麦点影视
我从库存周期的角度分析，地产今年会下行，但是不会崩坏，我的预测地产销售面积-5%至-10%，销售金额-10%左右，房价稳中有降，-3%至-5%。
杠精不要闹，我比整个市场上90%的人都懂房地产是如何运行的。你要反驳，把数据和逻辑都晾出来，不要提什么如果房地产今年差了，GDP翻番怎么办这种很傻的问题。统计局有的是办法让今年翻倍。
1989年大多数日本网友也和你一样以为日本会继续蒸蒸日上；2006年大多数美国网友也和你一样，觉得美国金融体系完善经济强盛。
分割———————————————————————————————————
今年的疫情就是外生力量冲破了原有的平衡节奏，房地产市场会向一个新的平衡收敛，而这个新的平衡就是：
2020年，地产加速崩坏的开始。
我们再从几个角度深入简出的分析并预测一下今年中国房地产市场会呈现什么样的变化。
一、库存的节奏
《2020年：地产崩坏的开始？》中，我们原本预测的路径是：
1）去年大量新开工转换为今年的供给；
2）在一二线城市信贷未松三四线城市棚改骤降的导致的需求下行；
3）供过于求致使房地产行业整体库存被动累库；
4）累库会导致房价会有下行的压力，这时候房企会主动降价去库存；
5）房价下行会引起需求弹性的转变，导致居民购房的需求再次下降。
于是，房地产市场供需两端双弱，进入久违的"负反馈循环"。
那现在病毒来了，我们不讨论2003年SARS的影响，刻舟求剑没有意义。现在来说，几乎所有的人，从上游的钢贸商开始到中游的开发商，都在赌一季度后地产投资与销售会有爆发性的需求。
螺纹钢库存累的老高，期货远月升水结构，在不久前的地产股也涨到了疫情前的水平，我们先不谈市场的流动性，让我比较吃惊的是，整体的感觉就像疫情似乎没有发生的影响。
THEY ARE TOTALLY WRONG!
现在再我们重新理一下思绪整理一下节奏：
一般来说农民工返程一直是在正月十五那一周，然而现在外地人员需要自我隔离并且企业复工需要提交复工申请，大多数的工地复工开启需要到2月底，而实际满产复苏起码要到3月初。同理，售楼处也一样。也就意味着，从1月21日开始到2月底，供需为0，库存是平的，这段期间不会有什么变化，如下图。
但是，
1）供给。在春节之前，在与房地产上市公司的调研中，一些房企都给出了2020年销售目标的指引。部分如下图，我将与去年目标持平或以上的标黄：
这个意味着什么呢？整体去化率的均值水平已经不如2019年的情况下，如果要保持接近同样增速的销售目标，就需要推更多的盘。
再者，疫情过后，无论房企是否下调2020年销售目标，在3-4月份的房地产市场，所有的房企一定一定一定会大量的推盘以弥补第一季度的销售业绩，之后的节奏就要根据整体房企是否下调2020年销售目标来决定。于是，短期的供给会大量上升。
2）需求。那需求是否会和供给一样，在3-4月份出现爆发性的回暖？我们再拆分一下当前房地产市场需求的主要构成：刚性需求占4成，改善型需求占2成，投机性需求占2成，以及棚改带来的增量需求占2成。我们不用数据了，定性的分析一下这几种需求在未来几个月会怎么走。
刚性需求依然会刚性，这个需求不会抹去；改善型需求需要资产的置换来支撑，卖一套再买一套，这几个月二手房交易量成为主要因素，二手房需要频繁的带看，在疫情刚结束的这一个月，情绪的惯性会带来居民不会也不敢去频繁的看房，这是人性；投机性需求取决于对房价上涨的预期，央行财政部再次强调了不会大水漫灌，投机性需求本就不会再旺盛；棚改，今年总量会下行，前几个月棚改都没怎么开工，难以创造需求。
总结就是说，需求可能会缓慢的上升，但是难以形成与供给相匹配的刺激性反弹，供需矛盾提前加速激化。
3）库存。在未来的一个季度内，房地产的供给会大量增加，但是需求不会，于是库存会加速提升，相对于没有疫情的情况下，房地产的库存加速会前移，确定性也会增加。
在这个时候，整体的房价就会有压力，本来大多数制造业服务业和居民在一季度已经蒙受了不小的经济损失，对于买房的需求，会变的更加观望起来。一旦居民的收入和财富效应减缓了，何止买房子，买车买奢侈品等非必需消费都会
房有约
开发商没钱，刚需没钱，房地产有价无市，未来3-5年房价怎么样，3-5年后很多地区房子免费送人都没有人要，为什么？
一、现在保房价是保银行，等3-5年后贷款买房还款还差不多了了，房地产崩盘对银行没有实质影响时候，银行直接不给买房的贷款，房子直接一落千丈，偏一点地区的送人都没有人要。
二、现在房子已经很多了，房子卖不掉已经是事实。地方再依赖土地出让金已经不切实际，现在开始慢慢转型，依赖土地增值税，空置税，房产税等。到时候根本没有人去保房价，房子变成今天二手汽车市场和服装市场一样，打1折成为家常便饭。
三、现在无论是家庭杠杆也好，企业杠杆也好，开发商杠杆也好，已经超过负荷了，房产市值GDP几倍，房产市值是货币发行量几倍。如果今年物价大涨，疫情迟迟不能完全控制话，大量中小企业直接关门，大企业大量裁员和降薪话，2020年下半年可能就出来断供潮和全面债务危机。房价根本等不了3-5年，等3-5个月就知道什么叫做炒房炒地炒到破产。
刘华银mark
现在贵的就是一性，城市的房价，其实我们可以看一下三四线城市的商品房的房价根本是不贵的，也就5000块钱1万块钱左右。而现在大家的工资是多少呢？很多出门打工的不会低于5000块钱。那么两夫妻一个月就是1万，一年就是10万。也就是说5年10年的时间就可以买得起房子。所以说房价除了一线城市比较贵以外，其他的城市买房根本不是很贵，所以房价不会跌什么，而一线城市的房价，它因为有商业配套和生活配套，商务配套，所以它不会跌下来，精英都在一线城市。
因此大家不要以为觉得商品房的价格要暴跌多少，所有的物价都在上涨，工资在上涨，房价怎么会跌呢？今后的房价可能适当的有一些波动，那都是商品经济中正常的商业模式。10年前很多人的工资也才2000块钱，现在的工资已经翻了一倍了。所以现在最大的选择就是买房人到底是选择在配套好的城市，还是在自己的老家选择买房的问题。因此在一线城市竞争力还是更强。
四哥的评房生活
大家好，我是勇谈。2020年的楼市确实是这很多年来没有遇到过的情况，面对疫情房企的销售收入骤减，上班族的收入受到影响，加上本身房地产行业就处于相对供过于求的情况。无论是从哪个方面来看似乎房地产未来几年的走势不会很好，不过因为继续推动城镇化建设的目标没有变，未来较长一段时间房价走势还是稳中有升的。借此机会简单谈谈我的观察。
房地产行业之所以能够快速发展其实就是两个因素：居住需求和城镇化
我国从上世纪90年代开始推动商品房建设的主要内动力就是“居民居住面积不够”，经过20多年的发展我国居民人均住房面积从过去的5点几平米到如今的40多平米这无疑是房地产行业发展带来的贡献。在解决好居民居住需求后，房地产行业如今又担负起了“城镇化”的使命，按照我国一年大约增加1%的常住人口城镇率来看（目前我国常住城镇化率60%左右），房地产行业的稳定发展期应该在10年左右。
所以，从发展使命来看哪怕如今开发商面临了没钱、购买力不足、有价无市等情况，未来3-5年房价整体稳中有升还是大概率。
资金、购买力和需求等都是可以人为控制的，2015年左右我们就做过这样的事情
第一、房地产行业是完全意义上的资金密集型行业，只要资金充裕什么都不是问题。从很早开始我就提出过这样的观点“房价上涨与否不一定取决于需求”，毕竟从某种意义上来说房产并不是纯商品。起码从房价定价来看，掌握房价定价权的不一定是房企。这就意味着，房价上涨的因素可以有很多“成本、需求增加等”但是房价下降的因素就很少“仅仅是需求减少”。
第二、购买力和需求在城镇化推进过程中几乎可以解决大半，拆迁安置少不了。大家回顾下2016年的楼市，多数城市房价出现大涨的原因跟规模拆迁安置有很大关系。可以说我国1%的城镇率的提升，跟规模性的拆迁安置是分不开的，为了达到70%以上的城镇化率未来我们大概率还是要采取类似的模式，毕竟这样才是最快达到目标的方式。
开发商的钱取决于融资环境难易度，需求与购买力可以人为操作，你认为未来房价走势会如何？
因为高房价导致很多朋友“谈房色变”，对于房企和房产从业人员带有有色眼镜。其实房价之所以怎么高，很大程度上取决于融资环境难易度，跟我国货币市场环境有很大关系。几点观察：
第一、有地就可以融资，融到资可以盖房、买房，然后再融资再拿地，这是一个闭环，闭环的关键就是融资。这也是为何房企是一个资金密集型企业，甚至房企的启动资金仅仅是项目开始的30%（也就是土地价格）的原因。大家看到房企的发展模式其实已经意识到了这点，基本上房企大量的精力都是要放到融资上的。所以，融资难易度决定了房企能否健康生存的关键。
第二、大量的资金都是来自于融资导致了房企并不在乎未来是否破产。大家可以问自己一个问题“当一个企业大约70%的资金都是来自于外部的时候，谁更在乎企业死活？”肯定是投资这家企业的人们。无疑这么多年的结果是房企最大的融资对象就是银行等金融机构，银行从过去的辅助角色开始被推到台面，这也是为何银行主要新增贷款超过50%都是房地产相关贷款的原因。
综上，提出房住不炒固然是好，不过我国的房地产行业确实到了不得不进行整改的时候了。房价下降的背后受到损失最大的不一定的房企，搞不好是地方和银行，你认为谁最在意？稳定是解决目前困境为数不多的办法。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
勇谈房产壹贰叁
任何个人，任何组织或集团能控制全国房价吗？
今天的畸形是谁一手造成的？
狗屁专家，狗屁智囊团，一群无耻之徒。
愚
小大三子
不用三，五年，两年之内银行就得加个主业，房产中介。
崂山42584512
2019年中国的房地产市场发展平稳，各地房价仍以微涨为主，尤其二三线城市，大型房地产基本上都完成了销售目标。本以为进入2020会迎来一个“小阳春”，却被新冠肺炎疫情意外袭来。至此“小阳春”没了，2月份受疫情影响，连售楼处都关闭，不能正常营业，无奈的把房产销售搬到网上销售，国民经过10多年大部分人才接受网上购物，而房产即使售楼处正常开放时，也需全家多次现场看房，才会在犹豫再三中下定。因而可怜的成交量也是意料之中的。
而以此就说开发商没钱，刚需没了，房地产有价无市了。首先我不认同这种说法，另外如果以开发商没钱，刚需没了，房地产有价无市了，为前提来推测未来3至5年房地产的趋势是下降的趋势，我更加不敢苟同。
未来3至5年房价的趋势如何？袁哥的答案就是平稳上涨。
只有客观的前提，才会有正确可观的答案，才能正确客观预测3到5年的房价趋势，否则只能是臆测假想。下面我给大家分析原因：
01：开发商目前的困难是暂时的，资金有压力，但不是没钱了。有2019年的良好业绩做后盾。
2019年中国前200家销售金额的业绩虽然不及2017年，2018年。但是基本都完成了销售目的，且比2018年销售金额增加了6.5%，销售额突破千亿的，还增加了4家。根据统计：销售额千亿房企有27家，碧桂园7329亿元领先，500亿房企达到54家；100亿销售额房企达到153家，前200名房企销售额都在66亿元以上。
从以上的分析，开发商的2019年的销售业绩还是不错的，只经过2月，如何就没钱了，显然是不现实的。只能是有些人的假设和假想。
02：购房主体已发生改变，刚需已不是购房主体，改善性需求才是购房主体，刚需和投资已成为购房的组成部分。
房地产高速发展的10年，中国居民住房自有率，已达87%，也有说已经到90%，目前都未有一个统一认识，至少说明中国人无论在农村和城市大多数都是有房的。同时说明刚需已不是购房的主体，只占购房群体的少部分，城镇化仍在进行，需求依旧存在。
经济发展，人们对于房屋的品质要求在提高，另外由于工作，学习或度假需求，人们需要住房，这都是改善性需求，改善性已成为购房的主体，且连年增加。
03：房地产的价格，是由供需决定，需求增加，房价就上涨，需求减少，房价一定回下降，所谓有价无市是不存在的，即使存在也是短暂。
以我居住的日照而论，从2016年底房价开始上涨，到2017年房价上涨50%以上。就开始有“有价无市”事实上，从2017年到2019年三年，日照的房价依旧上涨，而成交量2017年；2018年，包括2019年都保持在18000套左右的成交量，因此不存在有价无市。
通过以上分析，开发商有2019年业绩支撑，刚需依然存在，只是只占购房者少数，改善性成为购房主体。现在的房价虽然确实很高，但是因为需求所致。既然问题的前提已经分析清楚，那么未来3至5年的房价趋势的，为何是稳中有涨呢？
04：疫情确实影响了房地产业，同时影响了居民收入，2020年上半年，房价下降和成交量减少是不可避免。但是因为疫情影响，改善性需求却有增加，只是被疫情延迟。但是通过以下几方面的合力，下半年房价一定会稳中上涨。
（1）开发商自救采取措施，降价促销，发行债券。
（2）各地政府会出台一些有利于开发商的托市政策，现已有60个城市出台了延期支付土地价款及社保；降低首付比例等，后期还会陆续出台。
（3）银行方面也出台降息政策，直接作用于购房者。
（4）27万亿的基建也已开始，强经济的刺激政策，有如当年的2008年的4万亿，有利于经济的发展。对于今后几年的经济发展一定是有利。
因此随着疫情的结束，开发商降价促销，国家及地方政府的合力下，加上银行利率下调的惠民，各行业得到恢复后，购房需求会在下半年集中爆发，房市逐步处于稳定，房价开始回调上涨。
05：今后3至5年房价发展趋势，稳中微涨的原因。
（1）2020年底房价稳定后，国家对于房地产政策依旧会以稳定为主。“房租不炒”依旧会做为未来的长期政策。
（2）未来3至5年国家经济基本面是好，依然保持增长。
（3）城镇化建设依然进行，棚改结近尾声，但是对于旧城的维护改造又开始了。其规模不亚于棚改。
（4）27万亿的大基建已开始，2020年计划完成4万亿，其余在以后几年落实。
小结：疫情的影响短期内确实对房地产的影响很大，同时成交量会下滑，但是在各方合力作用下，疫情的影响会在年底前消除。
受疫情影响的行业回复，购房需求会在年底得到释放，成交量的回复有利于房价的回调。
未来3至5年，由于27万亿大基建，及旧城改造的开始等，国民经济依然向好，这对于未来房市房价的稳定是有利的，经济发展国民收入增加，改善需求增加，另外高通胀率依然存在，居民投资房产仍然是抵御通胀的一个方式，但是国家对于房地产的调控政策依然不放松。
因此经济3至5年向好发展，国家调控不放松。房价只能是稳中有增。
可能答案让一些失望了，但是开发商没钱，刚需没了，有价无市本来就不是房产目前的状况，我只是简单分析，另外未来房价稳中有升的趋势本来也在，通胀物价上涨，你都感觉，也本来如此。
袁哥房产观
开发商怎么会没有钱，从房改开始到现在几十年的时间，房地产商赚了多少年的钱？他们赚的钱都去哪了？难道全部转移国外了吗？
老王1415196
👍👍房价将进入长期下跌通道，房地产彻底打入冷宫！👍👍👍👍👍👍
首先，住房不炒将成为一项长期执行的国策，住房的价格终将趋向合理。
其次，房价即使下跌50%，也不会引起金融风险。因为在高位成交的住房占比很少，绝大多数住房成交均价都低于当前住房均价格的50%。房价即使下跌一半，也只是在高位成交的部分住房存在风险，所以次级贷危机不可能在国内发生。
再次，目前的房价，已经让绝大多数刚需凑齐首付都很困难，所以他们已经放弃购房；而有能力购买住房的人多数都不缺房子，如果不让炒房，他们也没了购房的意愿。
最后，就以当前房价而论，如果北上广深有10%的住房逃顶，也根本没有资金来接盘，所以，对90%以上的人而言，最后阶段上涨的房价跟他们没任何关系。而且今后国家强调要均衡发展，一体化发展，北上广深一线城市的优势逐渐被稀释，人口总量也被控制，房价只会下跌。
总之，当前我们国家住房总量已经足够解决人们的居住问题，存在的问题就是分配不均，空置率高。当今大量拥有多套住房的人们，失去了拼搏的动力，贪图安逸，国家也不会允许这样的人大量存在。时间会证明一切！请耐心等待房产税出来再看看。
保障民生
开发商没钱可以融资搞开发，刚需没钱可以筹钱付首付，房地产有价无市我看未必，需要看城市而定。未来3-5年的房价趋势整体趋稳且平稳向上，且优劣城市房价分化会越来越明显，热门优质城市在政策放松的情况下会偶尔一波小行情，非热门且无年轻人口流入的弱线城市会出现房价下行的趋势，夹心层的城市的房价趋势会呈现小幅震荡行情，没有大惊喜也没有太大的失落。
我是诸葛磊，一个热衷实践和分享购房经验的文艺技术男。
1、开发商没钱可以融资搞开发。
未来可能会存在小开发商没钱搞开发的窘境，但是已经完成原始资本积累的大开发商依然会有很强大的资金实力来搞房地产开发。开发商用于房产项目开发的资金未必完全是自有现金，它可以通过发债融资或做开发贷的方式来融资搞开发，相对来说，只要规模大信用好的房企，基本是可以融到做房产开发的资金的，无非就是资金成本高低的问题。
2、刚需没钱可以筹钱付首付。
刚需永远都会抱怨自己没钱，但其实现在仔细想一想现如今的刚需有几个人是可以完全可以靠自己去买房的。诸葛磊个人有个观点：首付靠借不靠攒。如果是打算攒首付，那不知要攒到猴年马月，时间也是有成本的，而且还存在房价再度上涨的压力。找靠谱的亲戚朋友或者银行渠道去借钱，付给首付，是非常适合刚需买房的做法。当然现在的刚需有些其实家底也比较殷实，那就另当别论了。
3、房地产有价无市我看未必，需要看城市而定。
对于2016年这波行情造成的一些城市的房价虚高，而导致的楼市有价无市，这是一种很正常的市场经济现象。喊价太高了，价格严重偏离价值，买家自然就不会买账。所以会呈现有价无市的行情，当卖家支撑不足的时候自然会适当松动价格来试探行情的，直到达成买卖交易的契合点。而一些城市的目前房价还有潜力的，在未来依然会有上行的趋势，可能会由于限购等一些限制措施而导致了成交暂时性的萎缩。所以不可一概而论，需要看城市。
4、未来3-5年的房价趋势整体趋稳且平稳向上，且房价分化会越来越明显。
热门优质城市、区域中心城市和有人口导入、有产业的城市在政策放松的情况下会偶尔一波小行情，非热门且无年轻人口流入、产业少的弱线城市会出现房价下行的趋势，夹心层的城市的房价趋势会呈现小幅震荡行情，没有大惊喜也没有太大的失落。
综上，就是诸葛磊的答案，无论是开发商还是买房的刚需，没钱都可以想办法，办法总比困难多；房价有价无市需要依据不同的城市而定；未来三五年房价趋势整体趋向平稳向上，且会呈现明显的分化行情，强者恒强弱者恒弱的马太效应可能会显现。
