2015年,在西海岸許下500個小目標的“國民公公”，曾經在接受媒體時預言：
未來10年房地產業仍將是中國經濟增長的“火車頭”，在經濟下行之際，是最後的“救命稻草”。
因此，在打造“東方好萊塢”的同時，他在靈山灣填了一個島，圈了一大塊地，用來承載無數普通人的投資夢。在房價暴漲的年份裡，這一片地最終成為了他的“救命稻草”，讓其與孫宏斌完成了舉世矚目的世紀交易。
東方影都的夢變得有些撲朔迷離，但在“火車頭”的帶領下，西海岸的GDP仍然在飛速增長。不過，“住房不炒“理念指導下，各級ZF嚴格執行的調控政策，房地產行業不斷降溫。即使在如此特殊的2020年，許多城市和金融機構在出臺救市政策後，都旋即撤回了相關政策。
當原本帶動經濟增長的“火車頭”，變成了平穩發展的“壓艙石“，看上去那麼美的西海岸，未來將走向何方？房價又會畫出怎樣的曲線？
PART 1
眾所周知，2019年青島的期末考成績並不好，被寧波、無錫接連超越。作為青島發展的重要增長極，西海岸的答卷尤為讓人擔心。
2019年西海岸新區GDP3554.4億元(含保稅區)，比上年增長5.7%，這也是西海岸新區自2014年獲批以來GDP增速首次低於青島全市增速（6.5%）。
從2019年西海岸新區GDP結構來看，第一產業增加值78.6億元，增長2.6%；第二產業增加值1355.6億元，下降1.1%；第三產業增加值 2120.2億元，增長11.2%，三次產業結構調整為2.21:38.14:59.65。作為實體經濟重要支撐的第二產業負增長，有人說大煉油停產檢修是主因，今年復工就會拉回來。
除此之外，西海岸的經濟發展結構有沒有問題？
我們從民營企業的角度來看一下。2019年青島民企100強榜，西海岸一共有28家企業上榜，數量不少。但是我們應該注意的是，上榜企業最多的就是房地產和建築企業，其次是外貿、化工企業，與海洋相關的企業只有3家。當然，房地產、建築業如果能夠發展成為全國龍頭也不錯，但是看看魯澤、天一、獅子城這些上榜企業，不要說到其它省市攻城略地，出了西海岸都很難見到這些企業的項目。
而且，包括憑藉對外貿易上榜的康大在內，在過去幾年中，高價捆綁車位、裝修的套路比誰玩得都過分，西海岸絕大多數的本土房企都陷入維權糾紛中，美譽度大幅降低。在極度分化的市場中，這些區域性房企，很難能競爭過美譽度更高、營銷體系更為完整的品牌房企，今年的日子或許更加艱難。
全國民營企業500強的榜單中，根本找不到西海岸民企的身影。但是，我們看看無錫的江陰市，共有海瀾等13家企業入選“2019年民營企業500強”。
此外，互聯網金融、在線教育、文化娛樂、新能源汽車等行業，西海岸又有那些為世人所熟知的知名企業，並且實實在在拉動了區域的經濟發展？
抱歉，我想不出來。我閉上眼，想到的是一個又一個或者被稱為“XX城”，或者被稱為“某某智區”的房地產項目。
在房價不斷上漲的年份裡，擁有得天獨厚自然條件的西海岸，只要把自己掛在房地產的“火車頭”上，就可以輕鬆實現飛速發展的目標。
如果樓市進入寒冬，房地產的“火車頭”失去動力，能帶領西海岸飛速發展的新車頭在哪裡？
PART 2
對於西海岸發展面臨的問題，許多人可能會說：老王，你不要在這杞人憂天了，你沒看到那些大規劃、大項目嗎？兩河片區和大學城都是非常讓人期待的，在青島誰能比得了？
中央活力區經濟中心模擬效果圖
中央活力區經濟中心模擬效果圖
如果我們僅僅看效果圖，確實得借用標題黨們那句“厲害了！”客觀的講，除了發展已經比較醇熟的核心城區，青島其它區市都比不了西海岸。
但是，我希望大家一定要明白一點：
不止青島西海岸在往膠南方向發展新區，全國一二線城市都在努力打造新的經濟增長極。這些新區，都需要優質的企業、人才去“填空”，不論是企業、人才，還是投資客，他們都會在全國範圍內做選擇題。
杭州未來科技城
杭州未來科技城，以鐵路杭州西站樞紐為依託，以科技創新產業為支撐，建設杭州城市化的“一流科創會客廳”。而在企業規模上，未來科技城現入駐的企業已高達18000多家，落戶海歸創業項目超570個，高新技術企業約186家，省級研發中心、研究院已達38家之多……同時，國家超重力實驗中心、阿里巴巴五期、菜鳥總部、之江實驗室、人工智能小鎮、海創園等科創和創新類產業集群均落址於未來科技城。
蘇州的高鐵新城
蘇州的高鐵新城遴選全球頂尖創新資源、擴展國際合作，僅2019年就成功引進中荷（蘇州）科技創新園、中奧智能駕駛創新中心和IAE總部等高端項目。此外還與中科院半導體所、江蘇省產業技術研究院、武漢理工大學等一流院所高校深度合作，匯聚了中國科學院半導體研究所—蘇州腦機融合研究院等一批優質創新資源。
上海臨港新片區
上海臨港新片區，背靠的是上海自貿區這棵“大樹”，目標是建立比較成熟的投資貿易自由化便利化制度體系，打造一批更高開放度的功能型平臺，集聚一批世界一流企業，建設具有較強國際市場影響力和競爭力的特殊經濟功能區，打造全球高端資源要素配置的核心功能，成為我國深度融入經濟全球化的重要載體。
對於企業來說，企業總部、產業重心都只有一個。如果企業將他們放在上海、杭州、蘇州，那麼青島肯定就沒有。不要比粵港澳、長三角的核心城市，就是在與濟南的競爭中，我們在爭奪省內企業總部都不佔優勢。
規劃好做，摩天大樓也好建，但是真正要把重量級企業吸引過來，並不是件容易的事兒。如果沒有眾多一流企業的支撐，那麼地標性建築以及諸多頂級配套的落地，就要打一個大大問號。特別這個地標又是融創來做，比綠地這樣的國企變數可能更多。
所以，從2019年開始，我們就可以明顯看出城市之間的樓市分化。蘇州調控政策越來越嚴厲，但是房價還在不斷上漲。2020年如此特殊，但是杭州的住宅還是需要搖號搶購，許多樓盤中籤率甚至創下了新低。轉過身來，我們看唐島灣一線四五百萬的類豪宅大平層項目，沒有一個賣得好。
有的時候不是產品的問題，確確實實是因為剛需出現了斷層。
PART 3
從產業和城市的對比，我們完全迴歸到樓市的角度，對於西海岸來說只有一個焦點：剛需盤以價換量，是否還能換得來？我們從克而瑞的統計圖表不難看出，去年西海岸的土地供應又是遙遙領先其它區市，今年的新建商品房勢必會呈現井噴的局面。
作為青島發展最好的區市，得天獨厚的自然條件和眾多的炒作題材，使得西海岸的剛需和投資客的數量也是相對較多。這就好比一個天生麗質的姑娘一樣，她即使不是畢業於985，也不會彈鋼琴，甚至有不少缺點，但還是會有很多人追求她。
西海岸的宜居屬性，不會因為產業差距而改變。
去年4季度的購房主力，來自於臨沂等省內城市。 在疫情過後，市場還能不能恢復到之前的量，是一個大大的問號。如果外地投資客大量減少，對於老膠南片區大部分的樓盤都是滅頂之災。
公開放開限購，是眾望所歸，但是鬆綁救市來自方方面面的壓力同樣也不小。不到萬不得已，這個口子不會開。
現在，開發商們漸漸進入了真正拼命的狀態了。
PART 4
這種背景下，在西海岸買房要考慮的問題就比較多了。
從區位上說，西海岸的首選當然還是出了隧道口的唐島灣濱海大道一線。因為在地鐵開通後，這是一個主城剛需外溢和西海岸新增剛需的重合之地，而且配套完善，這樣的區域房產價值最為穩固。
但是當讀者讓我推薦一個新盤時，我確實很為難。因為這個片區的絕大多數樓盤，拿地的代價太高，許多樓盤都是爛尾盤換新顏，房價太高沒有性價比，而且開發商的建築品質和園林規劃大概率對不起你的房價，低價房意想不到的硬傷就更多了，筍盤我暫時沒發現，疫情過後可以找找看；
辛安片區，一定要調查周邊的道路狀況，千萬別在大貨車橫行的區域買房；
中德生態園的規劃確實超前，但是被動房成本很高，開發商能不能保質保量的建造，是一個左右住宅能不能住，未來升值潛力的關鍵因素；
靈山灣板塊，這一輪牛市中漲得最兇的區域，差不多要擠擠泡沫了；
再往西的幾個新區域，我只說一點：中老年人在山腳下買個電梯房改善養老挺好，但是通信網絡有沒有、集中供暖有沒有，醫療、商業配套是落地了還是畫在紙上的“大餅”，這些看似平常的瑣碎事，都要一一落實。
至於價格，短期內成本低很難突破。但是如果周邊有新競品上市或者開發商急需輸血保命，賠本逃命不是沒可能。
對於投資客來說，不管你能拿到怎樣的內部價，真不建議你開市後第一波就衝進去。
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