麥點影視
我從庫存週期的角度分析，地產今年會下行，但是不會崩壞，我的預測地產銷售面積-5%至-10%，銷售金額-10%左右，房價穩中有降，-3%至-5%。
槓精不要鬧，我比整個市場上90%的人都懂房地產是如何運行的。你要反駁，把數據和邏輯都晾出來，不要提什麼如果房地產今年差了，GDP翻番怎麼辦這種很傻的問題。統計局有的是辦法讓今年翻倍。
1989年大多數日本網友也和你一樣以為日本會繼續蒸蒸日上；2006年大多數美國網友也和你一樣，覺得美國金融體系完善經濟強盛。
分割———————————————————————————————————
今年的疫情就是外生力量衝破了原有的平衡節奏，房地產市場會向一個新的平衡收斂，而這個新的平衡就是：
2020年，地產加速崩壞的開始。
我們再從幾個角度深入簡出的分析並預測一下今年中國房地產市場會呈現什麼樣的變化。
一、庫存的節奏
《2020年：地產崩壞的開始？》中，我們原本預測的路徑是：
1）去年大量新開工轉換為今年的供給；
2）在一二線城市信貸未松三四線城市棚改驟降的導致的需求下行；
3）供過於求致使房地產行業整體庫存被動累庫；
4）累庫會導致房價會有下行的壓力，這時候房企會主動降價去庫存；
5）房價下行會引起需求彈性的轉變，導致居民購房的需求再次下降。
於是，房地產市場供需兩端雙弱，進入久違的"負反饋循環"。
那現在病毒來了，我們不討論2003年SARS的影響，刻舟求劍沒有意義。現在來說，幾乎所有的人，從上游的鋼貿商開始到中游的開發商，都在賭一季度後地產投資與銷售會有爆發性的需求。
螺紋鋼庫存累的老高，期貨遠月升水結構，在不久前的地產股也漲到了疫情前的水平，我們先不談市場的流動性，讓我比較吃驚的是，整體的感覺就像疫情似乎沒有發生的影響。
THEY ARE TOTALLY WRONG!
現在再我們重新理一下思緒整理一下節奏：
一般來說農民工返程一直是在正月十五那一週，然而現在外地人員需要自我隔離並且企業復工需要提交復工申請，大多數的工地復工開啟需要到2月底，而實際滿產復甦起碼要到3月初。同理，售樓處也一樣。也就意味著，從1月21日開始到2月底，供需為0，庫存是平的，這段期間不會有什麼變化，如下圖。
但是，
1）供給。在春節之前，在與房地產上市公司的調研中，一些房企都給出了2020年銷售目標的指引。部分如下圖，我將與去年目標持平或以上的標黃：
這個意味著什麼呢？整體去化率的均值水平已經不如2019年的情況下，如果要保持接近同樣增速的銷售目標，就需要推更多的盤。
再者，疫情過後，無論房企是否下調2020年銷售目標，在3-4月份的房地產市場，所有的房企一定一定一定會大量的推盤以彌補第一季度的銷售業績，之後的節奏就要根據整體房企是否下調2020年銷售目標來決定。於是，短期的供給會大量上升。
2）需求。那需求是否會和供給一樣，在3-4月份出現爆發性的回暖？我們再拆分一下當前房地產市場需求的主要構成：剛性需求佔4成，改善型需求佔2成，投機性需求佔2成，以及棚改帶來的增量需求佔2成。我們不用數據了，定性的分析一下這幾種需求在未來幾個月會怎麼走。
剛性需求依然會剛性，這個需求不會抹去；改善型需求需要資產的置換來支撐，賣一套再買一套，這幾個月二手房交易量成為主要因素，二手房需要頻繁的帶看，在疫情剛結束的這一個月，情緒的慣性會帶來居民不會也不敢去頻繁的看房，這是人性；投機性需求取決於對房價上漲的預期，央行財政部再次強調了不會大水漫灌，投機性需求本就不會再旺盛；棚改，今年總量會下行，前幾個月棚改都沒怎麼開工，難以創造需求。
總結就是說，需求可能會緩慢的上升，但是難以形成與供給相匹配的刺激性反彈，供需矛盾提前加速激化。
3）庫存。在未來的一個季度內，房地產的供給會大量增加，但是需求不會，於是庫存會加速提升，相對於沒有疫情的情況下，房地產的庫存加速會前移，確定性也會增加。
在這個時候，整體的房價就會有壓力，本來大多數製造業服務業和居民在一季度已經蒙受了不小的經濟損失，對於買房的需求，會變的更加觀望起來。一旦居民的收入和財富效應減緩了，何止買房子，買車買奢侈品等非必需消費都會
房有約
開發商沒錢，剛需沒錢，房地產有價無市，未來3-5年房價怎麼樣，3-5年後很多地區房子免費送人都沒有人要，為什麼？
一、現在保房價是保銀行，等3-5年後貸款買房還款還差不多了了，房地產崩盤對銀行沒有實質影響時候，銀行直接不給買房的貸款，房子直接一落千丈，偏一點地區的送人都沒有人要。
二、現在房子已經很多了，房子賣不掉已經是事實。地方再依賴土地出讓金已經不切實際，現在開始慢慢轉型，依賴土地增值稅，空置稅，房產稅等。到時候根本沒有人去保房價，房子變成今天二手汽車市場和服裝市場一樣，打1折成為家常便飯。
三、現在無論是家庭槓桿也好，企業槓桿也好，開發商槓桿也好，已經超過負荷了，房產市值GDP幾倍，房產市值是貨幣發行量幾倍。如果今年物價大漲，疫情遲遲不能完全控制話，大量中小企業直接關門，大企業大量裁員和降薪話，2020年下半年可能就出來斷供潮和全面債務危機。房價根本等不了3-5年，等3-5個月就知道什麼叫做炒房炒地炒到破產。
劉華銀mark
現在貴的就是一性，城市的房價，其實我們可以看一下三四線城市的商品房的房價根本是不貴的，也就5000塊錢1萬塊錢左右。而現在大家的工資是多少呢？很多出門打工的不會低於5000塊錢。那麼兩夫妻一個月就是1萬，一年就是10萬。也就是說5年10年的時間就可以買得起房子。所以說房價除了一線城市比較貴以外，其他的城市買房根本不是很貴，所以房價不會跌什麼，而一線城市的房價，它因為有商業配套和生活配套，商務配套，所以它不會跌下來，精英都在一線城市。
因此大家不要以為覺得商品房的價格要暴跌多少，所有的物價都在上漲，工資在上漲，房價怎麼會跌呢？今後的房價可能適當的有一些波動，那都是商品經濟中正常的商業模式。10年前很多人的工資也才2000塊錢，現在的工資已經翻了一倍了。所以現在最大的選擇就是買房人到底是選擇在配套好的城市，還是在自己的老家選擇買房的問題。因此在一線城市競爭力還是更強。
四哥的評房生活
大家好，我是勇談。2020年的樓市確實是這很多年來沒有遇到過的情況，面對疫情房企的銷售收入驟減，上班族的收入受到影響，加上本身房地產行業就處於相對供過於求的情況。無論是從哪個方面來看似乎房地產未來幾年的走勢不會很好，不過因為繼續推動城鎮化建設的目標沒有變，未來較長一段時間房價走勢還是穩中有升的。藉此機會簡單談談我的觀察。
房地產行業之所以能夠快速發展其實就是兩個因素：居住需求和城鎮化
我國從上世紀90年代開始推動商品房建設的主要內動力就是“居民居住面積不夠”，經過20多年的發展我國居民人均住房面積從過去的5點幾平米到如今的40多平米這無疑是房地產行業發展帶來的貢獻。在解決好居民居住需求後，房地產行業如今又擔負起了“城鎮化”的使命，按照我國一年大約增加1%的常住人口城鎮率來看（目前我國常住城鎮化率60%左右），房地產行業的穩定發展期應該在10年左右。
所以，從發展使命來看哪怕如今開發商面臨了沒錢、購買力不足、有價無市等情況，未來3-5年房價整體穩中有升還是大概率。
資金、購買力和需求等都是可以人為控制的，2015年左右我們就做過這樣的事情
第一、房地產行業是完全意義上的資金密集型行業，只要資金充裕什麼都不是問題。從很早開始我就提出過這樣的觀點“房價上漲與否不一定取決於需求”，畢竟從某種意義上來說房產並不是純商品。起碼從房價定價來看，掌握房價定價權的不一定是房企。這就意味著，房價上漲的因素可以有很多“成本、需求增加等”但是房價下降的因素就很少“僅僅是需求減少”。
第二、購買力和需求在城鎮化推進過程中幾乎可以解決大半，拆遷安置少不了。大家回顧下2016年的樓市，多數城市房價出現大漲的原因跟規模拆遷安置有很大關係。可以說我國1%的城鎮率的提升，跟規模性的拆遷安置是分不開的，為了達到70%以上的城鎮化率未來我們大概率還是要採取類似的模式，畢竟這樣才是最快達到目標的方式。
開發商的錢取決於融資環境難易度，需求與購買力可以人為操作，你認為未來房價走勢會如何？
因為高房價導致很多朋友“談房色變”，對於房企和房產從業人員帶有有色眼鏡。其實房價之所以怎麼高，很大程度上取決於融資環境難易度，跟我國貨幣市場環境有很大關係。幾點觀察：
第一、有地就可以融資，融到資可以蓋房、買房，然後再融資再拿地，這是一個閉環，閉環的關鍵就是融資。這也是為何房企是一個資金密集型企業，甚至房企的啟動資金僅僅是項目開始的30%（也就是土地價格）的原因。大家看到房企的發展模式其實已經意識到了這點，基本上房企大量的精力都是要放到融資上的。所以，融資難易度決定了房企能否健康生存的關鍵。
第二、大量的資金都是來自於融資導致了房企並不在乎未來是否破產。大家可以問自己一個問題“當一個企業大約70%的資金都是來自於外部的時候，誰更在乎企業死活？”肯定是投資這家企業的人們。無疑這麼多年的結果是房企最大的融資對象就是銀行等金融機構，銀行從過去的輔助角色開始被推到檯面，這也是為何銀行主要新增貸款超過50%都是房地產相關貸款的原因。
綜上，提出房住不炒固然是好，不過我國的房地產行業確實到了不得不進行整改的時候了。房價下降的背後受到損失最大的不一定的房企，搞不好是地方和銀行，你認為誰最在意？穩定是解決目前困境為數不多的辦法。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
勇談房產壹貳叄
任何個人，任何組織或集團能控制全國房價嗎？
今天的畸形是誰一手造成的？
狗屁專家，狗屁智囊團，一群無恥之徒。
愚
小大三子
不用三，五年，兩年之內銀行就得加個主業，房產中介。
嶗山42584512
2019年中國的房地產市場發展平穩，各地房價仍以微漲為主，尤其二三線城市，大型房地產基本上都完成了銷售目標。本以為進入2020會迎來一個“小陽春”，卻被新冠肺炎疫情意外襲來。至此“小陽春”沒了，2月份受疫情影響，連售樓處都關閉，不能正常營業，無奈的把房產銷售搬到網上銷售，國民經過10多年大部分人才接受網上購物，而房產即使售樓處正常開放時，也需全家多次現場看房，才會在猶豫再三中下定。因而可憐的成交量也是意料之中的。
而以此就說開發商沒錢，剛需沒了，房地產有價無市了。首先我不認同這種說法，另外如果以開發商沒錢，剛需沒了，房地產有價無市了，為前提來推測未來3至5年房地產的趨勢是下降的趨勢，我更加不敢苟同。
未來3至5年房價的趨勢如何？袁哥的答案就是平穩上漲。
只有客觀的前提，才會有正確可觀的答案，才能正確客觀預測3到5年的房價趨勢，否則只能是臆測假想。下面我給大家分析原因：
01：開發商目前的困難是暫時的，資金有壓力，但不是沒錢了。有2019年的良好業績做後盾。
2019年中國前200家銷售金額的業績雖然不及2017年，2018年。但是基本都完成了銷售目的，且比2018年銷售金額增加了6.5%，銷售額突破千億的，還增加了4家。根據統計：銷售額千億房企有27家，碧桂園7329億元領先，500億房企達到54家；100億銷售額房企達到153家，前200名房企銷售額都在66億元以上。
從以上的分析，開發商的2019年的銷售業績還是不錯的，只經過2月，如何就沒錢了，顯然是不現實的。只能是有些人的假設和假想。
02：購房主體已發生改變，剛需已不是購房主體，改善性需求才是購房主體，剛需和投資已成為購房的組成部分。
房地產高速發展的10年，中國居民住房自有率，已達87%，也有說已經到90%，目前都未有一個統一認識，至少說明中國人無論在農村和城市大多數都是有房的。同時說明剛需已不是購房的主體，只佔購房群體的少部分，城鎮化仍在進行，需求依舊存在。
經濟發展，人們對於房屋的品質要求在提高，另外由於工作，學習或度假需求，人們需要住房，這都是改善性需求，改善性已成為購房的主體，且連年增加。
03：房地產的價格，是由供需決定，需求增加，房價就上漲，需求減少，房價一定回下降，所謂有價無市是不存在的，即使存在也是短暫。
以我居住的日照而論，從2016年底房價開始上漲，到2017年房價上漲50%以上。就開始有“有價無市”事實上，從2017年到2019年三年，日照的房價依舊上漲，而成交量2017年；2018年，包括2019年都保持在18000套左右的成交量，因此不存在有價無市。
通過以上分析，開發商有2019年業績支撐，剛需依然存在，只是只佔購房者少數，改善性成為購房主體。現在的房價雖然確實很高，但是因為需求所致。既然問題的前提已經分析清楚，那麼未來3至5年的房價趨勢的，為何是穩中有漲呢？
04：疫情確實影響了房地產業，同時影響了居民收入，2020年上半年，房價下降和成交量減少是不可避免。但是因為疫情影響，改善性需求卻有增加，只是被疫情延遲。但是通過以下幾方面的合力，下半年房價一定會穩中上漲。
（1）開發商自救採取措施，降價促銷，發行債券。
（2）各地政府會出臺一些有利於開發商的託市政策，現已有60個城市出臺了延期支付土地價款及社保；降低首付比例等，後期還會陸續出臺。
（3）銀行方面也出臺降息政策，直接作用於購房者。
（4）27萬億的基建也已開始，強經濟的刺激政策，有如當年的2008年的4萬億，有利於經濟的發展。對於今後幾年的經濟發展一定是有利。
因此隨著疫情的結束，開發商降價促銷，國家及地方政府的合力下，加上銀行利率下調的惠民，各行業得到恢復後，購房需求會在下半年集中爆發，房市逐步處於穩定，房價開始回調上漲。
05：今後3至5年房價發展趨勢，穩中微漲的原因。
（1）2020年底房價穩定後，國家對於房地產政策依舊會以穩定為主。“房租不炒”依舊會做為未來的長期政策。
（2）未來3至5年國家經濟基本面是好，依然保持增長。
（3）城鎮化建設依然進行，棚改結近尾聲，但是對於舊城的維護改造又開始了。其規模不亞於棚改。
（4）27萬億的大基建已開始，2020年計劃完成4萬億，其餘在以後幾年落實。
小結：疫情的影響短期內確實對房地產的影響很大，同時成交量會下滑，但是在各方合力作用下，疫情的影響會在年底前消除。
受疫情影響的行業回覆，購房需求會在年底得到釋放，成交量的回覆有利於房價的回調。
未來3至5年，由於27萬億大基建，及舊城改造的開始等，國民經濟依然向好，這對於未來房市房價的穩定是有利的，經濟發展國民收入增加，改善需求增加，另外高通脹率依然存在，居民投資房產仍然是抵禦通脹的一個方式，但是國家對於房地產的調控政策依然不放鬆。
因此經濟3至5年向好發展，國家調控不放鬆。房價只能是穩中有增。
可能答案讓一些失望了，但是開發商沒錢，剛需沒了，有價無市本來就不是房產目前的狀況，我只是簡單分析，另外未來房價穩中有升的趨勢本來也在，通脹物價上漲，你都感覺，也本來如此。
袁哥房產觀
開發商怎麼會沒有錢，從房改開始到現在幾十年的時間，房地產商賺了多少年的錢？他們賺的錢都去哪了？難道全部轉移國外了嗎？
老王1415196
👍👍房價將進入長期下跌通道，房地產徹底打入冷宮！👍👍👍👍👍👍
首先，住房不炒將成為一項長期執行的國策，住房的價格終將趨向合理。
其次，房價即使下跌50%，也不會引起金融風險。因為在高位成交的住房佔比很少，絕大多數住房成交均價都低於當前住房均價格的50%。房價即使下跌一半，也只是在高位成交的部分住房存在風險，所以次級貸危機不可能在國內發生。
再次，目前的房價，已經讓絕大多數剛需湊齊首付都很困難，所以他們已經放棄購房；而有能力購買住房的人多數都不缺房子，如果不讓炒房，他們也沒了購房的意願。
最後，就以當前房價而論，如果北上廣深有10%的住房逃頂，也根本沒有資金來接盤，所以，對90%以上的人而言，最後階段上漲的房價跟他們沒任何關係。而且今後國家強調要均衡發展，一體化發展，北上廣深一線城市的優勢逐漸被稀釋，人口總量也被控制，房價只會下跌。
總之，當前我們國家住房總量已經足夠解決人們的居住問題，存在的問題就是分配不均，空置率高。當今大量擁有多套住房的人們，失去了拼搏的動力，貪圖安逸，國家也不會允許這樣的人大量存在。時間會證明一切！請耐心等待房產稅出來再看看。
保障民生
開發商沒錢可以融資搞開發，剛需沒錢可以籌錢付首付，房地產有價無市我看未必，需要看城市而定。未來3-5年的房價趨勢整體趨穩且平穩向上，且優劣城市房價分化會越來越明顯，熱門優質城市在政策放鬆的情況下會偶爾一波小行情，非熱門且無年輕人口流入的弱線城市會出現房價下行的趨勢，夾心層的城市的房價趨勢會呈現小幅震盪行情，沒有大驚喜也沒有太大的失落。
我是諸葛磊，一個熱衷實踐和分享購房經驗的文藝技術男。
1、開發商沒錢可以融資搞開發。
未來可能會存在小開發商沒錢搞開發的窘境，但是已經完成原始資本積累的大開發商依然會有很強大的資金實力來搞房地產開發。開發商用於房產項目開發的資金未必完全是自有現金，它可以通過發債融資或做開發貸的方式來融資搞開發，相對來說，只要規模大信用好的房企，基本是可以融到做房產開發的資金的，無非就是資金成本高低的問題。
2、剛需沒錢可以籌錢付首付。
剛需永遠都會抱怨自己沒錢，但其實現在仔細想一想現如今的剛需有幾個人是可以完全可以靠自己去買房的。諸葛磊個人有個觀點：首付靠借不靠攢。如果是打算攢首付，那不知要攢到猴年馬月，時間也是有成本的，而且還存在房價再度上漲的壓力。找靠譜的親戚朋友或者銀行渠道去借錢，付給首付，是非常適合剛需買房的做法。當然現在的剛需有些其實家底也比較殷實，那就另當別論了。
3、房地產有價無市我看未必，需要看城市而定。
對於2016年這波行情造成的一些城市的房價虛高，而導致的樓市有價無市，這是一種很正常的市場經濟現象。喊價太高了，價格嚴重偏離價值，買家自然就不會買賬。所以會呈現有價無市的行情，當賣家支撐不足的時候自然會適當鬆動價格來試探行情的，直到達成買賣交易的契合點。而一些城市的目前房價還有潛力的，在未來依然會有上行的趨勢，可能會由於限購等一些限制措施而導致了成交暫時性的萎縮。所以不可一概而論，需要看城市。
4、未來3-5年的房價趨勢整體趨穩且平穩向上，且房價分化會越來越明顯。
熱門優質城市、區域中心城市和有人口導入、有產業的城市在政策放鬆的情況下會偶爾一波小行情，非熱門且無年輕人口流入、產業少的弱線城市會出現房價下行的趨勢，夾心層的城市的房價趨勢會呈現小幅震盪行情，沒有大驚喜也沒有太大的失落。
綜上，就是諸葛磊的答案，無論是開發商還是買房的剛需，沒錢都可以想辦法，辦法總比困難多；房價有價無市需要依據不同的城市而定；未來三五年房價趨勢整體趨向平穩向上，且會呈現明顯的分化行情，強者恆強弱者恆弱的馬太效應可能會顯現。
