盲人观世

假设强制推行现房销售政策，会带来什么影响？那就是中小型开发商大量退出房地产市场，以及造成供给出现结构性的失衡，是否会造成房价的下跌，需要从金融角度去看问题。

我国的房地产基本上实行“预售制”，即开发商通过招拍挂拿地，然后抵押土地获得贷款，再通过预售获得居民按揭资金的支持，其中，开发商的杆杠比例，因此而大幅提升。而开发商通过容积率的扩张，即使土地的楼面价和市价没有多少空间，也能从杆杠和容积率等角度因为获得乘数和杆杠而获利。其中，在土地拍卖后，以及居民按揭贷款出售期房，得到了大量的杆杠和流动资金。如果和开发商的自有资本金对比，其中的杆杠率达到几倍的水平。

而假设强行推行现房销售的政策，开发商就会丧失居民按揭贷款这一块杆杠和流动资金用于土建等资金需求。而在政策发布生效的节点，开发商后续的资金就会出现挤兑压力而出现大量的中小型开发商无法继续经营而退出市场。

简单从开发商的角度去看问题，似乎比较简单。而事实上，开发商或者说房地产，不仅仅是开发商和购房者两个唯度的关系，更多的还联系到金融体系的资金安全和贷款安全。如果，强行推行现房销售政策，在新政策推出的节点以后的开发商经营就会出现大量问题。以恒大，万科为例，即使作为我国最头部的开发商集团，其负债率也高达60%以上。而一些小型开发商，负债率已经达到70-90%，处在非常高的水平，只有加速出清库存——在建工程和土地，才能维持企业债务得到偿还。而如果因为新的房产销售因为现房销售政策，导致和期房销售政策上，存在1-2年的在建工程时间，那么，多数企业就无法正常兑付到期债务，从而引发金融体系出现风险。

而如果强行推行，肯定会造成房价出现短期的大幅波动，而从长期角度来看，未必购房者就受益——因为危及经济增长，对就业和居民收入的可持续增长，都是一个巨大的威胁，没有赢家的结果。

屠龙刀fei0598

您好，我是@小强讲房产买卖知识，分享我的观点。

一.为什么是海南先推行这个政策。

我们先来了解这个政策的背景。海南作为全国最受欢迎的旅游胜地，一直以来旅游地产非常火爆，尤其受北方人喜欢。因为北方天气干燥冬天又冷，所以很多有条件的北方人都会去海南置办几套房子冬天去海南度假。也正是这个原因，海南的旅游地产被炒的火热起来了。

还有一个比较重要的原因，海南对房地产依赖性正在逐渐变小，这点从近几年海南全省新出让的土地就可以看出来，加上海南对大健康产业和区块链产业等其他新兴产业的支持，房地产对海南GDP的贡献越来越小。

再加上房住不炒的基本政策和海南各地比较大的去库存压力，所以才推出这个现房销售的政策。咱们要明白的一点就是，只是从现在开始出让的土地才会施行，之前的还是按老路子，这就给了开发商很大的缓冲。以后大不了不再拿海南的低，我去别的省份的三四五线城市，总可以吧？

而现在全国各地，唯有海南才具备这样的天然优势可以去推行这个政策，短时间并不可能被复制推广到其他地方甚至全国。

二.对谁的影响最大

我觉得受影响最大的就是一些规模较小实力较弱的开发商，这样的政策就是对开发商的一轮洗牌，能在这种政策下继续拿地开发楼盘的，只有那些实力雄厚的一线房企，最少也得是前二十强前三十强这种级别，只有他们才能拿出来那么多的资金投入到一个两年以后才能收获的楼盘中（从拿地到房子封顶具备现售条件，一般得两年左右的时间）。

三.对消费者的影响是什么

很多人觉得房价会降，我觉得并不一定。因为现售会占用极大资金规模，所以开发商并不会一下拿太多地块来建设，相反，都会放慢步调一步一个脚印，小规模慢慢开发，这对二三四的城市的购房者来说未必是好事。因为城市化的进步，伴随着就是更大规模人口的进入，而房子是这类人口最先想在这个城市留下的烙印。开发商开发脚步慢，可供市面上购买的房子就少，加上因为现房销售，买房就能住，势必会引发新一轮的抢购潮，价格下降的可能性在我看来并不大。

四.别的地方会推出这样的政策吗？

我认为短时间不太可能。海南现售要见效果，得两年以后，而这段时间，对别的地方来说，就是观望期。尤其是GDP对房地产依赖大的地方和城市化进程刚刚快速起步的城市，更不可能推出这样的政策，因为现售影响的是开发商对这个地方的投资信心。有这钱，不如去其他没有这样政策的城市投资。

至于全国统一执行这个政策，那更无异于天方夜谭，各地经济发展不一样，对房地产的依赖性也不一样，而市场经济要发展，就得有市场经济自己的规律，政策可以调控，但是不能过度干预。所以我认为，其他地方施行的可能性不大，全国都施行，那更是不可能的，最起码三五年之内是不可能的。

以上是我的观点，希望对您有帮助。

我是@小强讲房产买卖知识 ，用公正的立场、严谨的态度、专业的知识为您提供买卖房产信息咨询。如果您有更多想了解的，可以随时私信我，我会给您提供更全面更专业的购房咨询。如果觉得对您有帮助，请点个赞加个关注。如果您有不同意见，欢迎随时交流学习，共同进步。

小强讲房产买卖知识

分两种情况！

第一种情况，就是马上实施，房价会暴涨！

现阶段还是城镇化进程中，大量的农民、毕业生进城，在城市里居住生活，从而催生了大量的居住需求。

如果现阶段实施，首先，小型房企加速倒闭，进入寡头垄断阶段，他们会有更多的定价权。

其次，现房交付对房企的资金考核更加严格，融资成本更高，从而加在房价上，也会导致房价升高。

然后，房企的现有资金会减少拿地数量，市场上可售的房子会减少，供不应求，房价也会上涨！

最后，开发商拿地数量减少，政府收入减少，城市基建也会放缓，对整个城市的发展造成一定的影响。

所以说，现阶段直接实施现房销售，对于人口加速流入的一二线城市，会导致房价暴涨，买得起房子的人也会变少，房租也会上涨📈

第二种情况是城市化进程结束阶段。

这个时候，供需接近平衡，现房销售和期房销售差别不会太大，但是，好地段、高品质的住房价格依然不会太低，毕竟，还有大量改善需求的购房者关注！

郑在扒盘

假如随后全国强制推行现房销售，这对房价有无影响？

答案是：不但有影响，而且影响巨大！

为什么这么说呢，我们从与房地产市场有关的各方来分析一下。

1、开发商：

对开发商来说，如果全国强制推行现房销售，这是杀伤力很大的利空，这会加速行业内的洗牌过程。可以预见，一大批实力不强的中小房企，会破产出局，地产业会迎来大变局。头部房企的市场占比越来越高，竞争性减弱，市场会逐渐出现垄断趋势。

那么反映到房价上，房价开始应该是下跌的，因为房地产行业是资金密集型行业，资金成本很高，以往预售制下，购房者的房款是开发商重要的资金来源，如今取消预售了，那么中小房企为了生存，为了不让现金流断裂，降价跑量就成了客观的选择，还会出现烂尾楼。所以，短期内，房价下跌的可能性较大。

但是，长期来看，随着大批实力不强的中小房企出局，市场越来越向大开发商集中，大开发商的话语权越来越大，缺少了竞争，加之开发商不能预收购房款了，融资成本要高了很多，那么，房价今后降价的可能性就比较小了。

2、银行

银行是房企传统上最主要的融资来源，以往预售制下，房企可以用从购房者手中预收到的购房款来滚动开发，这构成了房企相当大的一笔资金来源，而且几乎没有什么资金成本。如果取消预售制了，那么，银行的作用就越来越突出，在房企的融资占比中会越来越大。

那么，银行为了贷款安全着想，会要求开发商提高抵押品（也就是在建楼盘）的保值性，这一定程度上给房价上了保险锁，封杀了房价的下跌空间。

3、当地政府

我国的楼市不是纯粹的商品市场，也是政策市，受政策影响很大。一旦取消预售制，那么会导致大批中小房企面临出局的风险，烂尾楼也会增多，当地政府出于稳定考虑，会出台政策来刺激楼市。也就是说，届时房价虽有下跌，但下跌空间不会太大。

此外，房地产市场一旦形成集中垄断趋势，如上文所说，大开发商的话语权增强，那么土拍市场因为缺少足够的竞争，楼面价有望降下来，这对房价理论上有一定的“下拉"作用。

4、购房者

从购房者角度来说，取消预售制是个利好，因为避免了买到烂尾楼的风险，而且，不用再辛辛苦苦等几年等期房建成了，可以即买即住，各方面都非常理想。

只不过，如上文所说，市场上的房企届时少了，向大开发商集中，大开发商话语权又比较大，那么，购房者就显得比较弱势，很难拿到满意的优惠。而且，购房者普遍存在买涨不买跌心理，开发商因此不会轻易降价的。

综上所述，如果全国强制推行现房销售制，那么，会加速地产业洗牌，市场会进一步向头部房企集中，从而影响到与房地产市场有关的方方面面。至于到时房价是涨还是跌，就看当地各种因素博弈的结果了，不能一概而论！

李中东

相当于把盖楼风险重新转嫁到开发商身上，对开发商资金链的考验，过去是，我要盖楼，我只有打个地基，申请证，盖个售楼处我就可以卖房收钱，买家给我钱，我拿这个钱去把楼盖起来，现房销售就不行了，必须开发商全部承担房子盖好前的所有资金，因此开发商风险更大，拿地就会更小心，风控会做的更严格，小的开发商基本不敢搞了，只剩下大开发商，或者小开发商抱团合伙拿地盖楼销售这样，要说对房价的影响，目前看不出来，因为其实这不会影响到库存，本身现在国内就有很多空置的房子还没卖完，我倒是觉得这是楼市调控进一步想去库存的手法，当然，现在只是海南一个这么搞，全国范围估计可能性也不大，利益链太复杂.出了规定就得砸一大群人的饭碗

alexloop

说真话、讲实话、不废话、没套话，让我们今天说一点大家都能够听得懂的人话，大家好我是你们的社长。

如果随后全国强制推行现房销售，这将会导致房地产行业出现两极分化的现象，因为当前很多房地产行业是预售资金与募集资金进行房地产行业的建设。

进行现房销售，对于房地产建设来说需要承担的风险和压力更大，一方面需要募集的资金进行房子的建设，另一方面还要考虑建设完毕之后房价的变动是否影响销售。

现房销售的后果

如果一旦推行现房销售，就好比剔除了房地产行业当中不具备房子建设能力与融资能力的企业，随之而来的是大部分房地产企业开始申请破产倒闭。

能够留存下来的类似于恒大、万科、万达，我相信碧桂园也会面临着巨大的风险，王健林先生曾经说过，房地产行业玩的就是空手套白狼，关键是看这个白狼如何去套，如果玩好了你就赚了玩不好就砸了。

这就说明当前的房地产行业鱼龙混杂，玩空手套白狼的不单单是大的企业，而小型企业基本上都在玩空手套白狼。

也就是说，有了一片土地之后规划图纸一出，先建一个样板房，就开始销售，用销售来的资金再去建房，建完房之后卖掉，不但提前卖掉了一部分房子而且缓解了建设的资金压力。

现房销售对房价的影响

毫无疑问现房销售对于房价的影响是只涨不跌，主要是增加了成本，比如说你建一个楼盘需要一个亿，如果你预售回笼资金5000万，那么你需要贷款的金额相对比较少，付出的利息也相对比较少，成本就相对较低。

如果现房销售不允许预售，那么你就需要贷款一个亿进行房地产行业的建设，一个亿的成本要比你贷款两三千万的成本高出了几倍以上，我们可以看到2019年房地产行业贷款成本增加，同时我们也可以看到国家宏观调控政策不允许资金流入房地产企业。

增加了房地产企业国外融资，随之成本提升，导致销售价格的增长，从而引起了通货膨胀。

综合来看：现房销售是一种不合理的行为，这种行为只存在于房地产行业发展的初期，对于我国目前来看房地产行业发展相对比较成熟，如果在进行现房销售，无疑是主动让很多房地产企业破产，去弱留强。

虽然有利于房地产行业的发展，但进一步抬高了房价，这并不是宏观调控想要的结果。

社长财经

全国强制推行现房销售，对房价有很大影响，会推高房价。主要是以下三方面原因。

一、增加了开发商的资金投入，资金成本增加。

开发商是商负债行业。房企平均的负债率达到80%，有的甚至更高，游走在资金链断裂的边缘。之前的预售制，主要的目的就是解决开发商的资金问题，房企只要投入25%的资金就可以拿到预售证进行销售。相当于给开发商加大了四倍的杠杆。有的开发商25%的资金都不是自己的，基本算是空手套白狼的动作模式。现房销售直接斩断了开发商的资金杠杆，房地产是资金密集型行业，资金成本大幅增加。企业都是要利润的，没有利润哪个企业也无法生存，这些成本都会转移到销售的房价上。

二、延长了开发商资金的周转，资金回笼缓慢

房地产是资金密集型行业，越是大型的开发商，需要的资金量越大，越是高周转的企业。万科，恒大，碧桂园等国内的龙头地产商全部都是高周转发家的。业内更是有“不懂高周转，莫提碧桂园”的说法。说明碧桂园把高周转用到了极致！预售制的情况下，开发商从取得土地到进行销售最快6个月就可以进行销售。而现房销售，一般需要三年以上。在这段时间内，开发商只有投入，没有收入。这些资金成本，最终也会转移到房价上。

三、大量中小开发商破产或者被收购，开发面积减少。

现房销售对中小开发商的打击是最大的。上市房企依靠资金优势，占领更多市场份额，房企集中度进一步增加。形成强者恒强格局。据统计目前有国房企有九万家以上，在未来的市场上，大部分都会倒闭，破产，兼并。这样市场上开发的房子就会减少，能销售的房源减少。紧缺会造成价格上涨。

哲学告诉我们，任何事物都具有两面性。现房销售肯定是倒逼开发商重视品质，重视物业，我们在购房者的时候，不再担心烂尾楼。但是也要接受现房销售带来人房价上涨的结果。

你认为现房销售对房价有什么影响呢？欢迎留言评论。

郑州楼盘

现在房价高，大家都认为是炒房的原因，因为大家购买的是期房，贷款推高了房价，如果以后国家不允许销售期房，全部推行现房销售，房价会怎么样呢？

这个问题说起来还是很复杂的，而且这样的可能性也非常小，可以想象，真是这样的话，现在的开发商没有几家能够活下去，而且房价更会高的离谱，甚至很多人根本住不上房子。

其实我们不应该把房价归结于期房和现房的问题上，期房还是有很大的好处，起码让老百姓能够教较早的住上房子，如果要求全部现房销售，甚至要求全部现款购房，那实际上又回到了原来计划经济的时代。

我们来想一下，如果开发商必须销售现房，那么开发商需要庞大的资金，这些钱只能有两个来源，一个是开发商的自有资金，另一个是银行借贷，这些资金成本最终都要转化到楼房价格中，所以现房的价格肯定会高于期房。

如果要求开发商全部销售现房，同等的资金条件下，开发商只能减少房屋的开发量，楼盖的少了，需求没有减少，房价自然就会更高。

这里面还有一个问题，就是现房销售是否允许购房者贷款，如果房贷政策不改变，期房和现房其实没有任何差别，炒房的人仍然还会炒房，只不过开发商的成本提高了，最终还要转嫁到消费者身上。

房地产是国民经济的，重要组成部分，房价高虽然让我们感到很头疼，但是，他也有一定的积极作用，可以促进国民经济增长，提高劳动者的工资水平，提高社会资金使用效率。

所以我觉得，期房销售本身不存在问题，推行现房销售，只能会提高房子的价格。

互金直通车

海南省开全国之先河，在全省全面实施商品房现房销售制度，让饱受期房困扰的购房者们看到了一丝的期望，该政策是否会在全国范围之内推行呢？可以肯定的说，很难，再者就算全面推行了，那么对于购房者未必是一件好事，房价未必会降。

为什么说对于购房者来说未必是一件好事，很多人都在想，现房不存在烂尾的可能，现房如果有瑕疵，可以拒绝购买，为了能提高成交的概率，开发商肯定会用心做好每一个楼盘，不会在像现在这样，一交房十有八九就出现维权事件。

但是，房地产企业大都是高负债企业，要的是资金高周转，现房销售了，房地产开发商资金回笼周期延长，资金周转风险增加，从而降低其拿地投资意愿。

那么全国各地可售的楼盘数量会出现急剧的下降！！因为开发商的资金非常有限，能同时开发的楼盘数量有限。

市面上供应的新房大减之后，市场就变为卖方市场，价格降不下来不说，并且因为卖方市场的原因，房地产企业占据主导地位，那么开发商提价基本上是铁板板的事情，再者从维护自身的利润方面来说，开发商本身也绝对会提价（以前还可以通过薄利多销，现在没机会多销，只能提价进一步提高利润），这是对于购房者的第一个不利因素。

其次由于处于卖方市场，开发商会更加肆无忌惮，因为即使偷工减料，存在瑕疵，只要购买方属于刚需，对房子有迫切需求的，那么照样会接受瑕疵，所以现房销售之下，开发商并不一定就会细心用心做好工程，这是对于购房者而言的第二个不利因素。

基层小白菜

现房销售制度虽然国家没有强推，但国家是鼓励的，相信未来采用现房销售的城市会越来越多。

假如囯家强推现房销售，房价有什么影响？如果其他条件都不发生变化的话，房价肯定会上涨。因为大多数人都知道，以目前的期房预售制度来比，开发商财务成本至少增加一年，也就是说回笼资金要晚一年。俗话说的好：没有卖错的，只有买错的，我相信这些成本会转嫁到业主的购房成本上去。

但是我们不能这样简单理解，任何物品都有它市场属性。同理，左右房价的因素很多，但不管什么因素，最终归纳到底还是遵循市场规律，买的人多就会涨，反之，买的人少就会跌。现在房地产市场还是那么火爆，我认为就是国内的房子还是具有金融属性，虽然中央定调“房住不炒”，但实际上买房还是容易实现个人财富积累，所以大家热衷于买房。当哪一天，国家真的𣎴需要房地产这一块拉动经济的时候，出台很多控制房产投机投资的政策，房价有可能就会被抑制。

影响房价上涨还有一个重要因素，就是土地价，如果土地价没有被爆炒，开发商建房成本没有被拉高，售价自然而然也会低开一些。土地价高低最有可能控制的就是政府，比如：每年供地的频率和面积加大就是一个措施。

最后，总结一下，如国家强推现房制度，应该会有组合拳，房价不会大起大落！

關鍵字: 现房 推行 强制