疫情过后房价究竟是涨是跌？这不是一个小问题。
参谋长想先带大家感受一下这个问题所处的背景。
如果你静下心来，环顾一下现下的境况，会发现用“风起云涌”四个字来形容都不为过：
第一，疫情已然呈现全球蔓延之势，东亚沦陷、中东沦陷、欧洲大陆沦陷……目前，全球新增新冠肺炎的确诊人数已经超过中国。
但参谋长认为，比疫情蔓延更严重的，是很多国家仍未提高警惕……虽然不愿意看到这样的局面，但必须要说，新冠病毒的全球战役，很有可能刚刚打响。
第二，受疫情影响，全球资本市场惨遭血洗。
2月27日，美国三大股指跌幅超过4.4%，均跌入回调区域，道指创下自2018年2月以来最大单日跌幅。
全球股市哀鸿遍野。
第三，国内疫情日渐平息。虽不能轻言胜利，但每日新增病例已经稳定在一个较低的水平，治愈率更是快速提升。
钟南山院士表示“有信心在4月底基本控制”。
第四，国内楼市缓慢复苏。
受疫情影响，各地楼市在春节期间几乎处于“冻结”状态，而根据最新数据，近一周，重点城市的楼市开始陆续“解冻”。
这是一个信号，表明“买房”这件大事，终于又渐渐被人们提到日程中来。
如何概括？
全球危急，国内好转，楼市复苏。
此时，确实是一个探讨房价的好时机。
一、还是得看政府如何出手
楼市毕竟是政策市。最近以来的一系列出手干预动作，我想各位已经有所注意。
首先是调控政策松动。
有这样三个典型城市：
第一时间出手的苏州。
2月19日，苏州宣布住宅（商住）地块不统一要求设置竣工预售许可调整价；超过市场指导价的，不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可，等等。
这一项政策对于购房人来说，直接相关性不大；但对于房企来说，力度很大。有助于恢复楼市流动性，提振信心。
率先提出降低首付的驻马店。
2月21日晚，驻马店提出降低公积金购买首套房首付比例、提高公积金贷款额度、给予购房补贴等17条政策。
降低首付，重在刺激市场需求，是非常直接的救市行为。除此之外，这项政策的出台会鼓励其他城市效仿。
果然，两天之后，南宁就发布通知，宣布购房者在购买第二套房时可以使用公积金贷款。
其次，融资利率走低。
2月20日，央行宣布一年期LPR下调10个基点，5年期下调5个基点。如果照基准利率计算，100万元商业房贷，等额本息偿还30年月供，降息后每月减少30.18元。
考虑到今年一季度的经济形势，政府大概率会出台一系列如降息、降准等政策，房企的融资成本会出现明显下降。
这也印证了参谋长会在开篇所提到的——为何全球金融市场都深陷水深火热之中，A股却在夹击间走出了独立的上涨行情？
结合强硬的政策干预手段，我们或可窥知一二。
二、你还敢买吗？
关于疫情后的房价走向，还有一个重要的猜测是：疫情会不会严重影响购房者的购房意愿，从而造成需求的急速下滑？
贝壳研究院的一份购房者调查，大概可以回答这个问题。
1、疫情之后还买不买房？
调查发现，仅有8.5%的受访者表示受疫情影响取消买房计划，绝大部分有购房计划的消费者只是推迟或观望。
其中，有38%的受访者表示因疫情影响看房而暂缓买房计划，有28.8%的受访者认为疫情过后房价会跌，因而将买房计划延迟到疫情之后。
由此看来，有近70%左右的购房需求都会延迟到疫情结束之后集中释放。
2、如何看疫情后房价的走势？
调查显示，43.9%的受访者认为房价会小幅下跌，27.6%的受访者认为房价会保持稳定。
参谋长认为，从需求端来看，有这样三点是可以肯定的：
第一，需求只会延后，不会大规模降低。 根据调查，消费者购房计划推迟时间普遍不超过半年，且购房计划推迟1-3个月的比例最高，因此疫情后的购房需求爆发，已经可以预见。
第二，刚性需求有可能增加。今年的节后返乡，撞上疫情，“租房歧视”成为了一个不容忽视的社会现象，由此可能会催生一部分租房群体的购房意愿。
第三，投资性需求缩水。突发性灾难，或许会改变部分家庭的资产配置模式，现金流被提升到更重要的位置。但即使如此，也不至于出现大规模抛售的现象，只是投资性需求会明显缩水。
三、以史为鉴
对于眼下情形，最具参考意义的还是2003年的非典疫情历史。
上一轮非典在2002年11月发现病例，2003年2月全球爆发，当年6月之后得到控制。
2003年的上海楼市， 3-5月份受非典疫情影响，上海新房、二手房成交量出现下降；
但是，从6月份开始，疫情一过，上海楼市立刻迎来大规模的回升：全年度房价同比大涨了20%。
受疫情影响较为严重的广州，非典疫情期间，市中心房价也没有太大变化。当时的郊区番禺，房价跌幅大约为10~15%。
但是这一轮的调整非常的快，到下半年，市场价格已经回到原来的位置，并且重新上涨。
那一轮疫情中，相对内地楼市，香港楼市才真正受到重创。2003年一整年，香港房价都处于下跌状态，一年之后才步入上涨通道。
有人说，当今的楼市大环境，与2003年相比并不可同日而语。
的确，2003年，房地产所处的政策大环境，是住建部发布“国八条”、明确房地产是经济支柱产业；
而经济大背景，则是中国刚刚加入WTO，经济高速发展，楼市也是供需两旺。
2020年的新冠疫情下，房价将走向2003年的上海，还是香港？
四、结论。
1、疫情结束后，房价会出现小幅下跌。
小幅下跌的主要压力，来源于开发企业有尽快降价促销回流资金的需要。到去年年底，部分城市的新房库存上升较快，面临去化难的问题。因此，开发商降价促销是大概率事件。
2、三个月到半年之后，房价依旧看政策。
此次疫情对全国经济影响很大，一季度乃至上半年的经济数据都不容乐观，稳增长的重任，还得由房地产担着。
疫情结束后，楼市政策、金融政策大概率会继续放松，随着疫情期间累积的需求集中释放，楼市必然又会热闹起来。
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