2020-03-10 19:25:07 北京房姐

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐好！基本情况：武清别墅正在出售中，还贷后预计获得子弹200（已有客户出价）；广渠门内老破小一套抵押中（学区房、不能卖），子弹200+（月供1万6）；夫京户、妻外地，住垡头（父母房）、合计月入3-5万（含老破小租金）。基本需求：希望上半年购500-700万大两居或小三居，3年内大概率出租，标的依次为望京新城、双井九龙花园（此处希望三居，3年后可自住接送上学）、国美第一城。目前已多次看房，计划拆借全款购得后再抵押（已有相熟的贷款中介及银行渠道），希望届时手中仍有100-200现金流还贷及家用。上述想法妥否、请指教。

回答：望京新城属于标准的老破大，当年是望京刚出道的标杆盘，目前自然有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺一点。主力在130和更大的150+户型，大户型单价5万内的可以接受。九龙花园是双井标准的老破大。不过九龙花园的产品类型很复杂，每一套房之间本身存在价格的差异。这个小区的选筹主要在150平以上大面积，今天依旧可以找到5万内的标的。国美第一城是非常推荐的淘笋楼盘，如果能淘到单价4万左右的小笋，可以入手。

提问：姐，目前手里现金有200万，自己住的房在昌平还有80万公积金贷款在还，预备用父母的sfsd资格在望京再买一套，作为未来孩子出生落户上学或保值以便未来再换改善住房的储备。总价考虑450左右。有什么小区推荐吗？最近看了一套望京西园一区塔楼的66平一居435万合适吗？还是说应该看看板楼两居？头一次买好迷茫求指教

回答：一居不推荐，最好多跑盘实看，北京各小区内部差异大你的情况建议选择普通住房，税费低的选筹。目标一是6万75平的方正老公房三居，集中在东三环南段，东四环十里堡青年路一带。其次是单价6万75平的2000年左右小区，品相需要仔细挑选，集中在青年路甘露园，望京这几个地方。另外单价5-5.5万2000年左右小区，在酒仙桥，6万05年左右次新，酒仙桥，宋家庄一带

提问：您好，我想请您介绍一下昌平回龙观新龙城小区现在的价位是否可以入手，周边配套环境您认为如何？

回答：新龙城定位刚需盘，其位置地段在回龙观还可以，户型大多南北通透全明格局市内居住体验较好。离回龙观和龙泽地铁站都不远，东侧就是京藏高速，出行便利。回龙观多年来一直缺乏大型商业配套，附近龙旗广场略显单薄。价格4-4.5可以选择性淘下

提问：给房姐拜个晚年！请问天润福熙大道三居室，面积148-170，中意他的品质、学区和位置（离目前居住地近）。想改善自住10年，兼顾保值，最好再能升值~不知阿里的迁入能否对他行成利好？目前报价1050-1200，19年年中时有两套1020，148平成交的记录，不知还能否抢到这种价格？您觉得以我们的需求，这小区可入吗？目前有两套两居，卖掉可凑首付750，月供2w，还有350需贷款。我们夫妻已经没有首套资格，是只能用接力贷吗？家里两边老人情况：64岁有一公房未购买；58岁有一已购公房。均无贷款记录。请问哪个可以做25年接力贷？这种基数较大的房子，税费和中介费还能否有优惠的方法吗？

回答：天润福熙大道自住ok, 但这一片价格已经偏高，升值潜力没那么大，长期看能跟随大盘就不错这两个老人做接力贷都不太理想，65岁左右接力贷难批，而且年限低。已有房产按二套也不值得可以考虑全款之后抵押出去，先要解决资金缺口，例如两个老人的房子能否先抵押出来？想省税费，全款最合适

提问：房姐，北京公务员配售的房是啥政策？买商品房会影响配售吗

回答：公务员福利，分房的价格往往是商品房的7折以下。例如广华新城就有一部分是分房。这类房产名额相对难弄，要么运气要么关系户。排队很久。个人买房是否影响分房，要看单位的具体分房政策。

提问：房姐好，目前住在海淀区西三环北路56号院60米两居室，因为孩子在花园桥附近上小学，所以计划在周边置换个小区环境好，楼龄较新，高层带电梯的小区。卖掉这套后首付能凑600万，月收入5万，现在考虑中海雅园，中海雅园是高层塔楼，楼层和户型好点的总价都在1000万以上，二套首付不够。关于中海雅园和周边其他小区推荐，以及首付和贷款方面有什么解决办法，请房姐指导，谢谢！

回答：别用二套资格买，直接全款抵押，找垫资公司配合，最多可以抵押7成，相当于首付3成。自住可以选择中海雅园，原则上单价控制在7万内。

提问：房姐安！首房首贷，200万左右首付，计划买400+的房子，投资为主，通州北关北2010年以后的房子和常营附近次新房，您觉得哪里更合适？或您帮忙推荐下其他区域，感谢！

回答：首先计划中的预估有偏差。 200万首付做好全套的操作，可以买到460-500万的房子。通州北关，大多数存量房有一定溢价，再者评估有可能不足，导致收益降低，贷款不足，贷款不足收益进一步降低。二者对比，常营板块次新更好。

提问：房姐好，名下一套按揭房(净值600左右)，现考虑入一套tty大户型，总价700左右，全款再抵押，通常情况能抵押出多少金额？全款垫资行内怎么收费？抵押不够还垫资的部分，需要再抵押手里第一套，这两套抵押的操作顺序怎么安排合适？

回答：600的净值能抵押出360左右给你说下抵押的关键点正常过户到抵押批贷放款，大约3-5周，目前一个月内较多。根据你的资质的具体抵押情况，需要先预审你的材料，并且结合你的选筹具体情况来分析，最终整个贷款的计划能不能覆盖住你的预留条件。北京市场垫资费用在1%\\/10天起。首先做好所有的预审，把买房和贷款一起来进行计算规划，才能最大程度控制时间，减少风险。优先抵押净值好的房产

提问：房姐，看到有数据说深圳房价排名第一，北京五年之内还会涨吗？两个城市中哪个发展潜力大

回答：北京上海广州现在都是好的入手时间点。我反对只站在深圳这个城市看深圳，要站在全国的角度。深圳的优势，上海有，北京有，广州也有。但为什么只有深圳走出独立行情？这就是短期看政策，我们保持要警惕。至于后市，相对谨慎吧，深圳核心区这一波炒作挺严重的，如果你想买，一定要找到价格合理的个盘。或者等深圳不这么热的时候，价格吐回去一点再入手。而且，买过房之后，未来2~3年都要有合理而充裕的现金流。如果是孤注一掷顶格上，追高现在不建议。只要北京还是中国的首都，它始终都是中国最强大的城市。楼市上涨，核心原理是纸币的印刷；只要纸币存在，我们永远生活在一个通胀的社会；房子的标价，注定会从3万变成30万，甚至更高。至于每个城市具体的涨多涨少，一方面取决于城市本身供求关系的紧张程度，另一方面则是新增纸币的优先级。在纸币这一点上，作为全国唯一的ZZ中心，北京有着特别的优势： 1.所有新增纸币，是一级级往下放的，第一轮是北京，接着才是上海，深圳。城市等级不同，决定了拿到钱的先后顺序。 2.作为ZZ中心，所有的城市和权贵，都会向北京集中。无论 old money 或者 new money； 3.在北京巨大的城市地位优势的另一面，是北京楼市紧张的供应。北京一直在严控人口，但产业和城市地位对于外来人口的吸引力仍在，毕竟整个北方，几乎没有第二个更好的城市，北京对整个北方城市是没有对手盘的。从官方数据来看，这两三年来的人口总量并没有明显的减少，只是增加缓慢，但相比于同为一线城市的上海，北京在人口的结构上明显表现出更加年轻的状态。放到全国，北京的房价未必是涨的最快的，但是北京的住宅，存在严重的供不应求。相比上海和深圳，北京的住宅商品化起步最晚，发展最难，因此在所有城市之中，也是病情最为严重的。明星大腕，大佬们，都要在北京牵线搭桥。这也就导致了，所有的顶层人物，大部分都有在北京置业的需求。从各个地方zf热衷于在北京开设驻京办抢地盘，就可见一斑。每一次大涨，之后都会面临2年左右的恐慌期：成交量下跌，再长期保持平静直到慢慢抬升。这种偶尔产生的短暂性下跌，本质上更接近于大涨后回吐；就像一场大胜的战役中，一些士兵因为兴奋而冒进，输掉几次小型战斗，对于最终的结局并不能做出什么改变。综上，任何时候都不要看空北京楼市。

提问：房姐，通州朝阳交界的两个盘，西马庄园和京贸国际公寓你怎么看？

回答：京贸的容积率比较高，户型不太合理，整体的性价比不如常营，在于总价一般比常营低一点，加上挨着通州，所以也吸取了一部分流动性。西马庄园不太建议，位于夹角位置，被通燕高速，运河和铁路包围的孤岛地块，加上2000年钱的老公房，价格接近4万，缺乏性价比。

提问：您好。北京目前别墅是否是值得投资的房产类型？顺义是否有值得关注的高性价比别墅项目？顺义，昌平是否有二手别墅值得关注？

回答：郊区别墅投资的话不建议碰，目前政策环境下，别墅流动性和涨幅都不保险，入住率和维护很多也不太好，好的可能又特别贵，还没到入手时机

提问：房姐，丽水嘉园，南向一居，满五不唯一，74平，568万。值得出手吗，谢谢。

回答：丽水嘉园只有单东\\/西72，单南74，北卧88三个一居户型。现在热推的这套大一居单南74单价7万6，单价高，大一居面积大流动性低，不划算。丽水嘉园本身小区保护还不错，适合淘大户型单价低的标的。

提问：亲爱的房姐，和男朋友马上要结婚，他在北京呼家楼附近有一套老破小，60平带白家庄小学学区，在燕郊有一套小三居。我有sfsd资格，但是手上现金只有150w，两人年收入40w，我们想用掉资格买一套，请问1.有什么途径可以提高首付？2.偏增值属性有哪些区域或楼盘推荐？3.常营附近盘怎么样？（因为他爸妈在那片住）谢谢房姐！

回答：提高首付很多方法，所有渠道融资成本的等级： 1.少数不懂理财亲戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般不存在。 2.信用卡是最便宜的资金，而且是自有资金（信用转变），4%-4.8%左右 3.基准利率的房贷抵押贷，4.9%左右。拆借信用卡是第三便宜资金，拆借加一些红包费用。 4.正常抵押贷，4.9%-8%之间。 5.体制内的一些优质信用贷，利率在基准上浮30%以内。以上都可以称为第一级资金，每个人都要尽量利用。其次是第二级资金： 6.亲密私人借款，一般在6%-10%之间。 7.优质信用贷，一般在8%-12%之间。我们的通胀速度，是12%-14%左右，低于这个数值的资金，都是倒贴钱，只要能够变成优质的资产，这一类资金有多少要多少。第三级资金，属于没有办法的临时拆借，不能作为长期使用，需要预先算好成本： 8.较差信用贷，信用卡分期，一般在12%-24%之间。 9.民间无抵押垫资（空垫），一般在24%-48%之间。尽可能挖掘更多的融资，保持一定的综合资金成本，尽早通过贷款把现金换成优质的升值资产，是普通人积累财富的最佳道路。子弹150，只能买刚需上车盘，东三东四环沿线1居或2居，管庄常营2到3居，望京部分老破小，都可以淘淘。尽量把子弹扩大到200以上，能选到更优性价比的楼盘。常营还不错

提问：房姐您好，看您之前有提到申请三张高额信用卡，然后互相还款，请教您一下，为何要这样操作，想达到啥样的效果？具体对购房有啥好处呢？还请帮忙详细介绍下步骤，谢谢。

回答：空档接龙操作，用来临时周转资金，利率极低 3张是从操作性和输出额度来看最合适的组合，每张卡的还款日间隔12天左右，就可以循环起来

提问：SFSD首付120以内，主要投资，7月够资格。看了您推荐甜水园、金台路、十里堡等地段老破小我比较认同。有几个更细的选筹问题咨询下： 1.该地区00年代房源少些也贵些，投资角度看90年代 or 00年代区别大吗？ 2.朝向、楼层、地铁站距离、有没有电梯，对投资影响大吗 3.为什么推荐公房？该地区的老破小商品房能入吗 4.3号线两年内开通，对石佛营意义如何？石佛营和“甜水园、金台路、十里堡等”相比如何？