“相较于2017-2018年，造成61000人死亡的流感，以及每年死于蚊虫传播疾病的上百万人。现阶段的新冠病毒，恐慌大于疫情本身。”
倨傲，一家28年的加拿大老牌地产投资机构给出了上面的分析。
“这不过是一个严重点的流感罢了，不会对房地产行业造成实质性影响。”
乐观，这是在2月初时，我与一个美国本土地产从业者沟通时，对方发表的评论。
“等疫情结束后，去当地看看再说。”
观望，这是过去一个月，我从投资者口中听到最多的一句话。
“几个去海外的看房团都取消了，亏了好多钱。”
焦虑，与国内海外房产的同仁交流时，对方无奈的抱怨。
如果说2月上旬，中外还被隔离成两个世界。2月中下旬，随着日本、韩国、新加坡、意大利等国疫情的爆发，世界房地产进入同一个世界。
与疫情来临前的世界不同，这个世界的主题是封闭，各国开始对于跨境人口流动严防死守，而随着人口流动一起被封锁的，还有跨境资本的流动。
封闭之下，全球的房产市场随着疫情开始洗牌。
东南亚：与疫情一起减少的是需求和投资
2019年，中国游客的规模已经占到了泰国游客总人数的30%，全年消费规模达到180亿美元。
疫情的来袭击溃了这甜美的蜜月。
根据泰国旅游代理协会的统计，今年2月的前10天，中国游客的预定量同比暴跌了99%，随之带来的游客预定总跌幅也高达71%。
如果说2019年，曾经火热的泰国楼市已经从盛夏转入深秋。这波疫情就是泰国房产的寒潮。
根据评估机构的数据，2020年初至2月下旬，海外买家在曼谷购买公寓的总数仅占总交易量的10%，较去年同期腰斩。曼谷及周边地区有多达10万套控制公寓。
2019年4月，为了抑制泰国房产市场的泡沫，泰国央行开始给市场降温，将首付最低比例上调至20%，而在今年的1月底，为了刺激本土买家的购房需求，该比例再次回调至10%。
可是，随着全球范围内疫情的爆发，这些政策恐怕杯水车薪。
春江水暖鸭先知，泰国的头部开发商Land＆Houses已经表示，不会在2020年开发任何公寓项目。
同样受到疫情冲击的还有菲律宾房产。
作为2019年东南亚最热门的房产投资标的之一，菲律宾在2月2日，出台了对华采取了旅游禁令。
禁令之下，受到影响的不只是游客，更有大量的离岸博彩行业从业者。
根据高力国际在2019年11月发布的一份报告，离岸博彩行业占据了马尼拉大都会可出租办公室面积的10%，约合114万平方米。
随着旅游禁令导致的规模扩张受阻，马尼拉的办公室空置率可能会从4.3%左右飙升至5.4%-7%。
与此同时，由于中国员工难以返回马尼拉，公寓的空置率也在近期上升至10%到19%之间。
而这个还只是中国部分带来的影响。
根据菲律宾旅游部发布的数据，在2019年到达菲律宾的820万游客中，有160万是中国人，占到总数的22%，位居主要客源的第二位。
排名第一的韩国游客多达198万人，占到总数的24%，排名第四的日本人，以68万的规模，占到总数的8%。
随着韩国疫情的爆发，菲律宾已经在26日发布旅行禁令，禁止韩国庆尚北道的旅客入境。
与菲律宾类似情况的还有越南，2019年1月至9月，越南共接待了420万中国游客和319万韩国游客，占到了越南国际游客的一半以上。
虽然没有房地产领域的统计数据，但最积极停飞中韩航班的越南，目前承受的损失一定不会少于泰国和菲律宾。
韩国：第一大对外投资国的“战疫”
如果你还认为中国是世界第一大对外房产投资国，那么你还停留在2017年。
随着政策的趋紧，中国对外的房产投资规模已经在过去两年断崖式下跌。根据Real Capital的数据，在2018年，中国大陆地区的跨境地产投资已经低于新加坡。
从商业地产层面，2019财年，韩国成为了亚洲最大的对外投资国，投资规模达到了中国大陆、中国香港、新加坡的总和。
而这个现阶段买遍全世界的亚洲金主，在2月26日下午，确诊感染人数已经达到了1261例，成为除中国外确诊感染人数最多的国家。
与此同时，截止26日，有近30个国家开始对韩国人进行入境限制。
作为一个资本输出国，韩国在2019年接受的跨境商业地产投资总额也不过12.56亿美元，而其在法国2019年的写字楼投资就高达47.24亿美元。
因此，韩国疫情的爆发，将直接影响其主要投资目的地的房地产市场。
2018年开始，为了对冲风险，韩国投资者开始减少对美国的投资，开始转向欧洲市场。除了法国外，在英国、西班牙、比利时、爱尔兰、卢森堡，乃至中欧和东欧的很多国家，都能够看到韩国投资客的身影。
截止2月26日，相较于中国疫情爆发时的全面停飞，仅有新西兰航空、越南航空、香港航空、国泰航空、日本航空、新加坡航空和泰国航空停飞了前往韩国的航班。
日本：奥运会是地产行业的生死之战
相较于资本输出的韩国，计划于2020年举办奥运会的日本则是国际投资的重要受益者。
以大阪为例，2013年整个大阪的房地产市场成交额中，海外投资的占比仅有15%，而在2019年，这一占比飙升至40%。
从房价数据也能够看到，2013年申奥成功后，日本房价进入了持续6年的增长期。这其中诚然有安倍经济学的功劳，但是去通胀后数据也告诉我们，日本的房价在过去6年持续挺进。
中国大陆的投资者有一个误会，认为日本今年的房地产热是大陆投资者热炒的结果。
事实上，2019年，日本市场的主要房产投资来自于中国香港、美国和韩国。
世邦魏理仕和GreenOak等国际地产巨头，在2018-2019年中，对大阪进行了总计16亿美元的房地产组合投资。
而同期，大阪的跨境资本仅出售了8亿美元的资产，实现了09年以来的首次明显逆转。
这背后一切的支撑都是即将举办的奥运会。
而根据美联社的消息，如果新冠状肺炎疫情在5月下旬得不到控制，2020年东京奥运会可能会面临取消。
所以说，未来3个月将会是日本房地产行业的生死之战，如果奥运会取消，过去6年的房产增幅将化为泡沫，国际地产投资将重新回归净流出状态。
全球主要区域：伦敦要小心
在疫情的冲击下，美国房产会受到明显影响吗？
或许不会，因为早在2018年4月至2019年3月，国际买家在美国的房地产投资额就已经大幅下滑了36%。2019年第二季度，外国资本的卖出量已经超过了买入量。
疫情可能出现的外来投资减少，早已经在过去一年半的时间被消化了。
而同时，巴黎和伦敦的房产市场却面临着较大的风险。
这两个城市房产市场的海外投资占比都超过了50%，巴黎我们前面讲过，韩国投资者是巴黎房地产市场的主要投资来源。
在伦敦，2019年上半年有58％的房地产投资来自海外。本身英国市场在顺利脱欧后形势明朗，应当会有增量的海外资本回流。
但随着冠状病毒疫情在欧洲扩散，这一轮涨势可能见不到了。
同样涨势扭转的还有中东地区，随着2020年世博会预期的刺激，2019年上半年，中东地区的跨境房地产投资流入高达89亿美元，较2018年同期增长了62%。
可是随着疫情在中东蔓延开来，阿联酋作为主要的全球和区域空中运输中心，有可能会错过海外房产投资入场的最佳窗口期。
写在最后
当跨境投资放缓，不同国家的房地产市场将面临截然不同的命运。
由于中国房价高、体量大、租金回报低、外资限制的特点，跨境资本的减少在中国房地产从业者的视野里不值一提。
相反，在全球疫情数据爆发的同时，北京的开发商已经借着疫情中的政策利好，开始挥舞着巨额资金高价拍地。
可即使作为一个地产从业者，即使我们曾经预测过这样的场景。在疫情未散之时，就见到这场盛宴开场，心中不免有些发堵。
诚然，房地产关联产业多，经济影响力强，靠房地产来提振经济是一个轻车熟路的选择。
但这样的狂欢，是我们希望看到的救市结果吗？
房地产会带来很好的经济数据。可是在疫情之下，面对那些生计受损，不堪重负的人们，面对上涨的房价，这一切又是救了谁呢？
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