愿你三冬暖，愿你春不寒，愿你天黑有灯，下雨有伞，愿你购房的日子里不觉得心惊胆战，愿你在房产投资路上，有良人高人相伴。愿你房产之路福来心至，皆是逍遥。（深房大表哥）

问题集锦-第16期

【问题1】普通人都有哪些融资渠道？

1. 公积金，2.75%-3.25%，个人最高50，家庭最高90。

2. 关系不错的亲戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般关系好象征性的收取。

3. XY卡的资金，4%-4.8%左右。

4. 优质XY贷，比如车贷，装修贷，3.8%-4.6%左右。

5. 正常DY贷，4.9%-8%之间。

6. 体制内的一些优质信用贷，利率在基准上浮30%以内。以上都可以称为第一级资金，每个人要尽量利用。其次是第二级资金。

7. 私人借款，一般在6%-10%之间。

8. 优质XY贷，一般在8%-12%之间。我们的通胀速度，是12%-14%左右，低于这个数值的资金，都是“不亏钱”，只要能够变成优质的资产，这一类资金有多少要多少。第三级资金，属于没有办法的临时拆借，不能作为长期使用，需要预先算好成本。

9. 较差XY贷，XY卡分期，一般在12%-24%之间。

10. 民间无DY垫资（空放），一般在24%-48%之间。

最底成本的当然还是向亲朋好友拆借，应尽可能挖掘更多的融资，保持一定的综合资金成本，量力而行。把低利率负债换成优质的升值资产，是普通人积累财富的最佳道路。

【问题2】请问老师，福田的几个片区香蜜湖、景田、梅林、福田南该如何看待投资？

回复：1.香蜜湖是华侨城的继任者，显然香蜜湖的发展更加匹配了深圳富豪们的追求，拥有极好的地理位置，通畅的交通，以及最重要的多个顶级学校的学位覆盖，让香蜜湖的IP日久弥新；当华侨城渐渐老去，香蜜湖成为深圳唯一的选择，势必带来源源不断的购买力，因此，香蜜湖是富人资产保值的较优选择；只是，你需要上千万的资金上车；中长期看略微跑赢大势；

2. 景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势；

3. 梅林和南头及布吉一样，是之前关口所在地，因为历史原因，导致片区住房较为破旧，人员杂乱密度高，整体品质较差，是福田的金融民工们租房的不二之选；但如果从购房角度考虑，梅林的地位就有些些尴尬了，因为再往北没多远，民治和龙华中心品质差不多，价格却便宜不少；坂田价格相对，品质却好上不止一个档次；除了豪宅线的考量外，选择梅林的理由并不多，因此，梅林潜力较低，中长期看跑输大势；

4. 福田南指上下沙、新洲、皇岗、石厦、保税区组成的毗邻香港区域。暂不一一展开讨论。相比于梅林，福田南片区品质更好；部分还有中上等的学区；但由于保税区一带规模较弱，深港合作的河套片区随着香港不稳定的局势也蒙上了阴影，福田南总体潜力一般，中长期看持平大势；但由于地处口岸附近，租售比不错，流动性较好，适合200总价左右的全款抵押流落脚；

福田如果想兼具自住和升值，如果能增加预算到1000左右，更推荐香蜜湖。深圳湾、香蜜湖、华侨城以后也是最好，城市中心地段、稀缺海景、优质学位。

【问题3】请问龙岗的中海康城可以入吗？深港中心对它有没有价值？

回复：1.中海康城所在的大运板块有空间，有预期规划，也有资金投入，环境也都不错，政府刷ip，将来是一定会质变，目前处于“除老千”洗牌阶段。但中海是个超级大盘，内部分化比较严重，目前有的单价可以淘到3.7w，高的有5w，已经不及光明部分片区了，现在随便挂盘在卖的都有几百多套，还不算手续不齐没挂出来的，所以对你甄选优质标的增加了难度。不过长远看，大运板块中海康城，算是整个龙中的“上等马”。

2.我讲个例子给你点启发，仁者见仁智者见智。16年的时候，龙岗是高评高贷最盛行的区域，尤其龙中，但是随着这三年的整体横盘，哪些持有龙岗中心老破大的人，资金成本扛不住，而且银行融资对关外房产受到限制，很多当时玩低首付甚至零首付的进去的，只能纷纷割肉解套出局。这也造成了目前龙中整体市场的低迷。冲锋的已经死了一大片，也吓退了后来者。但是对于一些资金雄厚的投资者，再放4-5年也无所谓的这种，未来是肯定会“回吃”大运板块这波红利。踩着尸体杀入的人，未来能站在山顶上笑的，或许就是这一波人。龙中大运板块需长持。

【问题4】为什么蛇口金色海琴苑单价才7-8万点，旁边500米不到的翡翠海岸都20万了？

回答：这是个混进高富帅里的屌丝盘，翡翠海岸就不必多说了，住20万每平的都不是傻子。海琴苑小区很小，只有两栋，车位也非常紧张，05年入伙的，不过现在的学位是他的优势（南二外小学、深圳湾中学），大多以科技园居家为主，这几年拿出来卖的也不多，成交量少当然起不了价。而且附近基本都是06以后的次新居多，该片区整体均价在8万5出头，如果能淘到笋，单价杀到7.3附近可入手，GPGD，150颗子弹可以考虑入。

【问题5】南山大沙河高尔夫球童，工作有7年了，副业包租，目前有80的子弹，之前用父母名额在黄冈碧桂园买了一套，月供我出一半3k，月供能承受1万3，我这种情况还能在关内上个小车吗？比如50-60的小户型。我最近看了龙岗、固戍公寓，罗湖港岛银座等，是该买新房还是二手呢？还是很迷茫，需要考虑些啥，求指点！

回答：在房住不炒的大背景下，如果你要投资房产，一定要注意杠杆不要太高，现金流不能断，要保持自己扛过寒冬的能力。

其实，真正的房产投资高手，不喜欢投资一手房，他们最喜欢投资二手房。只有小白房产投资者，才把眼睛盯着一手房。一手房大多是期房，交房时间太长，在此期间不能产生现金流，资金成本较高。

而二手房，只要地段合适，眼光独到，“凤变冰”、房间分割后马上出租，是可以实现以租养贷的。对房产投资高手来说，选筹是关键，长持是正道，他们根本看不上短炒行为，那是小白才干的事。房子对他们来说，只是既是资产，又是工具。

长持不是因为他们爱这套房子，而是这套房子可以实现他资产增值的目标。与其不停的低买高卖，不如不停的买入优质房产，而让房子自己养活自己，就是实现这个目的的最佳策略。归根结底一句话，当前投资房产尤其要关注租金收入。深圳关内最适合刚需上车的楼盘，详见往期内容或私信助理咨询。

【问题6】为了深圳的买房名额，我想把自己在深圳的房子转到父母名下。父母现在长沙户口。我打算这样操作：第一步，将父母户口迁入深圳，挂在我深圳房子名下；第二步，将我深圳的房子赠送给父母；第三步，我名下已是无房无货，可以有深圳房票重新买房了。我的问题：1、我这样操作，顺序对吗？转父母户口~赠房给父母~我重新有深圳房票购房。2、我把父母户口转到深圳，会不会影响他们的养老金？3、可否不用转父母户口，直接将我深圳的房子赠送给父母，他们保留长沙户口，可以吗？谢谢大表哥费心解答！

回答：思路正确！

1. 別用赠予了，税费高。直接对敲，走买卖流程

2. 户口不影响养老金

3. 受赠人需有深圳购房资格

【问题7】为什么大部分人选择买新房而不是二手房？

回答：除了新房癌之外，最常见的原因是，觉得买二手房麻烦，不仅要多付税费中介费贷款服务费，可能还要帮忙解押，而买新房，就相对轻松省事多了。

但想要通过投资房产赚钱，买二手房才是更好的选择，因为二手房的价格是由房东决定的，而每个房东的情况以及他对市场的认知都不一样，更有谈判空间。可太多人因为懒，错过了不少二手房淘笋的机会。

【问题8】广东湛江，现役军人，能否通过假离婚买房？

回答：行不通。军人假离婚是要上军事法庭，很难实现，即便有GX，成本大于目的，而普通离婚只要9块钱！

【问题9】问一个深圳的盘，您觉得豪方天际花园怎么样？

回答：豪方天际的优点和缺点都非常突出，被北环和南坪两条高速包围的格局基本改不了。因为有双学位（南山实验集团园丁学校）、总价最低小三房、南山次新这几个标签，一段时间里价格还拉了不少。这个月，链家的数据，75平小三房成交已经去到660万，不过我个人认为，短期豪方可能要横盘上一段时间，要到城际地铁通车，深圳西站和深圳北站连起来后，才能判断下一波行情。

【问题10】请问高评的风险是什么，如果失败了该如何解决？

回答：1.直接拉高评估价，靠人工和评估渠道关系。评估的拉高有限，目前大概10%内，溢价太高的楼盘本身评估只有8成，拉到9成就不现实。

2.真正的gpgd，来自选筹。选择优质房源，低价房源，评估价和售价接近，甚至售价比评估价更低的房源，自然就达到了高贷的结果。

3.gpgd对贷款资质和流水有更高要求。

4.如果业主不配合，就有一定的风险贷控，上家有机会起诉你，所以做之前需要做好相关工作，找懂的业主也很重要。