五象南和龍崗東怎麼選?用1.2萬的江景房舉個栗子
看完你就不糾結了
龍崗東有個盤，挺仙兒的。
一線看江，還是鐵布衫附體的純正博翠系，原均價1.4萬（帶裝修），首開降2k，或許代言著龍崗東的未來。
不料最近均價回調到1.2萬-1.3萬元/㎡，不再是抄底價了，還值得入手嗎？
同樣的價錢，五象湖484更香？
龍崗“高端盤”首開直降2k
博翠天宸從“前策”時期開始，就一心奔著高端盤去的。
畢竟，地塊位於五象新區（雖然偏一點），一線看江，坐靠公園，符合博翠系的拿地標準。所以，即便地價拍到了6000+，一度成為龍崗DW，金科地產也在所不惜。
說時遲那時快，一心高開高走的博翠天宸不僅砸了好多錢建了江景售樓部，還額外花了幾百萬拿下皮卡丘正版版權，打造一個網紅售樓部。
▲轟動一時的皮卡丘主題活動暨營銷中心開放
要知道，現在很多售樓部開放，巴不得一開門就請分銷瘋狂帶客。像博翠天宸這樣挖空心思做營銷、做標籤的售樓部，就快絕跡了。
後來，FGJ並未讓博翠天宸失望，備案價一出，毛坯一萬一，加上3000精裝之後均價一萬四，果然是龍崗名副其實的“高端盤”。
▲龍崗在售盤均價地圖
網上很多帖子都預測說，6k的地價+正統博翠系（博翠江山的精裝交標是按世茂璀璨系），整個盤可能要賣到一萬五。
博翠天宸賣出博翠山的價格，購房者肯定不爽，連龍崗人民自己都尷尬。
多虧了疫情這隻“黑天鵝”，讓這個“高端盤”下了個臺階，首開恢復到一個相對親民的價格。
2月29日之前，樓盤拿出了最大的誠意，平均折扣達到了9折，精裝從3000元降到了1000元，比原價少了2k。
甚至個別房源下探到了10800元/㎡，大部分房源1.2萬以內，可謂是真金白銀的大放血。
據內部人員透露，2月20日-29日的優惠期間，天宸共售出房源70餘套。不騙你，首開真的有漏可撿。
1.3萬，買龍崗東還是五象南？
低開不是無止境的。
▲2月29日之後，折扣收回去了
目前，樓盤在售區間價1.2萬-1.3萬，少量特價房1.15萬，是比2月貴了不少，但對比預想中1.4萬，也還有優惠。
這才是最讓人為難的地方——同樣的價格，五象湖更香！
精毛合同二合一之後，五象湖的門檻看似降了，實際沒有，你懂的，一般剛需依然夠不著。
▲天宸、金玖、瀾庭府置業要求（僅供參考）
相比之下，龍崗的價格對剛需更友好。
再拉大南寧版圖去看，真正要pk的其實是五象南和龍崗東。
從規劃的角度，哪個板塊更好呢？
▲五象南局部規劃
五象南是五象湖的第一外延，有自貿區光環，有地鐵三號線延長線的紅利（規劃中），有南寧國際旅遊度假區加持，潛力更被看好。
▲龍崗東規劃
雖然沒有被地鐵親吻，但配套的從無到有，需要經過規劃-定名-施工-交付四個階段，很顯然龍崗走在前面。
龍崗東的城關二小、龍崗商務區中學、威寧鄰家已經在建，預計明年即可交付。如果你房子急著住，又要馬上享受衣食住行的便利，建議選龍崗。
另外，南寧江景價值將迎來大爆發。這不？彰泰也對龍崗東追加了投入。
▲已經建好的濱江公園
▲彰泰拿地樓面地價高達7424元
總之一句話：它倆各有所長，怎麼選看你。
博翠系真的很扛打？
由於博翠山受熱捧，購房者對天宸的期待值自然不低。很多人會問：“天宸怎樣，有沒有博翠山好？”
真香可以負責任的告訴你，這兄弟倆都是正統的博翠系，精裝挺硬核的，交標採用的都是一線品牌，比市面上的大眾精裝高一個level。
▲博翠系精裝與南寧大眾精裝的對比
▲博翠系精裝與南寧大眾精裝的對比（僅供參考）
▲天宸交標
在天宸，全屋配中央空調，客廳贈送電視背景牆，廚房和浴室分別贈送冷風機與暖風機，客餐廳和各個臥室的吊頂也屬於交付部分，除此，還有全屋一鍵開關、入戶地面做工難度較高的水刀拼花、入戶感應燈、定製鞋櫃等。
另外，天宸還是區內首個5G智慧社區。具體怎麼智慧呢？
真香也不太懂。聽說有個很奇葩的，刷臉進入小區，然後小區內全區域人臉識別，行動軌跡可監控。額，細思極恐。
另外，經歷這次疫情之後，讓購房者更在意物業。從博翠山和天宸兩家售樓部看，服務還不錯。
而已經交付的金科第一盤“觀天下”，更內作為金科物業的一面放大鏡。
觀天下歷史鑑盤。
喊話JK：請利用好架空層
沒有哪個盤是十全十美的，誰能想到，天宸產品力上的短板是這個盤規模太小，佔地才34畝。
▲天宸總平圖
該盤的容積率是3.0，總戶數580戶，為了小區實現空間最大化，佈置了6棟24-30層的點式圍合的高層住宅，獨棟獨單元的兩梯四戶配置。
▲項目實景
值得注意的是，新鄰居彰泰建築限高不大於60米，按正常的3米一層算，天宸部分樓棟東面的戶型，20層以上一線看江。
在售的是4#和5#，看江的景觀面不寬，又臨路，舒適度一般。
整體看，中庭園林有個1000㎡的草坪，還規劃了照明跑道、兒童樂園、羽毛球場等功能區，可謂五臟俱全。
不過，這可能是全國最袖（gang）珍（xu）的博翠系，希望開發商後期能好好利用架空層，不要真的“架空”了。
可惜了，全系戶型只有1陽臺
天宸全盤只有仨戶型，一個95㎡三房，兩個128㎡四房，從配比看定位剛需，帶一點改。
▲95㎡三房兩廳兩衛
95㎡三房作為項目的主力戶型，三開間朝南，沒有大硬傷，佈局方正，比較實用，只是能看江的戶型不多。
▲128㎡四房兩廳兩衛
128㎡的四房戶型則相對平庸，雖然南北通，卻做不到雙陽臺，南面只開了一扇窗。為看江，陽臺也開在北邊，好在功能齊全，房間尺寸和客餐廳開間都不小，還在可接受程度內。
▲128㎡四房兩廳兩衛
128㎡的另一個四房是項目看江的主力戶型，幾乎全佈局在看江視野最好的1#2#3#樓。
為照顧江景最大化，四開間朝東，動線良好，有入戶玄關，隱私性不差，適合家裡有老人或二孩家庭。不過，熱衷南北通透雙陽臺的南寧人或許難以接受。
最後還是要回到價格上來，主力價格1.2萬+值不值得買，如果你不想在物業和精裝上玩大冒險，是可以考慮一下的。
雖然購房者之前對這盤不太看好，覺得價格貴，地段偏，但最近又多了些新看法
很正統的博粹系，精裝帶靠譜基因，有很大潛力
核心區的庫存相當吃緊了
2020年五香新盤供應，沒有最遠，只有更遠。
疫情教會我們。品牌和物業很重要，這兩點金科不輸
好房子難買，好的精裝房子更難買，博翠系的精裝在南寧還是很靠譜的。
小編語錄：龍崗東迎來新機遇，自住挺香
綜合來看，金科天宸雖非處於熱門置業區域，但龍崗配套成熟的較高，從西往東傳導，交付時宜居度不低。
金科博翠系品牌在產品力特別是精裝交標上略勝於市場主流，具體仍有待後期檢驗。同時也要正視，樓盤規模較小，舒適度受影響。
對於投資來說，短期內翻番確實不太可能。不過，五象供求銳減，龍崗東迎來機遇，高端品質的自住未嘗不可。
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