海南實行“房住不炒”新政
3月7日晚，海南省委、省政府辦公廳印發了《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，提出發展安居型商品住房，以及實行本地居民限購兩套住房政策和商品住房現房銷售制度等。
這是新冠疫情爆發後，在全國各地開始復工恢復生產，各種扶植樓市政策不斷落地的時候，全國第一個加強房地產調控的區域。
如何解讀海南新政，尤其是現在疫情吃勁和經濟恢復的關鍵時刻，海南政策表面是一城一策，實際上是全國一盤棋的整體思路的試點之舉。
海南日報的報道
房住不炒，海南高舉了房子是用來住的，不是用來炒的大旗，本次三個新政(本地居民限購兩套住房，建設安居住房，商品住房取消預售制度)全部針對的是住宅房產。
為什麼是海南，那是因為海南有相對獨立的地域獨特性，並且是唯一經歷過崩盤的全國房地產市場。更重要的是，海南買房基本上很少能出租出去，絕大多數住宅都是空置，造成了大面積的鬼城現象。這種空置現象不僅僅沒有拉動海南經濟的發展，還讓海南房價出租泡沫的風險當中。
泡沫就是房價跟房租嚴重背離。就是房子只是空置，但是沒有人居住。
現在，海南需要的不是買房的人，需要的是過去居住的人。
來看看海南新政通知的解釋說明。
《通知》明確，海南各市縣對本地房地產市場平穩健康發展負主體責任，避免將住房作為短期刺激經濟增長的工具和手段，堅持因地制宜、綜合施策，把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處。
《通知》要求，各市縣要制定“一城一策”工作方案，提出年度調控目標和具體政策措施，科學合理確定新建商品住房銷售價格，使地價、房價、房租水平保持在合理區間，確保實現房地產市場平穩運行。同時，各市縣要編制住房發展“十四五”規劃和年度建設計劃，報經省政府批准後公佈實施，合理確定各類住房供應比例，有序推進各類住房建設，構建租購併舉的住房制度。
《通知》提出，通過發展市場化商品住房、市場化租賃住房，滿足省內居民多層次居住需求和省外居民旅遊租賃住房需求；通過加大公共租賃住房保障力度，滿足困難群眾的基本住房需要；通過發展安居型商品住房，滿足居民家庭基本住房需求。其中，安居型商品住房是海南省參照省外做法、結合海南實際，創新提出的住房類型。目的是讓符合條件的本地居民家庭和引進人才，能夠以與自身收入水平相適應的價格購買一套住房，提升其獲得感、幸福感，真正享受到海南自貿區（港）建設紅利。安居型商品住房主要面向無房或人均住房面積未達到平均水平的居民家庭銷售，限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉讓條件，採取政府主導、市場化運作方式建設，具有政策保障性質的商品住房。安居型商品住房售價由各市縣按照當地經濟發展水平、居民可支配收入、物價水平、建設成本等實際情況確定，並在一定年限內實行封閉流轉制度。今年省政府工作報告已將穩妥推進安居型商品住房建設列為重點工作任務之一。近期，海南省擬在住房需求較大、住房價格較高、住房問題較突出的市縣開展安居型商品住房試點建設。具體輪候條件、分配次序和銷售價格等在試點建設中逐步完善。
《通知》提出，鼓勵存量商品住宅用地或項目轉型發展為安居型商品住房、商業、辦公等經營性房地產或租賃住房。下一步，海南省將加快發展旅遊地產、商業地產；繼續實施棚戶區改造和大力推進老舊小區改造，滿足人民群眾改善性住房需求；有序實施引進人才住房保障，積極創造良好的人才居住環境，推動實現全省人民住有所居。
《通知》提出，本地居民購買多套住房的限購政策，對在海南已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。同時，改革商品住房預售制度，自《通知》印發之日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。按規定，現房銷售的房屋應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。海南省住建廳廳長霍巨燃表示，海南省“全域限購”政策自2018年4月22日實施以來，房地產調控成效明顯，基本達到預期目標。2019年全省房地產開發投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%，銷售均價保持在1.5萬元/平方米左右，價格基本平穩。
《通知》創新提出發展安居型商品住房，讓符合條件的居民家庭和引進人才，能夠以與自身收入水平相適應的價格，購買一套安居型商品住房。下一步，海南省將繼續堅持“房住不炒”的定位，堅持全域限購政策不改變，堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆、政策不走樣，保持政策的連續性、穩定性，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，保持房地產市場穩定。
上面的描述，重點有如下幾點:
1.“避免將住房作為短期刺激經濟增長的工具和手段”的提法，代替了中央提出的“避免將房地產作為短期刺激經濟增長的工具和手段”，用住房取代房地產，說明本次新政針對的是住宅，而不是其他房產。
2.“使地價、房價、房租水平保持在合理區間”的提法是全國首次提出，尤其增加了房租保持合理區間的提法，說明海南需要的是那些租房的人群，因為租房人群才是真正過來海南居住的群體，才能帶動當地裝修，傢俱，家電，汽車，餐飲，超市，旅遊等等下游產業的同步發展。
3.“構建租購併舉的住房制度”的提法，更加清晰說明租賃的重要性。
4.“通過發展市場化商品住房、市場化租賃住房，滿足省內居民多層次居住需求和省外居民旅遊租賃住房需求”的提法，把租賃放在了非常重要的地位。
5.“通過加大公共租賃住房保障力度，滿足困難群眾的基本住房需要”的提法，說明海南不僅僅需要外來的人群租賃住房需求，就是本地困難群體，也通過租賃來解決基本居住需求。
6.“通過發展安居型商品住房，滿足居民家庭基本住房需求”的提法，說明對於引進海南的各種人才，通過安居住房來解決，安居住房就是介於買房跟租房之間的一種全新房產模式。
7.“鼓勵存量商品住宅用地或項目轉型發展為安居型商品住房、商業、辦公等經營性房地產或租賃住房”的提法，說明海南需要的不是買海南住房的人群，而是去海南租房、落戶、經商、辦公、旅遊的人群，因為這些人才能真正帶動地方經濟的發展。
8.《通知》最後提出“海南省將繼續堅持“房住不炒”的定位，堅持全域限購政策不改變，堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆、政策不走樣，保持政策的連續性、穩定性，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，保持房地產市場穩定。”
我們看到，海南新政反覆強調房子是用來住的，不是用來炒的定位，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，這些都是堅持“凡是用來住的房子，都要遏制投機炒房”。
再看看最近幾天河南駐馬店住房公積金首付兩成政策不僅僅文件收回，政策也被叫停。而廣州商服類房產解除調控政策，卻是僅僅文件收回，但是政策沒有叫停反而是已經執行落地。這個區別就是真正落實房子是用來住的，不是用來炒的，凡是用來住的房子，都是不能炒的，凡是不用來住的房子，都是可以炒的。
相信，海南新政發佈後，全國更多的城市開始新一輪房住不炒的政策落地，重點定位就是用來住的房子都是民生保障範疇，不是用來住的房子才是市場調節範疇，也就是凡是用來住的房子都會加強調控，而不是用來住的房子，都會鬆綁調控。
海南舉起了“房子是用來住的，不是用來炒的”大旗進行試點，全國其他城市開始接力“凡是用來住的房子，都是不能炒的”，更多的城市落地“不是用來住的房子，交給是市場自發調節”！
那麼，你認為全國其他城市會不會跟進海南政策吶？
閱讀更多 小吳說未來 的文章
