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昨天，深圳召開新聞發佈會，公佈了一個著眼於未來18年的房地產長效發展戰略文件，其突破之大、分量之重被稱為「二次房改」。
深圳1988年實行土地招拍掛，開啟了商品房時代，是全國「第一次房改」的啟動之地。30年之後，深圳房地產遊戲規則的再次重大變革，不能不讓人聯想它的全國性連鎖反應。
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這次深圳最大的衝擊點，是硬性規定了今後住宅供應實行「4:2:2:2」模式，即40%供應商品住房、20%人才房、20%安居房、20%公租房。也就是說，商品住房將嚴重壓縮，不再是主流。
杭州目前要求新增宅地中，30%要用於租賃，深圳直接把這個比例提高到了六成。
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第二大新鮮點，是人才房、安居房的折價出售和封閉流轉。人才房可以六折購買，安居房可以五折購買，本質上其實是與政府共享產權。以後你也可以賣給符合條件的群體或政府回購。這樣的制度設計，國內是很創新的。
比如我們杭州數量規模不小的經濟適用房，本質上也可以看作共有產權房。一定年限後補足差價就可以上市交易，不用封閉流轉。所以，你會看到現在二手房市場裡經適房成為一支生力軍。
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深圳房改將帶來的一個變化，是房子的全面小型化。
深圳要求，40%的那部分商品房，以中小戶型為主，人才房90方以下，安居房70方以下，公租房30-60方。這樣一來，相當於比以前實施的「70/90」政策更進了一步，估計以後90%以上的房子都是小戶型。這有點香港的味道了。
F5.
許多人對深圳「二次房改」的第一反應，是這樣的制度設計是不是反而會刺激商品房的上漲？沒錯，這點深圳政府應該也不會不知道。但這是著眼長遠的住房制度設計，不是短期的打擊房價措施。
深圳自己預估，到2035年還會增加550萬人口，這18年期間規劃供應住宅房源170萬套，分配到商品住房上每年只有4萬來套。
知道杭州每年供應多少套商品住宅嗎？最近五年平均每年10萬套。咱大杭州還遠談不上缺地，但那個大大的深圳很缺地。
F6.
容易讓人產生聯想的是，深圳的這次房改，是否可以給限價鬆綁提供契機。限價政策越來越是個死結，最終需要找臺階退出。
既然商品房已經壓縮到只剩40%，是不是就可以完全交還給市場，你愛咋漲咋漲。
F7.
深圳「二次房改」了，未來杭州會不會跟？大方向一定是同一條道的。但城市不同，可以因地而異。
事實上，杭州住房保障方面一直做得不錯，保障房的覆蓋面也蠻廣的。有一點可以不向深圳學：20%人才房比例太高了。人才固然重要，但人才房的界定、分配，不僅容易滋生灰色空間，也容易製造新的社會不公。
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