說到房地產泡沫，大家首先會想到的是上世紀90年代日本的房產泡沫。
日本的房產泡沫從某種程度上來說是由美國造成的，上個世紀70年代到80年代初，美國國內經濟出現了滯脹，出現了高通貨膨脹率、高失業率和低經濟增長並存的獨特經濟現象。而當時日本經濟高速發展，國內經濟表現過熱，所以日本也希望日元升值，這樣有利於日本企業到其他國家進行投資，緩解國內經濟過熱的勢頭。在這種背景之下，美國跟日本一拍即合。
1985年9月22日，美國、日本、聯邦德國、法國以及英國的財政部長和中央銀行行長（簡稱G5）在紐約廣場飯店舉行會議，達成五國政府聯合干預外匯市場，誘導美元對主要貨幣的匯率有秩序地貶值，以解決美國鉅額貿易赤字問題的協議。隨後包括日本，德國，法國，英國等國在內主動拋售美元，直接帶動了市場美元拋售潮，結果美元迅速貶值。
而對應的簽訂完廣場協議之後，日元迅速升值，1985年9月，美元兌日元在1：250上下波動，但協議簽訂後不到3個月的時間裡，日元兌美元迅速升值到200：1日元左右，到了1988年，日元對美元的升值幅度累計超過86%。
也正因為日元升值比較大，導致大量的國際熱錢進入日本，但是這些錢進入日本之後並沒有進入到實體經濟當中，而是進入到樓市股市裡面，從而直接推動了日本土地價格與房價的上漲。
而日本國內的一些資金在看到房價不斷上漲有利可圖之後，也有大量的資金參與到樓市當中。這時候日本央行又開始出了一個昏招，就是連續降息，1986年1月30日日本央行將基準利率從5%調到4.5%，3月10又下調到4%，4月21日調到3.5%，11月1日又調到3%；1987年2月23日再調低到2.5%，這個利率已經達到了日本歷史最低水平，也是當時世界上的最低水平。
也正因為日本國內信貸政策比較寬鬆，信貸利率比較低，所以融資成本比較低，大家可以從銀行大量借錢去炒房，結果在各路資金的推動之下，日本房價以及土地價格一路飆升。
從簽訂廣場協議的1985年開始，日本一些主要城市包括東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市的土地價格每年以兩位數上升，其中1987年住宅用地價格竟上升了30.7%，商業用地則跳升了46.8%。到了1990年，六大城市中心的地價指數比1985年上漲了約90%。在最高峰的1990年，東京的土地價格大約是1983年的2.5倍。
而跟土地價格一起上漲的還有房價。比如1985年，東京新宿區的房價只有50萬日元左右，按當時日元對美元匯率計算大概2000美元，但是到了1990年，東京的房價已經飆到200萬日元，按當時日元兌美元的匯率計算大概是1.33萬美元，相當於5年時間，東京的房價上漲了6倍以上。
然而房價的過快上漲造成了很大的泡沫，同時也影響了實體經濟的發展。到了80年代初末的時候，有些日本經濟學家已經開始看出了房產泡沫潛在的風險，因此建議日本政府採取相關的措施來遏制房價上漲。
這時候日本又推出了一個極端的政策，那就是收緊信貸政策，1989年5月31日日本央行把維持了兩年零3個月的2.5%超低利率提高到3.25%，接著在10月11日及12月25日兩次各加息0.5%，基準利率達到了4.25%；1990年3月20日再加息1%，達到5.25%，1990年8月30日最終升到6%，在短短的一年零三月里加息3.5個百分點。
在日本信貸迅速收緊之後，市場流動性變得非常緊張，結果直接導致股市破裂，股市泡沫刺破之後有大量的上市公司虧損，結果這些公司為了償還債務以維持生存只能大量拋售房子，短期內大量房源入市直接導致房價迅速下跌。
在這種情況下，當時又恰逢美聯儲加息，很多熱錢都跑到美國，而這時候日本又來了一個更猛的調控政策，那就是收取房產稅，也就是擁有多套房的人必須繳納房產稅，結果在整體房價下降趨勢的影響下，導致很多人把手中持有的房子拋售掉，結果房價進一步下跌，房地產泡沫被擠破。
從日本政府的一系列房產調控政策來看，當時日本政府對房產泡沫絕對不手軟，而是採用了快狠準的措施，快刀斬亂麻，雖然這麼做短期之內讓很多人破產甚至有不少人跳樓，但這麼做至少可以防止日本經濟走向更極端的局面。
因為如果允許房產泡沫持續擴大，一旦某一天房產泡沫超過了整個社會能夠承受的範圍，那對日本整個社會的經濟體系，金融體系的打擊將是非常致命的。到時候影響的不僅僅是房地產本身，有可能日本辛辛苦苦累積起來的一些製造業都會受到很大的影響。
所以長痛不如短痛，日本政府快刀斬亂麻，採用了非常果斷的措施，控制了房地產泡沫的進一步擴大。雖然日本房產泡沫之後，日本經濟受到了很大的影響，長期處於停滯狀態，但是同時我們也看到日本的科技行業就迎來了迅猛的發展，雖然過去幾十年，日本GDP已經長期徘徊在5萬億美元左右，但日本的海外資產卻不斷擴大。與此同時，房價下跌了，企業的成本下降了，大家也不再浮躁了，所以有更多的財力和精力投入到生產製造業當中，最後日本在一些高端製造業方面得到了迅速增長，很多技術都處於全球領先的地位，這進一步增強了日本的競爭力。
閱讀更多 貸款教授 的文章
