对兢兢业业上班的刚需购房者来说，这些年的处境不太“公平”。
一方面，房价水涨船高，涨幅远远跑赢工资性收入。
按照中泰宏观的计算，从过去10年大类资产的表现来看，房地产、债券、股票、黄金表现较好，定存、原油表现很差。
如果10年中坚定持有一种资产，房地产能获得350%的收益，债券为79%，沪深300为40%收益，黄金是38%。
与此同时，过去十年，CPI总共涨幅为29%。
也就是说，10年前的2009年买房，到现在不仅轻松跑赢通胀，多出来的收益，也至少也在3倍以上。
如果你一直踏踏实实的上班，多出来的工资上涨幅度，现在可能连首付一半都掏不出来。
另一方面，有房族利用杠杆获取财富，把无房族甩开甩在后面。
一个显著的事实是：买房的杠杆越高，财富增长的速度越快。
因此，有房族可以在过去这些年完成“房产置换”，由小换大，由少变多，利用各类低首付、零首付的方式买房，让财富加速的膨胀。
而刚需无房者的处境却越来越难，没有拓宽收入的前提下，只能眼睁睁看着首付、房贷、月供越来越高。
近年来，哪怕是首套房刚需买房，房贷利率也普遍上浮高达20%，利率达到了5.8-6.4%之间的高位，付出的资金成本、利息比以往更多。
因此，如何确保让刚需享受到“公平”，就成了调控政策要考虑的重点。
比如，今年3月份开始，在房贷新规下，刚需族买房会更加“公平”，央行出面回应了。
众所周知，从2019年10月份开始，贷款基准利率已经没有了，取而代之的是“5年期LPR”，每个月20号上午会在央行网站公布。
举个例子，2月份的5年期LPR报价为4.75%，你去跟银行签房贷合同的时候，不会再进行“上浮”、“下折”的操作了。
银行会根据不同情况，在4.75%的基础上进行加点，0.01%是一个基点，如果你的房贷执行利率是5.5%，那就相当于加了75个基点。
而从3月份开始，存量房贷将陆续转换成LPR，在8月底之前会转换完毕。也就是说，只要你是去年10月份之前签的商贷合同，今年都要转成LPR合同。
把“上下浮”转变成“加减点”，新的月供算法，无论对于有房族来说，还是对于新购房的刚需群体来说，都更加“公平”了。
1，以前的有房族，转换合同后可以享受到LPR下降带来房贷利息减少，不必担心实行LPR新规后自己的月供依然保持高位。
2，还没买房的刚需族，房贷算法会更加公平。
第2点该如何理解呢？
我们不妨看《证券时报》3月9日的报道，央行官方就存量浮动利率贷款定价基准转换的相关问题作出回应了。
央行解释称，过去参考贷款基准利率一定倍数浮动时，贷款基准利率的变动，会对贷款执行利率产生放大/缩小的不对称效应。
例如，如果两笔贷款利率分别为贷款基准利率的0.8倍和1.2倍，则贷款基准利率上升/下降0.1个百分点时，这两笔贷款实际执行利率将分别上升/下降0.08个和0.12个百分点，影响效果明显不相同。
而转换后贷款利率在LPR基础上加减点定价，符合国际惯例，更重要的是，可确保未来LPR变动时，对所有贷款利率的影响都是同向同幅的，更加公平。
简单的“算法”转变，实现了房贷利率的“公平”，从1998年房改算起，这是22年以来首次出现的。
过去的22年里，我们按揭买房已经习惯了上浮、下折的房贷计算方式。
举个例子，同样是4.9%的基准利率，有人买房早，利率只上浮了10%，有人买房晚，利率上浮了25%。
当基准利率降到4.75%时，买房早的人执行利率会变成5.22%，买房晚的人房贷利率就会变成5.93%。
也就是说，尽管基准利率只变动了15个基点，但买房早和买房晚的人，他们的房贷利率差距却达到了71个基点！
同样以此为例，现在换成加减点算法后，按基准4.9%、上浮10%来转换，买房早的人需要加49个基点，如果5年期LPR下降到4.75%的水平，以前买房的人利率会变成5.24%，此时的算法，对新购房人群无疑是更有利的，不会再出现以前那样的“乘数效应”。
对刚需更“公平”的购房环境，在明年会见分晓。
原因在于，今年3月份之后切换的房贷合同，一般重定价日都会选择1月1日，这也就意味着，今年就算把合同转换完毕，也需要等2021年1月1日，参考今年12月份的5年期LPR，按新算法执行房贷利率。
事实上，房贷利率转换LPR，可以说是房地产长效机制组成的一部分，从去年开始，我们看到了老旧小区改造在推进，也看了租赁房市场的体量不断扩大，未来的楼市，一定会把无房刚需族摆在更重要的位置上。
閱讀更多 總會越努力越幸運 的文章
