春节和疫情导致的市场速冻在近期明显回升
据诸葛找房统计，2020年2月25日，监测9城新建商品住宅成交1325套，环比昨日上涨14.13%。深圳、成都、济南、宁波、大连城市日成交量创新高。从每日交易量走势来看，绝大多数城市交易量快速恢复，基本处于过去一个月的高点。
数据来源：各地住建委、房管局；整理：诸葛找房
憋了一个多月的房地产市场，大家都希望看到好消息。建诚晟业作为持续关注房地产行业的一员，当然也希望疫情赶紧结束，社会和经济秩序早日恢复。
需要注意的是，春节以来的数据太短，前期交易量在春节和疫情的双重影响下速冻，现在只是恢复性增长，我们解读数据不能只看“环比”。另一方面，房地产与股市（交易频繁，对象无异质性，价格可比性大）不同，要得到准确的结论，需要更全面深入的解读。
以下是我们看待数据的基本逻辑：
指标分析要在了解统计方式基础上进行，弄清指标的内在含义和潜在滞后性。 比如大家近期每天刷屏的新冠疫情确诊病例数，每一个病例，都有“感染——潜伏——发病——就诊——确诊——治疗”等多个流程，因此从技术上讲，新增病例数滞后于疫情扩散情况约1-2周，疑似病例数甚至发热发烧病例数（代表潜在的疑似和确诊病例）的下降对判断疫情更为关键（政府部门和医疗体系能够比我们更早看到疫情的防控情况）。
同样，新房交易数据的产生（大家看到）只是个结果，涉及开发商推盘——认购——购房资格审核（部分城市）——签约——备案等多个流程，可能滞后1-3周不等。因此，新房交易数据也存在明显的滞后，不能简单夸大其代表意义，特别是少数楼盘带动的交易量明显跳升。应当从新推盘的认购率或二手房看房、交易数等更具前瞻性的指标来观察，可能更能把握市场趋势。
其次，前期市场受春节和疫情影响进入冰冻期，多数城市交易量几乎为零，现在只是恢复性增长， 需要把数据跟节前或去年同期的正常水平比较，才能判断现在的热度（比如正常交易量为100，疫情期间下降到5，降幅达95%，现在恢复到20，增长3倍，但仅为正常水平的20%，降幅为80%）。
根据建诚晟业的统计，以春节为界限，往年交易量一般从初七开始恢复，一周（元宵节）左右即恢复正常，2018年元宵节甚至已超过节前一周的高点。2020年2月7日（正月十四），20个城市成交总量仅为0.11万平米，春节后一周日均成交0.23万平米，较春节前七日均值大跌99%，而2018和2019年同期降幅为2%和33%。
还有一类数据（信息） 需要注意。房地产行业从业者经常会接触到单个楼盘的实际成交数据，比如某高价楼盘的购房者（前几天很多公众号报道的，北京某客户全款买了一套4000多万房子，实际上早在去年底该客户就已经到访该项目，近期疫情加速其购房决策）。建诚晟业认为，近期开发商促销打折力度有所增强，在金融政策放松预期强烈的大背景下，少数购房者加速购房决策实属正常。
个案是观察市场热度的重要信息，但不可只依赖这些信息。要管中窥豹，但不能一叶障目，趋势研判应当综合多方面的信息，才能做的更准确。即使是市场最低迷的时候，总有购房者要买房或者想买房，这是房地产市场长期向好的动力。
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