文｜楚留真香 编｜宁采尘
龙岗东有个盘，挺仙儿的。
一线看江，还是铁布衫附体的纯正博翠系，原均价1.4万（带装修），首开降2k，或许代言着龙岗东的未来。
不料最近均价回调到1.2万-1.3万元/㎡，不再是抄底价了，还值得入手吗？
同样的价钱，五象湖484更香？
龙岗“高端盘”首开直降2k
博翠天宸从“前策”时期开始，就一心奔着高端盘去的。
毕竟，地块位于五象新区（虽然偏一点），一线看江，坐靠公园，符合博翠系的拿地标准。所以，即便地价拍到了6000+，一度成为龙岗DW，金科地产也在所不惜。
说时迟那时快，一心高开高走的博翠天宸不仅砸了好多钱建了江景售楼部，还额外花了几百万拿下皮卡丘正版版权，打造一个网红售楼部。
▲轰动一时的皮卡丘主题活动暨营销中心开放
要知道，现在很多售楼部开放，巴不得一开门就请分销疯狂带客。像博翠天宸这样挖空心思做营销、做标签的售楼部，就快绝迹了。
后来，FGJ并未让博翠天宸失望，备案价一出，毛坯一万一，加上3000精装之后均价一万四，果然是龙岗名副其实的“高端盘”。
▲博翠天宸当前备案价
▲龙岗在售盘均价地图
网上很多帖子都预测说，6k的地价+正统博翠系（博翠江山的精装交标是按世茂璀璨系），整个盘可能要卖到一万五。
博翠天宸卖出博翠山的价格，购房者肯定不爽，连龙岗人民自己都尴尬。
多亏了疫情这只“黑天鹅”，让这个“高端盘”下了个台阶，首开恢复到一个相对亲民的价格。
2月29日之前，楼盘拿出了最大的诚意，平均折扣达到了9折，精装从3000元降到了1000元，比原价少了2k。
甚至个别房源下探到了10800元/㎡，大部分房源1.2万以内，可谓是真金白银的大放血。
据内部人员透露，2月20日-29日的优惠期间，天宸共售出房源70余套。不骗你，首开真的有漏可捡。
1.3万，买龙岗东还是五象南？
低开不是无止境的。
▲2月29日之后，折扣收回去了
目前，楼盘在售区间价1.2万-1.3万，少量特价房1.15万，是比2月贵了不少，但对比预想中1.4万，也还有优惠。
这才是最让人为难的地方——同样的价格，五象湖更香！
精毛合同二合一之后，五象湖的门槛看似降了，实际没有，你懂的，一般刚需依然够不着。
▲天宸、金玖、澜庭府置业要求（仅供参考）
相比之下，龙岗的价格对刚需更友好。
再拉大南宁版图去看，真正要pk的其实是五象南和龙岗东。
从规划的角度，哪个板块更好呢？
▲五象南局部规划（来源：扒房楼市地图）
五象南是五象湖的第一外延，有自贸区光环，有地铁三号线延长线的红利（规划中），有南宁国际旅游度假区加持，潜力更被看好。
虽然没有被地铁亲吻，但配套的从无到有，需要经过规划-定名-施工-交付四个阶段，很显然龙岗走在前面。
龙岗东的城关二小、龙岗商务区中学、威宁邻家已经在建，预计明年即可交付。如果你房子急着住，又要马上享受衣食住行的便利，建议选龙岗。
另外，南宁江景价值将迎来大爆发。这不？彰泰也对龙岗东追加了投入。
▲已经建好的滨江公园
▲彰泰拿地楼面地价高达7424元
总之一句话：它俩各有所长，怎么选看你。
博翠系真的很扛打？
由于博翠山受热捧，购房者对天宸的期待值自然不低。很多人会问：“天宸怎样，有没有博翠山好？”
真香可以负责任的告诉你，这兄弟俩都是正统的博翠系，精装挺硬核的，交标采用的都是一线品牌，比市面上的大众精装高一个level。
▲博翠系精装与南宁大众精装的对比（仅供参考）
▲天宸交标（以现场信息为准）
在天宸，全屋配中央空调，客厅赠送电视背景墙，厨房和浴室分别赠送冷风机与暖风机，客餐厅和各个卧室的吊顶也属于交付部分，除此，还有全屋一键开关、入户地面做工难度较高的水刀拼花、入户感应灯、定制鞋柜等。
另外，天宸还是区内首个5G智慧社区。具体怎么智慧呢？
真香也不太懂。听说有个很奇葩的，刷脸进入小区，然后小区内全区域人脸识别，行动轨迹可监控。额，细思极恐。
另外，经历这次疫情之后，让购房者更在意物业。从博翠山和天宸两家售楼部看，服务还不错。
而已经交付的金科第一盘“观天下”，更内作为金科物业的一面放大镜。
观天下历史鉴盘。
喊话JK：请利用好架空层
没有哪个盘是十全十美的，谁能想到，天宸产品力上的短板是这个盘规模太小，占地才34亩。
▲天宸总平图
该盘的容积率是3.0，总户数580户，为了小区实现空间最大化，布置了6栋24-30层的点式围合的高层住宅，独栋独单元的两梯四户配置。
▲项目实景
值得注意的是，新邻居彰泰建筑限高不大于60米，按正常的3米一层算，天宸部分楼栋东面的户型，20层以上一线看江。
在售的是4#和5#，看江的景观面不宽，又临路，舒适度一般。
整体看，中庭园林有个1000㎡的草坪，还规划了照明跑道、儿童乐园、羽毛球场等功能区，可谓五脏俱全。
不过，这可能是全国最袖（gang）珍（xu）的博翠系，希望开发商后期能好好利用架空层，不要真的“架空”了。
可惜了，全系户型只有1阳台
天宸全盘只有仨户型，一个95㎡三房，两个128㎡四房，从配比看定位刚需，带一点改。
▲95㎡三房两厅两卫
95㎡三房作为项目的主力户型，三开间朝南，没有大硬伤，布局方正，比较实用，只是能看江的户型不多。
▲128㎡四房两厅两卫
128㎡的四房户型则相对平庸，虽然南北通，却做不到双阳台，南面只开了一扇窗。为看江，阳台也开在北边，好在功能齐全，房间尺寸和客餐厅开间都不小，还在可接受程度内。
▲128㎡四房两厅两卫
128㎡的另一个四房是项目看江的主力户型，几乎全布局在看江视野最好的1#2#3#楼。
为照顾江景最大化，四开间朝东，动线良好，有入户玄关，隐私性不差，适合家里有老人或二孩家庭。不过，热衷南北通透双阳台的南宁人或许难以接受。
最后还是要回到价格上来，主力价格1.2万+值不值得买，如果你不想在物业和精装上玩大冒险，是可以考虑一下的。
▲采尘简评
@鉴语：龙岗东迎来新机遇，自住挺香
综合来看，金科天宸虽非处于热门置业区域，但龙岗配套成熟的较高，从西往东传导，交付时宜居度不低。
金科博翠系品牌在产品力特别是精装交标上略胜于市场主流，具体仍有待后期检验。同时也要正视，楼盘规模较小，舒适度受影响。
对于投资来说，短期内翻番确实不太可能。不过，五象供求锐减，龙岗东迎来机遇，自住未尝不可。
最后，热烈庆祝一下，鉴盘侠的老大哥扒房今天强势回归了！你，赴约了吗？
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独家法律顾问：文鳐地产律师团队
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