我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：房姐好！基本情況：武清別墅正在出售中，還貸後預計獲得子彈200（已有客戶出價）；廣渠門內老破小一套抵押中（學區房、不能賣），子彈200+（月供1萬6）；夫京戶、妻外地，住垡頭（父母房）、合計月入3-5萬（含老破小租金）。基本需求：希望上半年購500-700萬大兩居或小三居，3年內大概率出租，標的依次為望京新城、雙井九龍花園（此處希望三居，3年後可自住接送上學）、國美第一城。目前已多次看房，計劃拆借全款購得後再抵押（已有相熟的貸款中介及銀行渠道），希望屆時手中仍有100-200現金流還貸及家用。上述想法妥否、請指教。
回答：望京新城屬於標準的老破大，當年是望京剛出道的標杆盤，目前自然有不少韓國人業主，各種小店餐廳超市遍佈小區，生活配套非常的方便。 無奈產品實在隔了兩個時代，加上大社區維護起來比較困難外立面顯得比較破，品質是缺一點。 主力在130和更大的150+戶型，大戶型單價5萬內的可以接受。 九龍花園是雙井標準的老破大。 不過九龍花園的產品類型很複雜，每一套房之間本身存在價格的差異。 這個小區的選籌主要在150平以上大面積，今天依舊可以找到5萬內的標的。 國美第一城是非常推薦的淘筍樓盤，如果能淘到單價4萬左右的小筍，可以入手。
提問：姐，目前手裡現金有200萬，自己住的房在昌平還有80萬公積金貸款在還，預備用父母的sfsd資格在望京再買一套，作為未來孩子出生落戶上學或保值以便未來再換改善住房的儲備。總價考慮450左右。有什麼小區推薦嗎？最近看了一套望京西園一區塔樓的66平一居435萬合適嗎？還是說應該看看板樓兩居？頭一次買好迷茫求指教
回答：一居不推薦，最好多跑盤實看，北京各小區內部差異大 你的情況建議選擇普通住房，稅費低的選籌。 目標一是6萬*75平的方正老公房三居，集中在東三環南段，東四環十里堡青年路一帶。 其次是單價6萬*75平的2000年左右小區，品相需要仔細挑選，集中在青年路甘露園，望京這幾個地方。 另外單價5-5.5萬2000年左右小區，在酒仙橋，6萬05年左右次新，酒仙橋，宋家莊一帶
提問：您好，我想請您介紹一下昌平回龍觀新龍城小區現在的價位是否可以入手，周邊配套環境您認為如何？
回答：新龍城定位剛需盤，其位置地段在回龍觀還可以，戶型大多南北通透全明格局市內居住體驗較好。離回龍觀和龍澤地鐵站都不遠，東側就是京藏高速，出行便利。回龍觀多年來一直缺乏大型商業配套，附近龍旗廣場略顯單薄。價格4-4.5可以選擇性淘下
提問：給房姐拜個晚年！ 請問天潤福熙大道三居室，面積148-170，中意他的品質、學區和位置（離目前居住地近）。想改善自住10年，兼顧保值，最好再能升值~不知阿里的遷入能否對他行成利好？ 目前報價1050-1200，19年年中時有兩套1020，148平成交的記錄，不知還能否搶到這種價格？ 您覺得以我們的需求，這小區可入嗎？ 目前有兩套兩居，賣掉可湊首付750，月供2w，還有350需貸款。我們夫妻已經沒有首套資格，是隻能用接力貸嗎？ 家裡兩邊老人情況：64歲有一公房未購買；58歲有一已購公房。均無貸款記錄。請問哪個可以做25年接力貸？ 這種基數較大的房子，稅費和中介費還能否有優惠的方法嗎？
回答：天潤福熙大道自住ok, 但這一片價格已經偏高，升值潛力沒那麼大，長期看能跟隨大盤就不錯 這兩個老人做接力貸都不太理想，65歲左右接力貸難批，而且年限低。已有房產按二套也不值得 可以考慮全款之後抵押出去，先要解決資金缺口，例如兩個老人的房子能否先抵押出來？ 想省稅費，全款最合適
提問：房姐，北京公務員配售的房是啥政策？買商品房會影響配售嗎
回答：公務員福利，分房的價格往往是商品房的7折以下。 例如廣華新城就有一部分是分房。 這類房產名額相對難弄，要麼運氣要麼關係戶。排隊很久。 個人買房是否影響分房，要看單位的具體分房政策。
提問：房姐好，目前住在海淀區西三環北路56號院60米兩居室，因為孩子在花園橋附近上小學，所以計劃在周邊置換個小區環境好，樓齡較新，高層帶電梯的小區。賣掉這套後首付能湊600萬，月收入5萬，現在考慮中海雅園，中海雅園是高層塔樓，樓層和戶型好點的總價都在1000萬以上，二套首付不夠。關於中海雅園和周邊其他小區推薦，以及首付和貸款方面有什麼解決辦法，請房姐指導，謝謝！
回答：別用二套資格買，直接全款抵押，找墊資公司配合，最多可以抵押7成，相當於首付3成。 自住可以選擇中海雅園，原則上單價控制在7萬內。
提問：房姐安！首房首貸，200萬左右首付，計劃買400+的房子，投資為主，通州北關北2010年以後的房子和常營附近次新房，您覺得哪裡更合適？或您幫忙推薦下其他區域，感謝！
回答：首先計劃中的預估有偏差。 200萬首付做好全套的操作，可以買到460-500萬的房子。 通州北關，大多數存量房有一定溢價，再者評估有可能不足，導致收益降低，貸款不足，貸款不足收益進一步降低。 二者對比，常營板塊次新更好。
提問：房姐好，名下一套按揭房(淨值600左右)，現考慮入一套tty大戶型，總價700左右，全款再抵押，通常情況能抵押出多少金額？ 全款墊資行內怎麼收費？ 抵押不夠還墊資的部分，需要再抵押手裡第一套， 這兩套抵押的操作順序怎麼安排合適？
回答：600的淨值能抵押出360左右 給你說下抵押的關鍵點 正常過戶到抵押批貸放款，大約3-5周，目前一個月內較多。 根據你的資質的具體抵押情況，需要先預審你的材料，並且結合你的選籌具體情況來分析，最終整個貸款的計劃能不能覆蓋住你的預留條件。 北京市場墊資費用在1%\\/10天起。 首先做好所有的預審，把買房和貸款一起來進行計算規劃，才能最大程度控制時間，減少風險。 優先抵押淨值好的房產
提問：房姐，看到有數據說深圳房價排名第一，北京五年之內還會漲嗎？兩個城市中哪個發展潛力大
回答：北京上海廣州現在都是好的入手時間點。我反對只站在深圳這個城市看深圳，要站在全國的角度。 深圳的優勢，上海有，北京有，廣州也有。但為什麼只有深圳走出獨立行情？這就是短期看政策，我們保持要警惕。至於後市，相對謹慎吧，深圳核心區這一波炒作挺嚴重的，如果你想買，一定要找到價格合理的個盤。或者等深圳不這麼熱的時候，價格吐回去一點再入手。而且，買過房之後，未來2~3年都要有合理而充裕的現金流。如果是孤注一擲頂格上，追高現在不建議。 只要北京還是中國的首都，它始終都是中國最強大的城市。 樓市上漲，核心原理是紙幣的印刷； 只要紙幣存在，我們永遠生活在一個通脹的社會； 房子的標價，註定會從3萬變成30萬，甚至更高。 至於每個城市具體的漲多漲少，一方面取決於城市本身供求關係的緊張程度，另一方面則是新增紙幣的優先級。 在紙幣這一點上，作為全國唯一的ZZ中心，北京有著特別的優勢： 1.所有新增紙幣，是一級級往下放的，第一輪是北京，接著才是上海，深圳。城市等級不同，決定了拿到錢的先後順序。 2.作為ZZ中心，所有的城市和權貴，都會向北京集中。 無論 old money 或者 new money； 3.在北京巨大的城市地位優勢的另一面，是北京樓市緊張的供應。 北京一直在嚴控人口，但產業和城市地位對於外來人口的吸引力仍在，畢竟整個北方，幾乎沒有第二個更好的城市，北京對整個北方城市是沒有對手盤的。 從官方數據來看，這兩三年來的人口總量並沒有明顯的減少，只是增加緩慢，但相比於同為一線城市的上海，北京在人口的結構上明顯表現出更加年輕的狀態。 放到全國，北京的房價未必是漲的最快的，但是北京的住宅，存在嚴重的供不應求。 相比上海和深圳，北京的住宅商品化起步最晚，發展最難，因此在所有城市之中，也是病情最為嚴重的。 明星大腕，大佬們，都要在北京牽線搭橋。 這也就導致了，所有的頂層人物，大部分都有在北京置業的需求。 從各個地方zf熱衷於在北京開設駐京辦搶地盤，就可見一斑。 每一次大漲，之後都會面臨2年左右的恐慌期： 成交量下跌，再長期保持平靜直到慢慢抬升。 這種偶爾產生的短暫性下跌，本質上更接近於大漲後回吐； 就像一場大勝的戰役中，一些士兵因為興奮而冒進，輸掉幾次小型戰鬥，對於最終的結局並不能做出什麼改變。 綜上，任何時候都不要看空北京樓市。
提問：房姐，通州朝陽交界的兩個盤，西馬莊園和京貿國際公寓你怎麼看？
回答：京貿的容積率比較高，戶型不太合理，整體的性價比不如常營，在於總價一般比常營低一點，加上挨著通州，所以也吸取了一部分流動性。 西馬莊園不太建議，位於夾角位置，被通燕高速，運河和鐵路包圍的孤島地塊，加上2000年錢的老公房，價格接近4萬，缺乏性價比。
提問：您好。北京目前別墅是否是值得投資的房產類型？順義是否有值得關注的高性價比別墅項目？順義，昌平是否有二手別墅值得關注？
回答：郊區別墅投資的話不建議碰， 目前政策環境下，別墅流動性和漲幅都不保險，入住率和維護很多也不太好，好的可能又特別貴，還沒到入手時機
提問：房姐，麗水嘉園，南向一居，滿五不唯一，74平，568萬。值得出手嗎，謝謝。
回答：麗水嘉園只有單東\\/西72，單南74，北臥88三個一居戶型。 現在熱推的這套大一居單南74單價7萬6，單價高，大一居面積大流動性低，不划算。 麗水嘉園本身小區保護還不錯，適合淘大戶型單價低的標的。
提問：親愛的房姐，和男朋友馬上要結婚，他在北京呼家樓附近有一套老破小，60平帶白家莊小學學區，在燕郊有一套小三居。我有sfsd資格，但是手上現金只有150w，兩人年收入40w，我們想用掉資格買一套，請問1.有什麼途徑可以提高首付？2.偏增值屬性有哪些區域或樓盤推薦？3.常營附近盤怎麼樣？（因為他爸媽在那片住） 謝謝房姐！
回答：提高首付很多方法，所有渠道融資成本的等級： 1.少數不懂理財親戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般不存在。 2.信用卡是最便宜的資金，而且是自有資金（信用轉變），4%-4.8%左右 3.基準利率的房貸抵押貸，4.9%左右。 拆借信用卡是第三便宜資金，拆借加一些紅包費用。 4.正常抵押貸，4.9%-8%之間。 5.體制內的一些優質信用貸，利率在基準上浮30%以內。 以上都可以稱為第一級資金，每個人都要儘量利用。其次是第二級資金： 6.親密私人借款，一般在6%-10%之間。 7.優質信用貸，一般在8%-12%之間。 我們的通脹速度，是12%-14%左右，低於這個數值的資金，都是倒貼錢，只要能夠變成優質的資產，這一類資金有多少要多少。 第三級資金，屬於沒有辦法的臨時拆借，不能作為長期使用，需要預先算好成本： 8.較差信用貸，信用卡分期，一般在12%-24%之間。 9.民間無抵押墊資（空墊），一般在24%-48%之間。 儘可能挖掘更多的融資，保持一定的綜合資金成本，儘早通過貸款把現金換成優質的升值資產，是普通人積累財富的最佳道路。 子彈150，只能買剛需上車盤，東三東四環沿線1居或2居，管莊常營2到3居，望京部分老破小，都可以淘淘。 儘量把子彈擴大到200以上，能選到更優性價比的樓盤。 常營還不錯
提問：房姐您好，看您之前有提到申請三張高額信用卡，然後互相還款，請教您一下，為何要這樣操作，想達到啥樣的效果？具體對購房有啥好處呢？還請幫忙詳細介紹下步驟，謝謝。
回答：空檔接龍操作，用來臨時週轉資金，利率極低 3張是從操作性和輸出額度來看最合適的組合，每張卡的還款日間隔12天左右，就可以循環起來
提問：SFSD首付120以內，主要投資，7月夠資格。看了您推薦甜水園、金臺路、十里堡等地段老破小我比較認同。有幾個更細的選籌問題諮詢下： 1.該地區00年代房源少些也貴些，投資角度看90年代 or 00年代區別大嗎？ 2.朝向、樓層、地鐵站距離、有沒有電梯，對投資影響大嗎 3.為什麼推薦公房？該地區的老破小商品房能入嗎 4.3號線兩年內開通，對石佛營意義如何？石佛營和“甜水園、金臺路、十里堡等”相比如何？
回答：90後即可，主要看價格，實際差距並不大 儘可交通便利，這種上車剛需盤交通很重要 商品房一樣可入 石佛營未來的前途主要看那一片片的空地能不能放開開發，放開的話，又可以形成一個高端組團。所以石佛營也是可以看的片區
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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