在生活中，我们常见的高楼大厦其实分为两种，一种是我们普通的住宅楼，另外一种是商业楼用于办公或者商贸，那地产也就分为两大地产“商业地产，住宅地产”。
商业地产一般分为两种模式“写字楼和商铺”然而写字楼也包括SOHO类型(意思是家居办公，自由职业者)，商铺包括街边的门面房和商场里面的店铺。
目前国内写字楼，SOHO，商铺这些大部分投资都是亏损状态，因为收租回本的时间还没有银行利息高，特别是写字楼现在大部分写字楼在大门旁边的墙上会有公司标签，用于方便找企业和工作单位以及商铺，但是一个写字楼几十层里面的办公单位非常少。
商业地产的投资规模
在前段时间，中信证券的一篇“偏空”的地产报道在网上传开，中信地产认为在未来国家房地产行业在国家“房住不炒”的政策下调，而且预计在2040年前后，商品住宅销售的面积降低到6.7亿平米左右(在2018年国家住宅销售面积才14.8亿平米)。
最近十年时间，除了2018年大环境调控比较紧之外，国家的商业地产销售面积可谓是年年增长，而且速度是相当的快，大多数都是保持在两位数的增长。
商业地产过去持续这么多年的增长，让许多业内人士声称我国商业地产已经严重过剩啦。
而且，商业地产在未来的几年内都不是什么好的投资机会，你看看像上海这样的大城市，他们的写字楼控制率是百分之30到40，当地个别地段另说。
而且，目前新型冠状病毒的重击，根据高力国际对全国74个零售行业调研，在疫情爆发后，全国线下的所有商业市场的业绩都是重灾区。
疫情期间，为帮助商户和商铺降低运营压力，不少商场，购物中心推出“免租”及“减租”政策。根据公开的数据，截止目前全国已有超过80家房产企业减租超过50亿元。
住宅地产，房地产的规模
大家回顾一下中国房地产这20年的总量是怎么增长的。
在1998年和1999年的时候，中国的房地产一年新建房的交易销售量刚刚好达到了1亿平方米。随后从1998年到2008年，这时间的时间涨了6倍。
2007年销售量达到了7亿平方米
2008年全球金融危机，中国的房产交易量下降到6亿平方米
2012年前后，房地产交易翻了一番，从6亿直接翻到12亿平方米
2012年到2018年，12亿增加5亿涨到了17亿平方米
所以从数据来看，中国的房地产新房交易差不多是从1亿平方米直接涨到17亿平方米。
那么十年后，国家每年房地产新房交易量会不会继续翻量?还是继续保持这个数字一直不动?
在今后的十年内，或许中国每年的房地产新房交易不仅不会总量增长，相反说不定还会萎缩，或者零增长，或者负增长。
十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。
那为什么在过去的20多年中国的住宅地产可以翻番，有四个原因：
第一，是城市化，在过去的几十年内，中国的城市常住人口上升了将近26个百分点，城市人口扩张，人口在城市之间迁移，带动了房产增长
第二，拆迁改造，在城市扩大的同时会有一些旧房子或者工厂，规划到城市改造，从而产生大量新房
第三，住房质量问题，中国人造房子，以前老一辈都是砖瓦房，城市开始建筑钢筋混凝土住房。砖瓦房15年到20年要重建。但是最初的钢筋混凝土住房，因为水泥质量不好，钢筋质量差，到30年也是要重建。
第四，人员增多住房面积增大，1990年的时候住房面积只有6平方米;到了2000年人居住房是十几平方米，现在住房面积达到了50平方米以上，所以购房的需求也变大。
从竞争力角度来看，商业项目形态的升级以及消费者的变化，商业地产的门槛有提升的趋势。但是，未来房产趋势还是会稳固上涨，周期风险比商业地产低，买商业就像买股票，挑不好可能会一直套手上有时候你想低价出售都不一定好出手，这就是跟住宅是有本质的区别。
您对“商业地产，住宅地产”看法是什么呢?如果让您投资，您是选择投资商业地产，还是投资买房呢?哪个最赚钱？
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