淡定哥很淡然
2020年，疫情让楼市雪上加霜，不少城市“因城施策”，酝酿着如何助力楼市，甚至有部分城市出台了“昙花一现“式扶持房地产政策。在这样的大氛围下，海南却反其道而行之。
3月7日，海南省升级房地产调控措施，包括新出让地块上的住宅实行现房销售制，大力发展安居商品住房，海南籍居民限买第3套等，其中住宅现房销售制在全省这么大范围内推行，在全国前所未见，迅速引起公众瞩目，成为热议的焦点。
开发商资金压力骤增的当下，海南为什么要升级调控，全省范围内推出现房销售制度？
2020年第一季度，受国内疫情影响，房地产业和其它行业一样，基本上可以说在“关门”中度过，资金压力骤增。现国内疫情开始向好，但国外却大规模漫延，经济有可能出现全球性倒退。
在资金紧张和后市如此不明朗的时期，开发商拿地意愿原本就不强，海南全省范围内推出现房销售制度，等于打消大多数开发商拿“新地块“念想。
海南省此举，与其说是调控，不如说是在配合中央调控前提下，未雨绸缪，预防自贸港建设过程中房地产领域可能出现的问题，同时也是助力自贸港建设：
一.减少"问题"楼盘出现率，为自贸港建设打造良好的氛围。
对海南早期房地产市场有所了解的人可能会知道，海南特区设立后，房地产开发热如同海水涨潮一样在海南迅速掀起，但随着泡沫破裂，退潮也很快。退潮后扔下的烂尾楼，据不完全统计高峰期时有600多栋，后来花了十多年才将这堆”烂摊子“收拾完。
这次海南全省范围推行现房销售制，是在2020年自贸港建设开局年的大背景下出台，可以说是未雨绸缪，为了避免重蹈当年海南开发的覆辙，从制度上降低新出让地块上的住宅销售过程中出现”烂尾“和各种”货不对板“问题。
二.大刀削减对住宅房地产的依赖，配合区域建设和房住不炒的定位 。
住宅房地产在海南自贸港建设和发展过程中并不是重头戏，通过现房销售，减少住宅地产在海南发展过程中“份量”，削减对住宅房地产的依赖，既是自贸港建设和发展的需求，也是与中央“房住不炒，因城施策”的主导原则相配合举措之一。
三.引导开发重点向产业园、商业性地产等领域转移。
旅游业、现代服务业和高新技术产业是海南自贸港开发和建设重点，提高住宅开发销售门槛，可让更多的开发力量向产业园、商业性地产等方向倾斜，完善和丰满自贸港的整体框架及内涵。
可见，海南升级调控，推行全省现房销售，出发点更多是站在自贸港建设的整体高度上去考虑。
海南升级调控，首推现房销售制度，对地产有什么影响？
海南这次调控举措，虽然引起广泛的热议，但对房地产行业的影响还是主要集中在海南省内，在这我分开省内和省外两个方面进行探讨：
一.对海南本土地产影响：
1.开发门槛提高，重新洗牌，实力不足者出局，楼盘向少数强实力开发商手中集中。
海南实行现房销售后，需通过竣工验收且供水供电供气等配套基础设施具备交付使用条件。相对于目前的楼花预售，若是30层带精装住宅，大约需延迟30个月左右才能上市。
延迟上市所产生的资金占用成本（利息）、市场变化所带来的风险成本大大增加，这些成本对于依靠资金快周转实现滚动开发的开发商来说，是难以招架的。
海南后期住宅地产市场余下的将是资金实力和风险承受力较强的开发商，其它大部分开发商要么出局，要么联手拿地开发。最终市场上楼盘会越来越向少数开发商手上集中。
2.在开发成本和供应量等多重作用下，房价上涨预期十分明显。
资金占用成本（利息）和市场风险成本等成本增加，“面粉”贵了，“面包”自然贵，这方面这不难理解。
另一方面，由于需现房销售，住宅地块交投量会下降，同时拿地的开发商为了降低资金占用成本和风险成本，会减少每期开发量。
成本增加，供应量“双重减量”，后期住宅商品（非安居类）房价会上涨，但也有可能会例外，那就是海南政府在土地”面粉"价格上作出让步。
3.购房者风险下降，但资金压力有所上升。
现房销售，采光通风、景观视野、布局质量、配套设施等方方面面看得见摸得着，改变了楼花靠想象，犹如“瞎子摸象”般买房的做法，风险比楼花大大下降。
但现房销售也有不好之处，例如刚交完首付和付月供，又要马上付契税、维修基金，买家私家具，收房时还需预交一大笔物业管理费等等，一连串费用对于手上资金不足的朋友而言，压力较大。
不过这资金压力与买楼花的风险比较，我相信大多数朋友都会偏向选择扛这点资金压力，而不是愿意冒楼花的风险。
4.二手房的优势被削弱。
二手房与现行的一手房比较，其中一大优势就是现房。海南省实行现房销售制，即买即可入住，那二手房现房的优势已不存在。
二.对海南之外的省份影响：
海南调控升级，限售限购和安居保障等措施已不新鲜，而全省范围内推行现房销售制的新鲜举措，是在自贸港开局的大背景下推出。其它省份与海南在天时地利等方面有差异，大范围现房销售在其它省份暂时不会被复制。
因而，海南此轮升级调控，对其它省份地产的影响，更多是体现在政策方向标上，有了海南的“不救反控”风向标，其它省市的救市政策会更加慎重。
总结
海南省站在“房住不炒”和自贸港建设的角度，全省现房销售，大力发展安居商品住房，海南籍居民限买第3套……升级调控后，对地产影响的力主要在本土。海南开发商的数量、住宅地产的供应量和购房风险会出现“三下降”，但房价会不会降，关键还是看土地“面粉”的出让政策和其它调控配套政策是否有调整。
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房微言
海南的地产主要还是靠外地人消费，前两年出台限购。想买有能力买的还是有办法买的。除了海口三亚部分刚需外，其他城市的楼盘基本销售不动啊。而且要现房销售，给在海南的开发商又是当头一棒。说的是为了给消费者带来安全保障，全国各地有几个现房销售的城市？这不过是个借口吧！就算期房销售有风险，国家的监管部门干什么用的呢？这是不愿意担责任吗？一个限外地车牌只能跑120天，一个限购政策，一个现房销售，给多少外地人带来了困扰。之前买过房子的人卖不掉，想买的又不好买。海南独有得环境和气候这是一手好牌让海南政府打的稀巴烂。
海南浩客旅居
取消期房销售，改为现房销售，是行业发展的必然趋势。
1.有助于保证购房者的利益
期房销售对于购房者存在一定的风险，因为很多方面是很难有明确的标准的。比如说景观，比如说装修的材料、装修的质量。
而现房销售则是真正考验开发商实力的时候，品质眼见为实，包括景观、装修标准等等。
2.有助于行业优胜劣汰
对于开发商而言，现房销售需要更强大的资金实力、品质打造能力。所以一些竞争力不强的公司就会被行业自然淘汰。
3.短期内会减少供应量
在期房销售和现房销售的过渡阶段，会出现短时的供应不足。
地产情报
支持現房销售
