右，房屋的整体空置率在11%-12%左右。
相对而言，菲律宾本土市场的消化能力已经不错了，国际投资者相对少一些。
不过，这两年中国人的投资力度也在加大，越来越多的报告都有提到中国人“入场”，
但总体来说，相对其他东南亚国家，
菲律宾在中国的热度不算高，
这可能也和中菲两个的政治关系不稳定有关系。
不过，据我了解，
2019年，会有更多的机构在国内推广菲律宾房产，热度应该会起来。
2、
分析一下和其它东南亚国家相比，
菲律宾投资的几个特点：
a、首付比例低，有些房产甚至可以做到零首付，如我之前写的《0首付买房呀！》，
现金流压力小，总价便宜。
给了炒楼花一定程度的空间。
b、不过，相比起其它东南亚国家，
菲律宾房产的交易税费相对高，
比如closing fee，如果交房前卖房，会有相对高的更名费，二手房出售6%的税费，3%左右的中介费等等，
一定也在抑制炒楼花的行为。
如果涨幅不足够高的话，要覆盖这些费用并不容易。
c、再一个，菲律宾的货币比索不算太稳定，有汇率风险。
（2014年11月以来，菲律宾比索兑美元的汇率走势）
d、另一个特点，
菲律宾的房产，一定程度上可以和长居身份挂钩，
我的朋友啊咦，曾经写过《低难度高考，是这儿最大的福利》，
里面提到过菲律宾的SRRV签证，
投资5万美元可以获得当地的居留身份，且这5万美元可以用来购置公寓。
e、写字楼市场
有兴趣的朋友，可以还关注一下马尼拉的写字楼市场，写字楼的租金看涨，空置率极低，不到1.5%。
当然，
从逻辑上说，由于不是刚需，写字楼、商铺类的投资风险，是高于住宅的。
3、
最后，
菲律宾的房产，
总共我就只写过两次，
每次都有读者留言说，
菲律宾这个国家治安不好，所以不适合投资。
就这个问题讨论一下，
个人认为，从理性的角度说，治安不成为是否适合投资的一个重要理由。
当然，如果主观上不喜欢的话，确实没必要投资。
但客观上来说，作为投资者，本身自己不住在当地，治安问题其实并不是个大的困扰，
甚至从一定程度上说，
在整体治安不算太好的地方，
选择一个治安不错、物业不错的小片区进行投资，
会是安全边际相对高的，
相对保值，以及增值相对快的投资产品。
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